글 :  주택산업연구원   강민욱

     
들어가며

그동안 ‘아파트’는 우리나라의 대표적인 주택유형으로서 높은 비중을 차지하고 있지만, 아파트 못지않게 ‘단독주택’도 많은 사람들이 살고 싶어하는 주택유형 중 하나다. 그렇다면 둘 중 실제 사람들이 생각하는 이상적인 주택유형은 무엇일까? 이에 국토연구원은 단독주택과 아파트 거주가구를 대상으로 해당내용을 포함한 설문조사를 실시하여 분석한 보고서(2009년)를 공개했다. 분석결과에 따르면, 이상적인 주택유형으로 ‘단독주택’을 선택한 가구(64%)가 ‘아파트’를 선택한 가구(36%)보다 더 많은 것으로 나타났다.1)

하지만 이러한 사실에도 불구하고, 실제 이사를 준비하거나 희망하는 가구가 최종 선택하는 주택유형은 오히려 ‘단독주택’보다 ‘아파트’가 더 많은 것으로 나타났다. 즉, 단독주택을 이상적으로 생각하지만 실거주지는 아파트를 택하는 가구가 많은, 현실과 이상의 ‘괴리’가 나타나고 있는 것이다.

이에 본고는 단독주택의 선호도가 높음에도 불구하고 실제 거주로 이어지는 비율이 낮은 이유를 크게 3가지 항목으로 설명하고, 동시에 각 항목별 개선방안을 제안하며 마무리하고자 한다.

원인1. 환금성(거래 용이성) : 단독주택 매매기간 2.09배 더 소요

널리 알려진 바와 같이 단독주택은 아파트에 비하여 매매가 어렵고 장기간이 소요되는 점 등 환금성 측면에서 불리하다. 실제 최막중 외(2006년)의 연구에서 아파트는 매매시 129일이 소요되는 반면, 단독주택은 270일이 소요되어 단독주택의 매매소요기간이 2.09배 더 긴 것으로 나타났다. 이처럼 단독주택의 긴 매매소요기간 때문에 단독주택 거주가구가 기존주택을 매각하고 이주하고자 할 경우 이주대상 주택과의 이주시차가 길어져 더 큰 불편을 겪을 수 있다. 또한 단독주택의 낮은 환금성은 투자대상으로서도 매력이 적어 단독주택의 거래를 위축시킨다.

단독주택의 환금성이 낮은 이유 중 하나는 주택특성(건축재료, 층수, 위치 등)이 아파트보다 다양하고, 이 때문에 거래정보 확보 및 접근이 쉽지 않아 상대적으로 주택거래 참여를 어렵게 만들기 때문이다. 이에 국토교통부는 최근 기존 아파트만을 대상으로 제공하던 실거래가 공개 서비스를 비아파트(단독, 연립, 다세대 등)로 확대해 서비스를 제공하고 있다. 이는 단독주택 실거래 정보를 주택거래자에게 제공함으로써 거래 활성화를 유도한다는 면에서 긍정적이다.

그러나 그 정보내용을 살펴보면 다소 부족한 면이 있다. 비교적 표준화되어 있는 아파트와 달리 단독주택은 거래참여자에게 주택개별특성에 대한 보다 상세한 내용을 필요로 하기 때문에 보완이 필요하다. 따라서 향후 단독주택을 포함한 비아파트 매물에 대한 정보는 구조물 재료, 지하층 용도, 실내/외 사진 등을 포함한 세부정보를 제공토록 해야 한다.

원인2. 주택관리의 어려움과 생활편의시설의 부족

앞서 언급한 바와 같이 단독주택을 선호하는 가구가 아파트 선호가구보다 많음에도 불구하고, 실제로는 아파트에 거주하는 가구가 더 많은 실정이다. 그 이유는 국토연구원의 보고서(2009년) 중 “단독주택으로 이사를 희망하지 않는 이유” 항목에 응답한 결과로부터 알 수 있다. 설문결과, ‘관리(난방, 청소, 유지보수 등)의 어려움 및 고비용(38.8%)”이 주된 이유인 것으로 나타났다.

그 다음으로 ‘부대 편의시설(주차장, 진입도로, 놀이터, 근린상가 등) 이용 불편(18.5%)’, ‘불안한 치안문제(8.3%)’등을 들었다. 결국 많은 사람들이 유지∙관리 불편, 생활편의시설 부족 및 치안문제 등을 이유로 단독주택 대신 아파트를 선택하고 있었다. 따라서 단독주택의 단점으로 지적되고 있는 위의 문제를 해소한다면 단독주택 거주를 희망하는 많은 가구의 갈증을 해소할 수 있을 것이다.

구체적 대안으로 우선 일정 블록단위별로 통합관리서비스를 제공하는 ‘구역별 통합관리’ 활성화를 고려해볼 수 있다. 2010년 시범사업으로 시행된 ‘해피하우스’ 관리사무소와 같은 통합관리시스템이 대표적이다. 비록 시범사업에서 행정적 문제, 주민과의 공감대 부족 등으로 한계점이 드러났지만, 향후 이를 제도적으로 보완∙발전시켜 아파트의 관리사무소 이상의 서비스 수준으로 끌어올린다면 단독주택의 단점으로 언급되는 주택관리문제는 일정부분 해소될 수 있을 것이다. 특히 이 방식은 기존 단독주택지에서도 효과적으로 활용될 수 있다는 점에서 눈여겨 볼 필요가 있다.

또한 아파트에 비하여 부족한 단독주택의 생활편의시설과 각종 기반시설을 지자체 등과 협력하여 시설을 확충할 필요가 있다. 이 때 제기될 지자체 재정부담 문제는 향후 지속적인 논의가 필요하겠지만, 외국에서 활성화되고 있는 TIF(Tax Increment Financing)방식 2) 등의 선진기법을 적절히 활용한다면 보다 현실성 있는 정책으로 자리매김할 수 있을 것이다.

원인3. 제도적 불합리성

2000년대 이전까지 정부는 아파트 위주의 주택 대량공급정책에 초점을 맞추고 법 제도를 관리해왔다. 하지만 주택보급률이 100%를 넘어서고 주택시장의 패러다임이 ‘양적 성장에서 질적 성장’으로 이동하고 있는 현 시점에서 주택 관련 법규는 아직 그 속도를 따라가지 못하고 있는 것 같다. 한 예로 ‘택지개발업무처리지침’는 택지개발시 용도별 택지공급비율에 대한 가이드라인을 제시하고 있는데, 법규 제14조에 따르면 수도권의 경우 아파트나 연립∙다세대 주택에 대한 용지를 80%나 할당하고 있다. 최근 수도권에서도 단독주택 수요가 꾸준히 증가하고 있다는 점, 한번 고밀도로 개발된 택지는 다시 저밀도로 전환하기 어렵다는 점에서 그 배분비율을 재검토해볼 필요가 있다.

다른 문제점은 각종 금융지원제도와 분양보증제도 등이 ‘아파트’의 공급/소비 위주로 운용되면서 단독주택을 포함한 ‘비아파트’는 정책적으로 소외되고 있다는 점이다. 분양보증제도만 보더라도 이 제도는 “20세대 이상인 공동주택 등의 건설사업을 대상으로 주택사업자의 파산시 피해를 입는 수분양자를 보호”하는 것을 정책적 목표로 하고 있다. 즉 단독주택을 포함한 20세대 미만의 주택은 분양보증제도에서 소외되고 있는 것이다. 이 같은 상황에서 비아파트의 공급/소비가 활성되지 못한 것은 어쩌면 당연한 결과이다. 따라서 향후 금융지원, 분양보증 등의 적용대상을 비아파트까지 확대함으로써 다양한 주택유형별 수요를 충족시켜줄 필요가 있다.