<김태섭 칼럼니스트 /주택산업연구원 정책연구실장>

올해 들어 주택매매가격이 지속적으로 약보합세를 보이고 있다. 1월∼3월간 전국 주택가격 상승률은 0.04% 수준으로 작년 동기간의 상승률 0.64%와 비교하면 상승세가 크게 둔화됐다.

2015년 한 해 동안 주택가격상승률이 3.46%였던 것과 비교하면 올해 주택가격 상승은 크게 낮아질 것으로 예상된다. 이 정도의 주택가격상승률 추세라면 연 주택가격상승률은 매우 낮을 것으로 보인다. 전세가격상승률은 어떤가? 1월∼3월간 전국 전세가격 상승률 역시 0.35% 수준으로 작년 동기간의 상승률 1.06%에 비해 상승폭이 크게 줄었다. 매매가격승률 보다는 높으나 작년과 비교하면 상승세가 크게 둔화됐다.

주택거래량은 주택가격과 연동되어 나타난다. 2016년 3월 주택거래량은 77,853건으로 작년 동월 111,869건 대비 69.6%에 불과하다. 2016년 1월∼3월 총 거래량은 199,483건으로 2015년 동기간 270,053건 대비 73.9% 수준이다. 2015년 주택매매거래량은 총119.4만건으로 2006년 이래 가장 많은 거래량을 보였다. 작년과 같은 주택매매 거래량은 기대하기는 쉽지 않다.

 주택시장이 현재와 같이 약보합세를 보이는 이유는 지난 몇 달간 계절적 비수기 때문이기도 하지만 작년 10월 이후 불거져 온 주택과잉공급 논란과 미국 연방준비제도의 금리인상 논의와 국내 영향 가능성, 주택담보대출 여신심사 가이드라인의 영향, 집단대출 강화 등이 복합적으로 작용하였다고 볼 수 있다.

하지만 여러 가지 원인중 주택과잉공급 논란은 많은 우려에도 불구하고 3월말 기준 전국의 미분양 주택이 전월(55,103호)대비 2.3%(1,258호) 감소한 총 53,845호로 집계되었고, 3개월 연속 감소추세에 있어 과잉공급문제가 점차 부각되지 않을 것으로 보인다.

주택과잉공급 논란 이후 주택공급량이 급격이 감소하지 않았음에도 불구하고 미분양이 줄어들고 있다는 것은 시장에서 분양주택에 대한 수요가 있다는 반증이기도 하다. (미분양 물량 추이, `15.12월 61,512호 → `16.1월 60,737호 → `16.2월 55,103호 → `16.3월 53,845호)

미국 연준은 4월 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 0.25~0.5%인 현행 기준금리를 동결하기로 했다. 6월 금리인상 가능성을 제기하고 있으나 한국은행의 기준금리 인상에 영향을 미칠 가능성은 낮아 보인다. 한국은행의 기준금리는 "15년 6월 이후 계속 1.50%로 동결하고 있으며, 현재로서는 주택시장의 변동성에 영향을 미치는 원인으로 작용하고 있지 않다.

다만 주택담보대출 여신심사 강화는 현재 주택시장 변동성에 가장 실제적으로 영향을 미치는 것으로 볼 수 있다. 여신심사 가이드라인은 주택담보대출 수요자에게 기존 보다 약 3∼4배의 초기 금융부담을 가져다 주고 있기 때문에 주택구입 결정에 커다란 영향을 미칠 수밖에 없다.

만약 2억(연리 3%)을 10년간 대출받을 경우 여신심사 강화로 초기 부담이 약 50만원에서 190만원으로 증가하여 주택구입자에게 커다란 부담이 된다. 여신심사는 수도권에서는 2월부터 반영하고 있으며, 지방은 5월부터 반영됐다. 깐깐해지는 여신심사의 영향이 앞으로 전국적으로 확대될 가능성이 있어 주택시장의 회복을 지연시키는 요인으로 작용할 것이다.

또한 여기에 더하여 은행권이 자체적으로 주택담보대출의 건전성 관리를 이유로 집단대출을 긴축적으로 취급하고 있어 주택거래를 축소시키는 원인이 되고 있다.

작년 말에는 위에서 언급한 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용하여 주택시장의 불확성을 부각시켰다. 이러한 시장 기조는 2016년에도 그대로 이어졌고 주택가격 상승 가능성을 급격히 감소시켰다. 2016년 현재에는 복합적인 요인 보다는 가계부채와 대출규제가 주택시장의 변동성에 가장 큰 영향을 미치는 현안으로 자리잡아 가고 있다.

5월부터 지방권에도 가계ㆍ주택담보대출의 여신심사가 강화되면서 주택시장에 대한 불확실성과 불안 심리가 확대 재생산될 것으로 보인다. 다만 금융당국이 올 7월 말까지만 예정됐던 주택담보대출비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 완화조치를 1년 더 연장하기로 하면서 추가적인 불안 심리는 다소 완화될 것으로 보인다.

정부 입장에서는 주택시장이 다시 침체를 겪을 수 있어 불안 심리가 고착화되지 않도록 정책 방향을 설정한 것으로 볼 수 있다. 수도권 가계대출 심사 강화로 어느 정도 효과를 본 정부가 추가적인 부동산 시장 침체를 막기 위해 LTV, DTI 연장 카드를 꺼내 들었을 가능성이 높다.

현재로서는 향후 주택시장에서 주택가격을 반등시킬 뚜렷한 요인이 발견되지 않는다. 작년에는 주택가격의 상승 요인으로 정부의 정책ㆍ제도적 지원이 가장 큰 영향을 미쳤다. 청약제도 개선과 재건축 재개발 규제완화, 기준금리 인하 등 전반적인 정부정책이 주택거래증가와 주택가격 상승에 영향을 주었다. 올해 들어 이러한 부양정책은 더 이상 기대하기 어렵다.

여기에 더하여 전세가격 상승을 주도하던 전세가구의 주거소비 패턴도 기대했던 것과는 달리 자가매입 보다는 준전세나 월세로 이동하는 경향을 보이고 있다. 경제적인 상황도 좋지 않다. 수출 감소와 조선ㆍ해운업을 시작으로 기업의 구조조정이 가속화될 분위기다. 지방 주택시장은 이미 영향권에 들어서고 있다.

전반적으로 주택시장의 대내외적인 요인들을 볼 때 작년과 같은 주택시장 분위기는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 작년 한 해 동안 짧은 기간에도 불구하고 주택가격이 급등하여 피로감이 누적되어 있으며, 주택소비자들은 부담능력이 현저히 떨어지고 있어 주택소비심리가 실제적인 구매로 연결되기는 쉽지 않은 상황이다. 하반기 주택시장은 여러 가지 요인을 종합적으로 볼 때 지금의 시장 변동성에서 크게 벗어날 것으로 보이지 않는다.

이러한 시장 상황을 전제로 하여 2016년 1월∼3월 주택거래량을 2015년 동기간과 비교하여 향후 2016년간 총 주택거래량을 예측해 보면 약 88만건 정도로 예상된다. 2016년 총 주택거래량을 88만건으로 가정하여 연 주택가격을 단순회귀분석을 통해 추정해 보면 올해 주택가격상승률은 전국적으로 연 약 1.5%정도로 예상된다. 따라서 올해 주택가격상승률은 작년의 절반에도 미치지 못할 것으로 보인다.