부동산태인 경매이야기 

선순위임차인과 선순위전세권? 뭐가다르지?

 부동산경매에서 가장 신경써야 할 부분이라하면 당연히 임차인의 보증금 인수여부가 될 것입니다.

 선순위인지 후순위인지, 배당요구를 했는지 안했는지, 배당요구종기일내에 잘했는지 안했는지 등 각종 공부 및 임장활동을 통해 확인해야 합니다.

 선순위임차인이란 말소기준권리보다 전입신고가 먼저 이루어진 임차인을 말합니다. 기본적으로 말소기준권리보다 전입신고가 늦으면 후순위임차인으로 순위에 맞는 배당이 있다면 받을 수 있겠으나 못 받는 금액을 낙찰자에게 요구 할 수는 없습니다.

 선순위임차인은 상황에 따라 조금씩 다릅니다. 먼저 대항력만을 갖춘 선순위임차인입니다. 이는 전입신고를 마치고 점유는 하고 있으나 확정일자를 받지 않아 우선변제권이 없는 임차인입니다. 소액임차인이라면 배당요구를 하여 그 보증금을 배당받을 수 있겠으나 소액임차인이 아니라면 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 모두 인수해야 합니다.

 다음은 우선변제권까지 갖춘 선순위임차인입니다. 이 임차인은 배당요구의 여부에 따라 달라집니다. 배당요구를 하여 전액 배당이 이루어진다면 임차권리는 소멸될 것이고, 배당요구를 했음에도 보증금의 전액 배당이 안되거나 배당요구를 하지 않았다면 그 보증금액에 대해서는 낙찰자가 부담해야 합니다.

 경매개시결정 이전에 임차권등기를 한 선순위임차인도 있습니다. 이 임차인은 배당요구를 하든 안하든 배당요구를 한 것으로 간주하여 권리분석을 실시하면 됩니다.

 선순위전세권은 선순위임차인과 비슷하지만 배당요구를 한 경우에는 약간의 차이를 보입니다. 선순위전세권이란 말소기준권리보다 앞서서 전세권등기가 되어 있는 경우를 말하는데요. 만약 선순위전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 전세권자의 보증금액은 낙찰자가 전액 인수해야 합니다. 이 부분은 선순위임차인과 동일합니다.

 배당요구를 한 경우에 약간의 차이를 보이는데요. 선순위전세권자가 배당요구를 했거나 경매를 신청한 채권자라면 자신의 권리에 맞게 배당을 받고 전세권은 말소가 됩니다. 이 부분이 선순위임차인과 다른데요. 선순위임차인이 있는 경우 미배당 임차보증금을 인수해야하지만 선순위전세권은 미배당 임차보증금이 있더라도 낙찰자가 그 보증금을 부담해야 할 의무가 없습니다.

쉽게 설명하면 선순위전세권은 배당요구를 했다면 말소, 안했다면 인수라는 것이지요. 혹, 배당요구종기일을 지나서 선순위전세권자가 배당요구를 했다면 그것은 배당요구를 안한 것과 같이 취급하여 전세권자의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야하니 매각물건명세서를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

 이러한 권리분석은 어렵다기보다는 조금만 꼼꼼하게 확인하면 되는 부분입니다. 매각물건명세서나 감정평가서를 꼼꼼하게 확인하지 않고 입찰에 응하시는 분들이 있습니다. 자만심은 화를 불러 일으킵니다. 인수여부를 잘못 판단하여 입찰보증금을 포기하는 일이 있어서는 안되겠습니다.