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천정부지 분양가에 ‘선별청약’ 강세 지속
2023년 분양 성적, 입지 및 가격 경쟁력에 따라 온도차 극명
2023년 12월 18일 (월) 10:36:20 편집국 bds1716@daum.net

경직된 흐름을 이어가던 분양시장이 빠르게 안정을 되찾았다. '1.3 부동산대책' 규제 완화 영향으로 청약시장 진입 문턱이 낮아졌고, 수도권을 중심으로 아파트 가격이 호전되며 분양시장의 매수심리가 개선됐다.

2024년에도 신축 아파트 공급 부족 이슈와 나날이 높아지는 분양가 등은 내 집 마련 수요층의 조급함을 더욱 자극할 것으로 보인다. 

단, 고금리 기조와 대출축소로 인해 자금부담이 가중됨에 따라 분양가상한제 적용 여부, 적정 분양가 등에 따른 수요 집중과 입지 및 상품성 등을 고루 갖춘 흔히 '돈 될 만한 곳'에 청약 통장이 몰리는 선별청약 양상은 계속될 전망이다. 

공급시장은 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 연착륙을 위해 정부가 노력을 거듭하고 있지만, 내년에도 금융 및 자금조달 환경이 악화될 여지가 커 비수도권 사업지 또는 리스크에 취약한 건설사들의 부실화가 가속화될 수 있다. 공급시장 정상화를 위한 정책 이행력과 내년 총선 결과에 따른 주택정책 방향 또한 분양시장의 변수로 작용할 전망이다.

 ▣ 2023 전국 아파트 23만 가구 공급, 전체 물량 중 68% 하반기에 집중

2023년에는 전국에서 23만1,549가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 2010년 17만2,670가구 이후 13년만에 최저 수준이다. 

2023년 상반기 분양실적은 7만4,723가구로 2022년(16만5,436가구) 같은 기간 대비 45% 수준에 그쳤다. 미분양으로 인한 자금흐름 악화와 원자잿값 및 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승 압력이 커짐에 따라 건설사들의 분양 지연 사례가 늘어난 영향이 크다. 

반면 3분기부터 서울 및 수도권을 중심으로 부동산 시장의 연착륙 가능성이 높아지고, 청약 시장 분위기가 개선되면서 4분기에만 연간 총 공급량의 절반에 가까운 10만5,190가구가 집중됐다.

 다만, 지방도시를 중심으로 분양시장의 위축된 분위기가 이어지고 있는 만큼 연말 분양예정 물량이 내년으로 이월되는 사례가 다수 발생할 것으로 예상되며, 특히 미분양 누적 리스크가 해소되지 않은 대구, 울산 등은 2024년 상반기까지도 공급 재개에 조심스러운 움직임이 이어질 전망이다.

▣ 서울 · 충북 · 대전은 청약 ‘훈풍’, 일부 지방은 미분양’ 속출

2023년 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 12.3대 1로, 2022년(7.5대 1) 대비 소폭 상승하며 두 자릿수를 회복했다. 하지만 지역별 청약양극화는 더욱 심화된 것으로 나타났다.

 평균 청약경쟁률이 전국 평균을 상회한 지역이 2022년 8곳에서 2023년 3곳에 불과했고, 1대 1 청약경쟁률에 못 미친 미달 지역은 2곳에서 3곳으로 확대됐다. 

서울은 평균 청약경쟁률이 59.5대 1을 기록하며 전국에서 청약열기가 가장 뜨거웠다. 규제지역 추첨제 확대와 1.3대책 영향으로 강남3구(강남, 송파, 서초) 및 용산구를 제외한 서울 전역이 규제지역에서 해제되면서 금융, 세금, 청약제도 등의 기준 완화로 청약시장 진입 문턱이 낮아졌다. 

또한 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 허용(LTV 0%→30%)과 중도금 대출 분양가 상한선(12억원 한도) 등이 폐지됨에 따라 청약 당첨자의 자금 조달 부담 또한 줄며 2022년에 비해 고조된 청약 흐름을 나타냈다. 

지방에서도 충북, 대전 등은 산업단지 인접지와 분양가상한제 적용 단지를 중심으로 청약성적이 좋았다. 신축 아파트 공급 진도율이 저조한 상황에서 2024년에도 분양가 인상이 불가피할 것으로 예상됨에 따라 대기 수요가 꾸준한 인기지역은 서둘러 청약 기회를 선점하려는 움직임이 이어질 전망이다. 

다만 고금리 장기화로 수요층의 금융비용 부담이 커진 만큼 단지별 분양가 적정성과 입지 및 상품의 특장점 유무에 따라 선별청약 경향이 더욱 뚜렷해질 것으로 예상한다. 

 ▣ 분양가 전년 대비 285만원 인상, 2024년에도 분양가 인상 기조 이어질 전망

2023년 전국 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1,806만원으로 집계됐다. 2022년 1,521만원에 비해 285만원 급등했다. 

규제지역 해제로 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 서울 강남3구 및 용산구로 축소된 데 이어, HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 관리대상에서도 벗어나면서 높아지는 분양가에 제동을 걸 만한 장치가 사라진 영향이 크다. 

2024년는 '2030 국토교통 탄소중립 로드맵'에 의해 제로에너지건축물 인증이 의무화됨에 따라 건축비용이 늘어날 가능성이 높다. 또한 국제 정세 불안으로 원자재값 변동성이 커지며 추가적인 분양가 인상이 불가피할 전망이다.

서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 3,529만원으로 2022년 3,476만원 보다 소폭 상승했다. 한강 이북을 중심으로 신규 분양이 몰렸음에도 마포, 성동, 동대문구 등에서 전용 84㎡ 기준 13~14억원대로 분양가가 책정되며 높은 분양가 수준을 유지했다.

이어 제주의 평균 분양가격은 2,447만원으로 전국에서 두 번째로 높았고 △광주 2,131만원 △부산 1,952만원 △경기 1,885만원 순으로 집계됐다. △울산 △대구 등은 위축된 분양경기가 반영되며 2022년에 비해 분양가격이 낮아졌다.

 ▣ ‘공급 대책’ 실행력 중요, 수요 회복 속도와 총선 후 정책 흐름도 변수 될 것

고금리, 원자재 가격 상승, PF시장 경색 등으로 주택공급 여건이 악화되면서 장래 주택 수급불균형이 우려되는 상황이다. 

주택 인허가(1~10월)는 2022년 동기 대비 36%(42.8만호→27.3만호)낮아졌고, 착공 실적도 14.1만호로 2022년(33만호) 같은 기간 보다 57.2% 감소했다. 정부는 공공주택 공급물량 확대와 민간의 신규 인허가 촉진 및 착공 조기화를 유도하기 위해 ‘9.26 주택공급 활성화 방안’을 발표했다. 

공공주택 물량 확충을 위해 3기 신도시 등 3만호를 포함해 신규택지 8만5,000호, 민간물량 공공전환을 통한 5,000호 등 총 12만호 추가 공급을 예고했다. 

또한 민간주택시장의 원활한 자금조달을 위해 PF대출 보증 확대 및 중도금 대출 지원 등 금융지원을 확대하고 분양가상한제 적용 주택의 실거주의무 폐지 등 규제 정상화 입법도 완료할 예정이다. 

주택 공급을 단기간 증가시키는 것은 한계가 있으나 정부가 적극적으로 공급 의지를 표명하면서 중장기적으로 공급 부족 이슈를 완화시킬 것으로 기대한다. 

다만 높은 금리수준과 업황 부진이 길어진다면 PF부실 위험 규모가 확대되고, 계획한 공급사업 실행이 불투명해질 가능성도 배제할 수 없다. 

공공주택의 차질 없는 공급과 더불어 수요 회복이 빠르게 이뤄져야만 민간건설사의 참여를 독려해 공급 확대를 극대화할 수 있다. 또한 2024년 총선 결과에 따른 주택 정책 흐름도 변수가 될 수 있어 예의주시할 필요가 있다.

 ▣ 2024년 분양시장, 입지 및 가격 경쟁력에 따라 청약 온도차 ‘뚜렷’

분양가 인상 기조가 이어지고, 금융비용 부담이 가중될 수록 청약 수요층의 가격 민감도가 커지고 있다.

 이에 따라 2024년 분양시장은 서울 등 일부 선호지역 내에서도 입지와 단지별 분양가 수준에 따라 청약 온도차가 심화되는 한 해가 될 전망이다.  

서울은 2023년 분양일정이 연기됐던 강남3구 정비사업지 대어들이 몰려온다. 강남구 ‘청담르엘’, 서초구 ‘아크로리츠카운티’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’ 등이 2024년 분양을 예고하고 있다. 

분양가상한제 적용과 추첨제 확대로 청약 수요자들의 이목이 집중될 것으로 예상된다. 다만 공사비 증액과 사업주체간 내홍 등으로 분양일정이 표류되는 단지가 발생할 수 있으며, 주변 시세 대비 분양가 수준이 결정됨에 따라 매매시장 가격 추이를 고려해 분양시기를 조율하는 단지들이 늘면서 공급시기는 유동적일 가능성이 높다.

무주택 신혼부부 및 청년층은 도심지 주변 공공분양 아파트도 주목할 만하다. 2024년에는 뉴:홈 사전청약분 1만호가 공급 예정이다. 신생아 특별공급 신설을 비롯해 부부 개별 특별공급 신청 허용 등 공공분양 특별공급 기준이 완화됨에 따라 내 집 마련 기회가 확대될 전망이다. 

비수도권은 사업성 확보가 불투명해 공급물량에 대한 변동성이 큰 상황이다. 청약 대기자들은 산업단지 등 양질의 일자리가 풍부한 지역과 개발 및 교통호재 여부 등을 고려해 비교적 수요가 뒷받침될 수 있는 단지 위주로 선별청약하는 ‘족집게 청약’ 전략이 필요해 보인다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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