서울시, 뉴타운·재개발 8개 구역 첫 실태조사 완료

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서울시, 뉴타운·재개발 8개 구역 첫 실태조사 완료

2012년 10월 25일 (목) 23:05:05

일간부동산 기자

greenews@naver.com

서울시가 지난 1월 ‘뉴타운·재개발 수습방안’ 발표 이래 실태조사를 완료한 첫 구역이 나왔다. 도봉구 창동 북측1권역, 성북구 정릉동 북측2권역 등 8개 구역이다.

서울시는 추진위원회 또는 조합 등 사업 추진주체가 없어 답보 상태에 놓여 있었던 서울시내 8개 뉴타운·재개발 구역에 대한 실태조사를 모두 마치고 주민 의견 수렴 절차에 들어간다고 밝혔다.

이제 서울시는 실태조사 결과에 대한 정보를 주민에게 제공하고, 실태조사관을 현장에 파견해 실태조사 결과에 대한 주민 이해를 돕는 과정을 거친다. 이를 통해 오는 12월이면 주민 스스로 뉴타운·재개발 추진 여부를 스스로 결정하는 첫 사례가 나오게 된다.

추진주체가 없는 우선실시구역의 경우 토지등소유자의 30% 이상이 요청하면 정비(예정)구역 해제를 하게 되고, 추진추제가 있는 곳은 전체 토지등소유자 또는 사업주체 구성에 찬성한 자의 과반수가 동의하는 경우 사업주체가 해산되며, 구청장은 후속으로 해당 정비구역의 해제 절차를 이행해야 한다.

서울시는 추진주체 없는 서울시내 266개 정비예정구역(존치정비구역) 중 163곳을 시장과 구청장이 분담해 실시하는 1차 실태조사 대상으로 분류하고, 이 중에서도 주민 민원 등으로 조사가 시급한 28곳을 우선 실시구역으로 정해 조사를 진행해 왔다. 이 중 이번에 조사를 완료한 8곳은 모두 시장이 조사한 구역이다.

시는 우선실시구역 중 구청장이 조사를 시행하는 20곳 등 나머지 155개의 1차 실태조사 대상 구역도 ‘13.2월 중 조사를 모두 완료할 예정이다.

8개 구역은 ▴강동구 천호동 362-67번지 일대 ▴은평구 증산동 185-2번지 ▴도봉구 창동 521-16 ▴성북구 정릉동 716-8 ▴중랑구 묵동 177-4 ▴광진구 화양동 132-29 ▴동작구 신대방동 363 ▴금천구 시흥동 905-64 일대다.

단, 이 중 중랑구 묵동 177-4번지와 금천구 시흥동 905-64번지 일대는 실태조사 진행중 토지등소유자 30% 이상이 요청하여 구역 해제할 계획으로 추정분담금 공개대상에서는 제외된다.

이번 8개 구역 실태조사에는 36명의 실태조사관이 투입, 총 30여회의 소그룹 활동을 통해 주민 이해를 돕는 등 현장 활동을 지속적으로 펼쳤다. 또 시는 9차례에 걸친 전문가 검증을 거쳐 조사의 객관성과 신뢰성 확보에도 역점을 뒀다. 실태조사 과정에서 8개 구역 별로 실시한 주민설명회엔 총 653명이 참석했다.

36명의 실태조사관은 시민활동가, 갈등해결 및 도시·건축분야 전문가 등 자치구별로 최대 5인씩 총 100명으로 구성된 ‘실태조사관’의 일부가 활동했다.

정비계획(안)은 도시계획위원회와 도시재정비위원회 위원으로 구성된 ‘정비계획 검증 T/F회의’를 거쳐 최종 확정했으며, 이를 토대로 추정분담금은 종전·종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정한 후 감정평가사·분양전문가·정비업체 등 전문가 자문을 거쳐 확정했다.

서울시는 정비계획(안)에 담기는 토지이용계획과 건축계획은 도시·주거환경 정비 기본계획과 실제 건축이 가능하도록 관련법에서 정하는 규정을 준수했으며, 이때 시장상황과 정책방향을 감안했다. 또, 기본적으로 건립세대수는 최대한 확보할 수 있도록 계획했다.

토지이용계획엔 용도지역, 층수, 기반시설, 용적률, 국공유지 무상양도 등이 포함되며, 건축계획은 임대주택 공급비율, 건립 세대수 등이 담긴다.

용도지역은 기본계획상의 용도지역을 그대로 적용하되, 기본계획상의 기준(계획)용적률, 층수 및 주변여건 등을 고려할 때 용도 상향이 없이는 정비가 어려운 경우에 한해서만 용도지역 1단계 상향을 했다.

용적률은 서울시 정비계획 심의 기준인 ‘공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준’을 그대로 준용했다.

층수의 경우 기본계획상 층수를 기준으로 도시계획조례에 따라 완화 규정을 적용하고, 촉진계획에서 층수가 정해지지 않은 존치관리구역(도시환경정비사업)은 건축물 최대높이에 맞춰 용도별, 층별 평균높이를 적용해 최대 층수를 계획했다.

정비기반시설은 법적 최소기준에서 주변 기반시설 규모 및 여건을 고려해 합리적으로 조정했으며, 정비예정구역의 국공유지 무상양도 산정은 토지이용계획(안)에서 용도가 폐지되는 기존에 설치된 기반시설은 무상양도하는 것으로 정했다.

주택규모별 건립 세대수는 최근 주택건설 경향을 반영해 소형(60㎡이하), 중형(60~85㎡), 대형(85㎡ 초과) 비율을 5:4:1로 해 소형주택 건설비율을 높게 계획했으며, 주택재개발사업의 임대주택은 총 계획세대수의 20% 이상이 되도록 했다.

근린생활시설은 순수 기존상가 연면적(상가주택 제외)을 기준으로 계획했다.

시는 추정분담금은 종전·종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정했다.

‘종전 자산가치’는 실태조사 용역 착수시점을 기준으로 모든 토지(국·공유지 포함)와 건축물에 대해 개별공시지가 및 건축물 공시가격을 기준으로 약식감정평가를 했다.

‘종후 자산가치’는 해당 구역 인근 지역의 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 부동산가격을 조사해 추정했다.

아파트는 대상지 인근의 5개 단지 시세 평균금액과 인접 구역의 분양가 심의결과, 관리처분 및 유사단지 분양사례 등을 고려해 분양가를 조정했으며, 근린생활시설 등의 분양가는 입지특성이 유사한 상가를 대상으로 시세를 조사하고, 공동주택의 근린생활시설은 단지 내 상가만을 비교 대상으로 해 감정평가사를 통해 확정했다.

사업비는 서울시 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’의 통계값을 활용하되, 공사비는 국토해양부 기본형건축비를 적용해 산정한 표준공사비 370만원/3.3㎡를 기준으로 원자재 등 물가 변동에 따라 ±20만원, ±50만원 등 5가지 경우를 가정했다.

8개 구역의 구청장은 실태조사를 통해 산정된 추정분담금을 해당 토지등소유자인 주민들에게 제공하고, 정비(예정)구역 해제 여부를 묻는 의견 청취 절차를 거치게 된다.

이때 제공되는 추정분담금은 본인이 실제 부담하게 되는 개별 분담금이 아닌 그 중간값인 표본지 정보가 제공된다.

이 외에도 분양가와 공사비를 각각±5%, ±10%로 조정했을 때의 개략분담금 총 25개를 제공할 계획이다.

구청장이 주민들에게 우편발송을 통해 안내하면, 주민들은 ‘서울시 재개발·재건축 클린업시스템’(http://cleanup.seoul.go.kr)에 접속해 회원가입하고 해당 구역 홈페이지의 ‘추정사업비/개략분담금’ 배너에서 ‘개별분담금 추산’ 버튼을 눌러서 본인의 분담금을 확인할 수 있다.

시는 주민 의견청취는 45일간 실시하되, 참여율이 50%에 미달하는 경우 15일 연장해 최대한 많은 주민의 의견을 수렴한다는 계획이다.

추정분담금 확인 후 토지등소유자는 정비구역 추진을 원하면 안내 우편발송 시 동봉한 ‘사업추진/해제 요청서’에 ‘사업추진’에 체크해 회송봉투에 담아 우편 또는 구청장이 지정한 장소(주민센터 등)에 직접 제출하면 되며, 해제를 원할 경우엔 ‘해제’를 체크해 같은 방법으로 의견을 제시하면 된다.

시는 이때도 실태조사관을 현장에 파견해 실태조사 결과에 대한 주민 이해를 돕고 소규모 좌담회를 개최해 소통의 장을 마련하는 등 주민들이 합리적인 판단을 할 수 있도록 지원할 계획이다.

구청장은 주민 의견청취 기간이 만료되는 날부터 5일 이내 개표하고, 그 결과를 자치구 홈페이지 등을 통해 게시한다. 다만, 의견청취 참여자 비율이 전체 토지등소유자의 30% 미만인 때에는 정비구역 해제 요건에 미달해 개표하지 않고 정비사업을 그대로 추진하게 된다.

이때, 토지등소유자의 30% 이상이 정비구역 해제를 요청하는 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐 확정하고 후속 조치에 착수하게 된다.

한편, 이에 앞서 그동안 사업주체가 없는 정비(예정)구역 18곳이 해제되었고, 이번 우선실시구역 중 해제 신청된 2개소를 포함해 10개 구역이 추가로 해제될 예정이다. 이로써 총 28곳이 해제 수순을 밟았다.

사업주체가 있는 구역은 5개소(추진위 3, 조합 2)가 해산되었으며, 4곳(추진위 3, 조합 1)이 해산 절차를 진행하고 있다.

진희선 서울시 주거재생정책관은 “8개 구역의 실태조사 완료는 주민 입장에서 갈등을 보다 빨리 해소하기 위한 서울시 노력의 최초 결실”이라며, “주민들이 실태조사 결과물을 심사숙고한 후 구청장의 의견청취에 적극 참여해 사업추진 여부를 합리적으로 결정하기를 기대한다”고 말했다.

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