▣ 2024년분양시장, 여전히 불확실성 남아 있어

2023년 분양시장은 '1.3 부동산대책'의 영향으로 경직된 흐름을 벗어나 안정을 되찾은 한 해였다. 그러나 고금리와 대출규제로 자금부담이 가중되고 있으며, 부동산PF 부실위험, 정책이행 지연 등 시장의 불확실성은 줄어들지 않고 있다.

 

2024년 미국 연방준비제도(Fed)에서 금리인하 가능성을 내비쳤지만, 실제 조정시기는 늦어질 수 있어 대출금리 하향조정을 크게 기대할 수 없는 상황이다.

 

또한, 2024년 총선과 정책 이행력 등이 변수로 작용하여 불확실성이 여전하며, 2024년 내내 입지 여건과 분양가에 따라 청약 온도차가 여전할 것으로 전망된다.

 

부동산R114(www.r114.com)가 연합뉴스와 공동으로 2024년 민영아파트(민간분양+민간임대) 분양계획을 조사한 결과 전국 268개 사업장에서 총 26만5,439가구가 분양 예정인 것으로 집계됐다.

 

2023년 계획물량(25만8,003가구) 대비 3% 늘었지만, 최근 5개년(2019년~2023년) 평균 분양계획(35만5,524가구) 대비 25% 적은 수준이다.

 

특히 분양시기가 명확하지 않은 8만6,684가구가 포함돼 있어, 실제 실적으로 연결되는 물량은 더 적을 전망이다.

 

▣ 2023년 민영아파트 분양계획 물량 중 약 72% 완료2023년 수도권에서는 계획물량(11만6,682가구) 대비 89% 수준인 10만4,266가구가 공급된 반면, 지방은 계획물량 14만1,321가구 대비 57%(8만995가구)만 실적으로 연결되면서 온도차를 나타냈다.

 

세종은 민영아파트 분양이 전무했으며, 공급과잉, 미분양 이슈가 불거진 대구는 941가구 실적에 그쳤다.

 

▣ 2023년 분양계획 중 10만여 가구가 2024년으로 이월2023년 분양계획물량(25만8,003가구)의 약 39%에 해당하는 10만1,490가구가 2024년 분양계획으로 이월됐다. 권역별로 보면 수도권 4만4,893가구(44%), 지방 5만6,597가구(56%)이다.

 

다만, 이월물량에는 재개발‧재건축이 많기 때문에 공사비 증액으로 인한 지연이 있을 수 있으며, 지방에서는 장기간 미분양이 누적되어 향후 분양실적에 영향을 미칠 것으로 전망된다.

 

▣ 2024년 민영아파트 분양계획물량, 수도권과 정비사업 위주2024년 권역별 분양계획 물량은 14만1,100가구(53%) ▲지방 12만4,339가구(47%)로 조사됐다. 수도권에서는 ▲경기 7만4,623가구로 가장 많고, ▲서울 4만4,252가구 ▲인천 2만2,225가구 순으로 나타났다.

 

지방에서는 ▲부산 2만2,710가구 ▲광주 2만161가구 ▲대전 1만3,138가구 ▲충남 1만2,503가구 순으로 1만 가구 이상 공급될 계획이다.

 

수도권 분양물량 비중은 분양가상한제 등이 개정된 2021년 40%로 급감하였으나, 2023년부터 50%를 상회하였다.

 

이는 규제지역 해제, 전매제한 완화 등 규제 완화책으로 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장이 빠르게 회복됐기 때문이다.

여기에 미분양 리스크, 자금 조달 문제 등으로 지방 분양이 크게 위축된 영향도 한몫했다.

 

유형별로는 전국적으로 자체사업(도급포함)을 통한 물량이 총 10만8,227가구(41%)이고, 재개발‧재건축 물량은 13만9,778가구(53%)로 집계됐다.

 

재개발‧재건축 물량 비중은 2023년(48%)에 비해 5% 상승하였는데, 이는 2023년에서 2024년으로 이월된 분양계획의 절반 정도가 대규모 정비사업(평균 1,000세대)으로 구성되어 있기 때문이다.

 

특히, 서울은 잠실진주(2,678가구), 대조1구역(2,451가구), 삼선5구역(1,223가구), 방배6구역(1,097가구) 등 분양계획이 있어 주요 관심지역으로 예상된다.

 

경기도 역시 산성구역재개발(3,487가구), 수택E구역재개발(3,050가구) 등 대규모 정비사업이 계획됐다.

 

▣ 2024년 민영아파트 분양물량, 1월과 10월에 집중2024년 민영아파트 월별 분양물량을 살펴보면 1월(2만3,810가구), 10월(2만1,188가구)에 집중되는 것으로 나타났다.

 

1월은 2023년의 이월 물량이 상당한 것으로 보이며, 총선과 하계 올림픽 등 굵직한 이벤트가 몰려 있는 2-3분기에는 물량이 저조한 편이다.

 

10월에는 2만1,188가구가 예정됐는데, 시장 상황을 지켜보다가 성수기에 승부를 걸어보려는 움직임으로 판단된다.

 

분양시점이 미정인 8만6,684가구 역시 고금리, 부동산PF 등 잠재적 위험 요인들이 해소되는 시점을 기다리고 있기 때문에 하반기에 물량이 집중될 것으로 전망된다.

 

▣ 주요 건설사 2024년 분양계획물량 축소조정 우세주요 건설사의 2024년 분양계획물량은 17만3,333가구로 2023년 분양계획물량(18만2,885가구)의 83% 수준으로 집계됐다.

 

2023년에는 분양계획 대비 평균 47%의 실적을 달성한 것으로 나타났다. 2024년에는 롯데건설(2만2,299가구), 현대건설(2만2,778가구), 포스코이앤씨(2만294가구) 정도만 2만 가구 수준을 유지했으며, 축소 7곳 / 유지 2곳 / 확대 3곳으로 축소조정이 우세한 것으로 나타났다.