노후 단독주택을 재개발할 때 노후도 등 물리적 요건과 함께 3분의2 이상 주민의 동의율을 확보해야 추진할 수 있게 제도가 바뀐다.

서울시에 따르면 주거정비지수제 등을 담은 2020도시주거환경정비기본계획을 오는 12월까지 수립하고 관련조례 등에 반영, 시행하기로 했다. 여기에는 건축물의 노후도 등 물리적 상태만 따져 '정비예정구역'을 지정하는 제도를 폐지하고 3단계로 사업지 여건을 심사하는 '주거정비지수제'를 도입하는 내용이 포함돼 있다.

이에 앞으로 재개발사업을 추진하기 위해서는 1단계로 ▲구역면적 1만㎡ 이상 ▲주민동의율 3분의2 이상 ▲노후도율(동수ㆍ연면적) 3분의 2 이상을 충족해야 한다.

지금까지는 구역면적과 노후도(동수)를 필수적으로 충족하고 호수밀도ㆍ접도율ㆍ과소필지 중 1가지를 충족해야 사업추진이 가능했다.

 2단계로는 주민동의율, 노후도율, 도로연장률, 세대밀도를 평가한다. 여기서 70점을 넘어야 도시계획위원회에 정비계획안을 상정할 수 있다.

또 3단계로는 도시계획위 심의에서 ▲거주자 현황 ▲신축건축물 비율 ▲지역특성 ▲지가평가 자료 등을 참고해 정비구역지정 여부를 결정하게 된다.

이 같은 3단계 재개발사업 추진에서 중요한 변화는 사업 초기인 1단계에서 주민동의율을 우선 3분의2까지 확보해야 한다는 점이다.

 2단계에서도 역시 주민동의율을 따져 구역지정 여부를 결정하기 위한 도시계획위 심의에 부칠 수 있게 된다. 정비예정구역 제도에서 지역특성과 정비계획ㆍ현황만 점검하는 것보다 한걸음 더 나아갔다.

 그 다음단계인 추진위ㆍ조합설립, 사업시행인가와 관리처분인가 절차는 종전과 같다.

또 정비사업을 추진할 때는 '생활권 계획'과 연계해야 한다. 생활권계획이 정비예정구역을 대체하기 때문에 기존에 수립해야했던 단계별 계획을 수립하지 않아도 된다.

시는 해당 생활권에 필요한 보육시설이나 공원 등 기반시설과 가로관리를 유도한다는 방침이다. 올 연말까지 행정동 3~5개동을 묶은 '주거생활권'별 계획 수립이 마무리 될 것으로 보인다.

정비예정구역이 폐지된 배경으로는 80년대 이후 자연발생적으로 생겨난 시가지들이 노후도 외에 다른 요건들을 충족하기 어려워진 점, 시장이 침체돼 대규모 정비사업을 추진할 여력이 사라진 점을 꼽을 수 있다.

 이같은 변화는 정비사업 기조가 '철거ㆍ재개발' 중심에서 '도시재생'으로 이동했음을 뜻한다. 물리적 개선에서 나아가 주민 재정착, 일자리까지 창출하는 재생사업으로 전환하려면 주민들의 추진의지가 중요하고 사회ㆍ경제적 효과까지 판단할 수 밖에 없다.

정비업계 관계자는 "지금까지는 해당 지역의 물리적 조건만 살펴 행정기관의 재량으로 판단했지만 주민 의지까지 심의 기준에 포함시킨 것은 정비구역 지정요건에서 중요한 변화"라고 설명했다.

안재혁 서울시 재생지원과장은 "정비예정구역 제도는 내부사정에 대한 고려 없이 노후도와 도로만 살펴 사업구역을 지정하는 방식이어서 찬반 갈등이 심하다는 문제점이 있었다"며 "이제는 주민 동의와 사회적 환경까지 살피고 주민 열의가 높을수록 높은 점수를 매긴다는 점이 가장 큰 변화"라고 말했다