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'주변 시세대로 팔겠다' VS '20% 저렴하면 사겠다'

2013년 11월 15일 (금) 09:48:49

편집팀

bds21@daum.net

4.1대책과 8.28대책 등 수요자들을 이끌어 내기 위한 정부의 부동산 정책이 시장에 미친 파급효과는 크게 나타났다.

그동안 관망세를 보이던 수요자들이 매수의사를 나타냈기 때문이다. 하지만 정책의 방향이 매수자에게 편향적으로 흘러가면서 시장을 바라보는 매수자와 매도자간의 온도차는 여전히 큰 것으로 보인다.

부동산114가 수도권 거주자 (20대 이상 성인남녀) 491명을 대상으로 <2013년 하반기 주택거래소비자 인식조사>를 실시한 결과 매도자는 ‘주변 시세대로 팔겠다’고 대답했지만 매수자는 ‘주변시세보다 20%저렴’하면 사겠다는 응답이 다수로 나타났다.

향후 6개월 이내 주택을 구입할 의사가 있는 수도권 거주자 31.8%는 주변 시세보다 20%저렴, 21.6%는 10%저렴하면 매수하겠다고 응답한 반면 매각 의사가 있는 응답자 49.4%는 주변 시세수준에서 팔겠다고 응답해 대략적인 매도-매수자 간 희망가격 차이가 20%p정도는 나고 있는 것이다.

실제 전반기 조사에서는 주변시세보다 10%저렴하면 팔겠다는 매도자의 응답이 다수였지만 6개월 만에 결과가 뒤바뀐 것이다. 정부의 적극적인 부동산 정책이 수요자 인식전환 및 집값 하락세에 브레이크를 걸었지만 동시에 매매호가를 높이며 양날의 검과 같은 역할을 한 것으로 보인다.

차가보다 자가주택 이전 수요 늘어, 내 집 마련 기회 확대
‘향후 6개월 내 이사계획이 있다’라고 응답한 사람 중 55.7%는 자가, 44.3%는 차가로 거주할 것으로 이라고 대답했다. 상반기 조사보다 자가는 5.2%p증가, 차가는 5.2%p감소한 수치다. 생애최초대출 확대와 매매가격 하락 등 내 집 마련의 기회가 확대되며 수요자들이 매수의사를 밝힌 것으로 보인다.

차가 거주자만들 대상으로 한정했을 경우 자가로 이사하는 비중은 38.1%(2012년 말 대비 ▲9.7%p), 차가는 61.9%(2012년 말 대비 ▽9.7%p)로 나타나며 자가로의 이전비중이 높아진 것을 알 수 있다. 매매환경이 개선되긴 했지만 최근 불고 있는 전세난(難)과도 무관하지 않은 결과다.

대출비중은 50~70%, 금액은 2~5억 원 대출규모 늘려 집 사겠다
향후 6개월 내 주택을 구입하거나 청약계획이 있는 응답자 중 83.0%는 대출계획이 있는것으로 조사됐으며, 이중 주택구입 시 대출 비중은 30%미만으로 하겠다는 응답이 46.6%로 가장 많았지만 50~70%의 응답이 상반기 12.5%에서 하반기 15.1%로 증가했다. 또한 대출금액도 2~5억원 내외가 전체 53.4%로 절반 이상의 응답을 이끌어 냈다.

즉, 대출규모를 늘려 집을 사겠다는 수요자가 많아진 것이다. 저리대출 및 양도세 감면 등 매매환경이 개선되면서 수요자들의 공격적으로 시장에 나서는 것으로 판단되는 바이며, 이는 최근 진행된 모기지 상품 중 수익 공유형에 대출이 집중된 모습을 통해서도 나타났다.

‘경기회복 불투명’과 ‘고분양가 및 대출상환부담’ 때문에 분양 꺼려
향후 6개월 이내 주택분양계획이 없거나 확실하지 않다고 응답한 사람 중 42.1%는 ‘부동산 경기회복이 불투명하고 가격 상승 가능성이 희박’해서라고 대답했다.

뒤를 이어 ‘대출상환부담 및 고분양가로 자금마련이 어렵다’ 29.2%, ‘청약기준 미달 및 높은 경쟁률로 당첨 불확실’ 9.2% 등으로 나타났다. 역으로 말하자면 아직 관망세를 보이거나 의사가 없는 수요자들은 주택 분양청약의 우선 조건으로 부동산 경기회복을 손꼽은 것이다.

이를 자가 거주자와 차가 거주자로 구분해 봤을 때 응답이 엇갈리게 나왔다. 자가 거주자의 47.3%가 경기회복 불투명을 분양 받지 않는 이유로 답했지만 차가 거주자는 36.5%가 대출상환부담 및 고분양가를 선택했다.

‘집을 가진 사람’과 ‘집을 가져야 하는 사람’의 의견이 명확이 반영된 결과로 볼 수 있다. 저리대출이 확대되고 있긴 하지만 그래도 ‘대출’상품이기 때문에 수요자들 입장에서는 분명 부담일 수 밖에 없는 것이다.

주택 살 사람 늘었지만, 세금 등 거래비용 부담으로 못 팔아
‘향후 6개월 이내 매각계획이 없거나 확실하지 않다’ 라고 응답한 사람 중 30.8%는 ‘계속된 가격 하락으로 손절매 위험이 커서’라고 대답했다.

뒤를 이어 ‘가격상승에 대한 기대감으로 매도타이밍 고려’가 20.3%, ‘적정한 매수자를 찾기 어려움’이 13.5%로 나타났다. 단순 수치상으로는 손절매나 가격상승 등 매도자의 차익에 관련된 부분이지만 추이를 살펴보면 변화의 조짐을 나타내고 있다.

‘가격하락으로 인한 손절매위험’은 금번 조사에서 소폭 회복했지만 가격회복에 대한 기대감저하로 확실한 하락세를 보이고 있고, ‘가격 상승에 대한 기대감’도 큰 폭의 변화 없이 보합을 유지중이다. 반면 ‘적정매수자가 없음’은 하반기 소폭 하락했지만 지속적으로 응답비중이 높아졌으며, ‘세금 등 거래비용 부담’은 계속해서 상승 중이다.

이 같은 수치가 의미하는 바는 정부의 적극적인 부동산 활성화 정책이 매매환경을 개선시켰고, 수요자들을 시장으로 이끌어 냈지만 정작 집을 가진 매도자들은 매각할 때 발생하는 세금과 같은 부대비용에 상당한 부담을 느끼고 있다는 것이다.

매매 거래수요 간의 가격 틈새(gap)줄여야 거래시장 회복
설문결과에서 드러난 것처럼 주택매수시장은 확실히 과거에 비해 향상되었다고 판단할 수 있다. 대출확대나 취득세 감면 등 매수자들을 위한 환경개선이 이루어졌기 때문이다.

차가 거주자들의 자가전환이나 대출규모 확대 등에서도 이러한 현상을 볼 수 있었다. 하지만 매수환경개선이 호가상승으로 이어지는 바람에 아직까지 거래활성화에는 직접적인 영향을 주고 있지는 못하다. 매수환경개선에 따른 매도인들의 눈높이가 너무 높아졌기 때문이다.

올해 이루어진 두 차례의 부동산 정책은 시장 분위기 반전에 판정승을 거두었다. 하지만 시장의 주체인 매수자와 매도자가 체감하는 정도는 너무나 다른 듯 하다.

이들 두 주체 간의 공감대 형성을 통해 가격 틈새(gap)를 줄이지 않으면 부동산 정책은 분위기 반전으로만 그 수명을 다 할 것으로 보인다.