2023년, 물류센터 공급이 역대 최고치를 기록했다. 과거 45년간 공급된 물류센터의 1/4수준이 한해에 공급된 것이다. 

이로 인해 과잉공급에 대한 우려가 발생했고, 금리 및 물가 인상과 더불어 PF대출 상환이 지연되고 선매매 계약에 대한 분쟁 등으로 투자시장이 위축되고 있다.

이러한 상황에서 WRC에서는 2023년에 준공된 물류센터를 전수조사한 보고서 ‘2023 물류센터 백과’를 발간함으로써 향후 시장을 예측하고 투자자 및 시장참여자들의 의사결정에 도움을 주고자 했다.

지난 2019년부터 2023년까지 건축허가를 받은 5,000평 이상 310개 물류센터의 정보가 담겨있는 ‘수도권 허가 물류센터 백과’에 이은 두번째 스페셜 보고서이다.

이번 보고서 ‘2023 물류센터 백과’에서는 2023년 준공된 물류센터들에 대하여 등기부등본, 신탁원부, 전자공시시스템, 언론보도자료, 업계자료 등을 종합하여 분석했다.

보고서에는 각 물류센터의 센터개요, 시행사, 시공사, 소유권 이전 여부, 담보대출 전환 여부, 대주 현황(대주명, LTV, 금리 등), 임차과에 의하면 2023년에는 93개 물류센터 (약 168만평)가 준공되었다. 

지역적으로는 이천시에 24, 인천에 17개, 안성에 16개가 공급되었으며, 규모별로는 75% 이상이 1만평 이상의 대평 물류센터였고, 4만 평 이상의 초대형 물류센터도 6건이 준공됐다.

소유자 현황을 보면, 자산운용사가 34건(37%), 일반법인이 58건(62%), 국가가 1건(1%)으로 확인되었다. 자산운용사 중에서는 페블스톤자산운용이 5개(19%)로 가장 많은 물류센터를 보유하였으며, AD자산운용, 마스턴자산운용, 코람코자산운용, 이지스자산운용이 그 뒤를 잇고 있다.

신탁회사가 취급한 물류센터는 총 64건이다. 그 중에서 가장 많은 물류센터를 취급한 신탁회사는 KB부동산신탁으로, 총 11건(17%)을 취급한 것으로 확인되었다. 

그 뒤로 우리자산신탁과 신한은행이각각 7건(11%), 신한자산신탁, 교보자산신탁, 우리은행이 각각 6건(6.9%)을 취급하고 있다.

소유권 이전 여부와 담보대출 전환 여부를 살펴볼때, 25개(약 27%) 물류센터가 소유권이 이전된 것으로 확인되어 준공 이후 선매매 또는 매매가 종결된 것으로 보이고, PF에서 담보대출로 전환된 물류센터는 34건(약 36%) 수준으로 이외의 물류센터는 PF대출 상태인 것으로 보인다. 따라서 약 27~36%정도의 물류센터가 준공후 안정적인 상태로 전환된 것으로 보인다. (2024년 3월 기준)

2023년 신축된 물류센터들의 대출을 취급한 은행은 총 125개이며 총 328건의 대주로 이름을 올렸다. 이 중 가장 많은 대출을 취급한 은행은 신한은행으로 총 24건(7%)을 취급했으며, 그 뒤로 신한캐피탈 21건(6%), 하나캐피탈 16건(5%), 하나은행 9건(3%) 순으로 확인되었다.

2023년 신축된 물류센터의 평균 대출 금리는 5.20%, LTV는 61.85%로 나타났다. 대출 금리는 2.32~9.09%로 나타났으며, LTV는 38.00~98.20%까지 나타났다. 최근 준공된 물류센터의 담보대출은 LTV 60~65% 사이, 대출금리는 5%대 수준으로 확인되었다.

 보고서에서 확인된 이슈를 살펴보면 공사 원가 상승에 따라 증가된 공사비로 인해 시행사와 시공사 간 공사비 분쟁이 일어나는 현장이 있는 것으로 보고서를 통해 확인할 수 있었다. 또한, 선매매 계약의 해지로 인해 대주단과의 법적 분쟁이 진행 중인 현장도 있는 것으로 확인되었다. 게다가, PF 기한이익 상실로 인해 공매가 진행된 현장도 살펴볼 수 있었으며, 사업성 악화로 인해 시행법인의 파산으로 시공사가 채무를 인수하는 사례도 있었다.

보고서에서 확인해 본 대표적인 사례는, 안양 물류센터에서 DL건설과 코람코자산신탁(LF그룹)간 물가 및 인건비 상승으로 400억원의 공사비 증액 분쟁이 확인되었다. 그리고, 인천 항동 물류센터는 마스턴투자운용에서 선매입확약을 하였으나 이행이 되지 않아 대주단과 법적 분쟁이 진행 중이다.

어반에이원 물류센터는 PF기한이익 상실로 공매가 진행되었으나 모두 유찰되어 수의계약으로 시공사인 SGC이테크건설이 약 1,600억원의 채무인수를 이행하며 인수했다. HIVE 이천 물류센터는 사업성 악화로 인해서 시행법인이 파산을 신청하여 시공사 및 연대 보증인인 DL건설은 1,220억 원 규모의 채무를 이행하기로 하였다.

최근 부동산 및 금융 투자시장의 악화로 대부분의 기업들이 부동산 투자의 중요한 부분인 리서치 예산을 줄이고 있다. WRC는 이 부분에 대해 안타깝게 생각하며 투자시장이 어려울 수록 리서치가 중요하므로 이 어려운 시기를 함께 극복하기 위해 더욱더 세부적인 데이터를 제공한다는 취지를 전달했다

해당 보고서는 위펀딩 투자자라면 누구나 보고서를 무료로 열람할 수 있으며, 신청 방법은 딩 홈페이지에서 확인 가능하다.

 한편, 위펀딩은 2015년에 설립되어 부동산 리서치, 온라인 부동산 투자업을 운영하고 있으며 작년 12월 기준으로 1,229억원을 크라우드 펀딩으로 부동산에 대출투자해 부실 없이 211.2%의 누적 수익률을 달성했다.홈이지 : https://www.wefunding.com/