부동산114  장용훈 수석연구원

오래된 아파트, 수리할 부분 많은 만큼 장기수선충당금 비중 높아
단지 내 커뮤니티시설 다수 입지한 신규 아파트, 운영유지비용 모두 관리비 포함

아파트 관리비를 크게 구분하면 공용관리비와 공용사용료, 전용사용료, 장기수선충당금의 네가지 항목으로 볼 수 있다.

이 중 공용관리비는 일반관리비나 미화비, 경비비, 소독비 등 아파트 단지를 관리하는데 소요되는 비용을 말하며, 공용사용료는 정화조 오물수수료, 생활폐기물수수료, 아파트 보험료 등이 해당된다. 장기수선충당금은 아파트 단지 주요시설의 교체 및 보수를 하기 위해 주택 소유자로부터 징수하여 적립하는 예비비의 성격을 가진다.

이상 3가지의 항목은 아파트라는 공간에 거주하기 위해 필요한 부분을 각 세대가 균일하게 부담하는 일종의 공동비용에 해당한다. 반면 전용사용료는 말 그대로 입주민들이 각 세대에서 사용한 난방비나 전기세 등을 사용한 만큼 부과하는 개별비용으로 볼 수 있다.

전용사용료의 경우 사용한 만큼 부과되기 때문에 세대별 생활방식에 따라 차이가 발생할 수 있지만 공동비용(공용관리비+공용사용료+장기수선충당금)에 해당하는 관리비는 다르다. 같은 지역에 입지하고 있어도 세대수나 면적, 층고, 연식, 단지내 부대시설 종류 등에 따라 부과량이 다르기 때문이다.

부동산114에서는 1기 신도시인 분당과 2기 신도시인 판교가 입지하는 성남시를 대상으로 동일한 시점에 부과되는 관리비가 개별요인에 따라 어떻게 달라지는지 점검해봤다.

▣ 입주연차 오래된 분당, 장기수선충당금 비중 11.1%으로 판교보다 4배 이상 높아
2014년 10월을 기준으로 분당에는 90,846가구, 판교에는 25,106가구의 아파트가 입주해 있다. 공동주택관리정보시스템에 입력된 2014년 7월의 관리비 부과상황을 살펴본 결과, 분당과 판교의 가장 큰 차이점은 장기수선충당금에서 발생했다.

공용관리비와 공용사용료 등 아파트 단지를 관리하는데 필요한 경비를 균등하게 부과하는 공동비용은 판교나 분당이 큰 차이 없이 유사한 수준을 보였다. 하지만 장기수선충당금은 전체 관리비에서 차지하는 비중이 분당은 평균 11.1%, 판교는 3.0%로 나타났다. 분당이 판교보다 훨씬 높게 장기수선충당금이 배정되어 있는 것이다.

이는 아파트 연식과 깊은 관련이 있다. 입주연차 20여년이 경과하면서 아파트 노후도가 심해진 분당일대는 예비비 성격인 장기수선충당금의 부과가 높게 될 수 밖에 없는 구조이기 때문이다. 특히 서현동(13.2%)과, 이매동(11.8%) 등 90년대 초기 입주한 시범단지들이 밀집한 지역은 장기수선충당금 비중이 더 높은 것으로 나타났다.

반면 판교의 경우 개별세대가 사용한 만큼 부과하는 전용사용료의 비중이 43.1%로 분당(31.9%)보다 10%p이상 높은 수준을 보였다. 관리비 자체가 높기 보다는 장기수선충당금 비중이 낮은 영향이다. 삼평동(537원/㎡)이나 운중동(564원/㎡), 백현동(569원/㎡)의 전용사용료는 분당구 평균(576원/㎡)보다 낮게 나타났다.

▣ 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 많은 판교, 일반관리비 높아
관리비 중 전용사용료는 개별 세대가 사용한 만큼 부과되는 항목인 반면 공용관리비는 아파트 단지를 운영관리하며 발생한 비용을 전 세대가 균일하게 부담한다. 전체 관리비 중 공용관리비가 차지하는 비중이 가장 높은 점을 감안하면 수요자들로서는 중요하게 살펴봐야 하는 항목이다.

공용관리비 중에서도 가장 높은 비중을 차지하는 것은 경비비와 일반관리비다. 경비비의 경우 아파트 단지내의 보안을 위해 24시간 경비원이 상주하면서 높은 비중을 차지하고, 일반관리비는 아파트 단지의 유지관리업무를 총괄하기 때문에 비중이 높다.

그렇다면 관리비 중에서도 높은 비중을 차지하는 경비비와 일반관리비도 아파트 연식에 따라 차이가 날까? 결론부터 말하면 그렇다고 할 수 있다.

판교 소재 법정동(삼평, 백현, 운중, 판교)은 일반관리비의 비중이 높게 나타난 반면 분당 소재 법정동은 경비비의 비중이 높았다. 이런 현상의 가장 큰 이유는 인건비용이다.

분당의 경우 아파트 단지 내 보안업무를 대부분 인력이 대체하고 있다. 특히 분당 내 다수 입지한 복도식 아파트의 경우 각 동별로 경비가 상주하는 경우가 많아 그만큼 인건비용이 많이 발생하는 편이다.

판교의 경우 신규아파트가 대부분이기 때문에 보안업무가 아파트 통합관리시스템에 의해 이루어지며 상대적으로 분당보다 경비인력이 적을 수 밖에 없다. 하지만 단지 내 다수의 커뮤니티시설이 입지해 있고, 이를 운영관리하기 위한 인력 및 시설의 유지비용이 일반관리비에 포함되며 분당과 차이를 나타낸 것이다.

▣ 수요자 본인에게 적합한 서비스 찾아 선택하는 혜안(慧眼)이 필요
관리비를 구성하는 항목은 크게 4가지 이지만 세세히 구분하면 수십가지에 달한다. 개별 세대에서 사용하는 부분뿐만 아니라 공동으로 부과되는 금액, 그리고 예비비 성격의 금액까지 관리비에 포함된다.

즉, 수 많은 요인이 존재하는 만큼 관리비 결정요인은 많다는 것이다. 세대수를 포함해 승강기수, 관리원수, 위탁서비스, 단지 내 첨단시설 서비스 등 모두가 관리비의 영역이다.

단순히 세대수가 많으면 관리비 부담이 줄어들 것을 기대하는 수요자들이 많지만, 단지 내에서 이용하는 서비스 모두가 관리비에 포함되는 만큼 이런 부분들을 모두 고려한 선택이 필요할 것으로 보인다.