재건축 가능연한 단축과 안전진단 기준 완화 등이 담긴 9.1대책 발표로 재건축 사업 추진이 빨라지는 가운데 저밀도 단지가 분포된 1990년 이전 준공 아파트가 재건축 사업 시 유리한 것으로 나타났다.

기존 용적률이 낮을수록 신축 시에 늘어나는 세대수가 많아지기 때문이다. 1990년 이전 준공된 전국 아파트의 평균 용적률은 191%로 양호한 반면 1991년 이후 준공된 아파트의 평균 용적률은 234%인 것으로 집계됐다.

저밀도 아파트, 1990년 이전에 다수 분포

부동산114(www.r114.com)에 따르면 전국 아파트(주상복합 제외)를 대상으로 평균 용적률을 분석한 결과 1990년 이전에 준공된 아파트의 평균 용적률은 191.6%인 것으로 집계됐다.

지역별로 △전북 140.7% △강원 141.7% △전남 143.7% △경기 160.5% △대구 162.9% △인천 176.2% △대전 186.6% △서울 194.7% 순으로 낮았다. 서울에서 평균 용적률 200%이하인 주요 지역은 △양천구 160.5% △강남구 174.2% △송파구 193.2% △서초구 196.5%인 것으로 나타났다.

주택정책이 ‘1988년 서울올림픽’을 기점으로 공급확대로 바뀌면서 1991년~2000년 이전에 준공된 아파트의 평균 용적률은 254.8%로 올라간다.

낮은 주택 보급률과 빠른 경제 성장으로 주택가격이 급등하자 우리나라 주택 정책 방향이 공급확대로 바뀌면서 용적률 완화 정책을 실시했기 때문이다.

1991년 이후 준공된 아파트는 1990년 이전 준공된 단지보다 재건축 가능 연한 단축 혜택이 더 크지만 용적률 상향 범위가 제한적이라 사업수익성 측면에서 불리하다.

지자체에 따라 자율적으로 정한 재건축 가능 연한 상한선은 최대 40년에서 30년으로 조정되는데 서울의 경우 1987~1991년 사이 준공된 아파트의 재건축 연한은 2~8년으로 줄고, 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 단축된다. 하지만 용적률이 높은 고밀도 아파트는 재건축을 추진하는 과정이 쉽지 않을 것으로 보인다.

재건축 법적 상한 용적률 적용, 임대 건립과 기부채납 부담은 남아

2001년 이후 지어진 아파트의 용적률은 점점 낮아지고 있다. 준공 2001년~2010년 이전 아파트의 평균 용적률은 221.6%→ 2011년~2014년 이전 아파트는 200.3%로 낮아졌다.

양적 개발에 치우친 결과 난개발에 따른 도시 경관이 훼손되고 녹지공간 부족으로 주거 쾌적성이 떨어지는 문제점이 야기되면서 2001년 이후 용도지역별로 용적률 상한선을 지정해 규제하고 있다.

현재 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 용도지역별 법적 용적률 기준은 제1종일반주거지역 150~200%, 제2종일반주거지역 150~250%이하, 제3종일반주거지역 200~300%로 정하고 있다.

특히 법적 상한 용적률이 200~300%까지 되어 있더라도 지자체별로 용적률 기준을 달리 적용하고 있다. 용적률 제한을 엄격하게 적용하는 서울시는 제1종일반주거지역 150%, 제2종일반주거지역 200%, 제3종일반주거지역 250%로 제한하고 있다.

따라서 재건축 사업을 추진하더라도 용적률 상한선에 걸려 고밀도 아파트는 재건축 수익성을 내기 한계가 있는 것이다.

국토부는 지자체 규제를 개선하기 위해 올해 1월 주거정비사업의 사업 수익성 개선을 위해서 시•도지사가 조례상 허용된 범위를 넘어 법적 상한선까지 용적률을 완화해줄 수 있도록 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 개정했다. 하지만 법적 상한 용적률 인센티브를 적용 받더라도 늘어난 용적률의 30~50%는 임대를 지어 지자체에 싼 값에 넘겨야 하고, 공원부지 기반시설 등에 대한 기부채납까지 해야 하는 상황이다. 특히 서울시는 임대 공급 하한 기준 없이 50%를 요구하고 있다.

상한 용적률 비교하고 투자하는 것이 유리

정부가 과도하게 지정한 규제들을 풀면서 재건축을 추진하기에는 환경은 좋아졌다. 재건축 소형의무비율이 내년 상반기부터 폐지되고, 재건축 연한 단축과 안전진단 평가 기준 완화 안이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙’ 개정안은 지난 19일부터 입법예고 됐기 때문이다.

하지만 재건축 시 용적률 상한선 기준이 여전히 남아있고, 지방보다 수도권 지자체는 고밀도 개발을 지양하고 있다. 아파트 공급 확대 시기에 지어진 1991~2000년 사이의 서울 아파트 평균 용적률은 이미 300%에 육박해 새로 짓는 아파트의 용적률 상향은 한계 상황인 것이다.

따라서 재건축을 고려한 노후 아파트 매입을 할 경우 기존 용적률과 신축 용적률 차이를 비교해 늘어나는 용적률 범위를 확인하는 것이 필요하다.

※ 재건축 추진할 때 용적률이 중요한 이유?

재건축 사업성을 결정하는 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(지하층, 주차장시설, 주민공동시설을 제외한 건축물의 바닥면적 합계) 비율로서 건축물의 양적인 개념을 의미한다. 용적률이 낮으면 세대별 대지지분 비율이 높아 재건축을 할 경우 추가로 건립하는 세대수가 늘어나 사업 수익성이 유리하다. 반대로 용적률이 높은 곳은 동일한 땅에 더 많은 아파트를 지어 세대별 대지지분 비율이 낮고 재건축을 진행할 경우 추가로 공급되는 세대수가 적어 추가분담금 부담이 커진다.