연휴를 앞두고 정부의 새로운 공급대책이 발표됐습니다. 현 정부는 2022년 8월 16일에 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표하며 270만호 공급계획을 확정한 바 있다.

당시 시장 정상화(규제 완화) 시동과 동시에 충분한 공급으로 시장을 안정시킨다는 청사진을 마련했습니다. 하지만 270만호 공급계획을 발표하고 1년여 만에 다시 공급 대책을 내놓으면서 정책 어딘가에서 시장과 엇박자가 나고 있다고 볼 수 있다.

올해 1~8월 전국 주택 공급 통계 중 인허가, 착공 등의 선행지표가 각각 39%, 56% 급감했기 때문입니다.오늘 발표된 9.26 공급 대책은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’으로 제목에서 보듯이 지난 해 발표한 공급 대책의 연장선에 있는 것으로 평가된다.

실제 내용 전반도 작년 발표한 대책에서의 공급 활성화 관점과 +α 물량 확보에 방점을 두고 있습니다.발표 내용의 큰 줄기는 공공에서의 물량 확보와 민간에서의 공급 활성화 유도로 나누어 볼 수 있는데요.

공공 물량은 3기 신도시 등 공공택지에서의 3만호 추가 물량 확보와 신규택지 발굴, 패스트트랙을 통한 조기 공급, 기존 사업의 공정 관리 및 기존 택지의 지구지정 등이다.

민간 물량은 기존 규제의 합리화와 사업 여건 개선에 방점을 두고 있으며 공공택지 전매제한 한시 완화, 인허가에 대한 인센티브, 분양→임대전환, 공사비의 유연한 조정, 인허가 절차 개선, 규제 정상화 입법, PF 보증 규모·한도 확대, HUG 중도금 대출 보증 확대, 비아파트 자금 지원과 비아파트 규제 개선, 도심 정비사업 신속 추진 등이다.

“금번 대책을 통해 정부는 올해 주택 공급 목표인 47만호의 인허가와 2024년까지 100만호 이상을 달성한다는 계획이다.

대책 중 단기 효과를 낼 수 있는 공급 내용은 3기 신도시에서의 추가 물량 확보와 공공 사업 절차 단축 등으로 보이며, 민간에서는 PF대출 보증 확대와 분양→임대전환, 중도금 대출 지원을 포함한 금융 지원 정책으로 판단된다.

대책에서 다소 비중 있게 다뤄진 내용이지만 규제 정상화나 정비사업 절차 개선, 비아파트 규제개선 등 제도 변경이 필요한 부분들은 국회 논의가 필요해 다소 긴 호흡에서 공급 효과를 기대할 수 있다.

한편 발표처럼 인허가를 받고도 착공에 나서지 못한 대기물량 33만호를 단기 공급 확대를 위한 주요 축으로 적극 활용할 필요가 있다.

이를 위해서는 전체 공급량의 80%가량(2022년 아파트 분양물량 기준)을 책임지는 민간의 역할 확대가 필수적인데요. 최근 민간 시행과 시공 사업이 위축된 주요 원인은 과거보다 높아진 조달금리와 건설 자재 등의 원가(물가) 상승에 따른 공사비 갈등 리스크가 상당하기 때문이다.

특히 선분양을 중심으로 돌아가는 국내 주택시장의 경우 최초 공사비를 조기 확정한 후 책임 준공을 약속하는 것에 대한 시공사 리스크가 상당함에도 리스크의 대부분을 건설사가 부담하면서 위험 회피 성향도 크게 강화된 상황이다.

금번 대책 내용 중 공사비 증액 기준을 위한 표준계약서 도입과 일정 수준 공사비 상승에 따른 재협상 여력 확대 등이 민간 참여를 유도할 수 있는 핵심 중 하나로 볼 수 있다.

다만 이처럼 민간의 공사비 유연성을 늘리게 되면 동시에 신축 분양가 상승이 확산되는 부작용이 있는 만큼 분양가 인상 수준이 통제된 분양가상한제 적용 공공물량을 최대한 많이 확보해야 한다.

더군다나 공공 도심복합사업 분양가상한제 배제, 민간의 공사비 증액 기준 마련 등으로 인상폭은 다를 수 있으나 전반적인 공사비 상승은 불가피한 상황입니다. 분양가 상승이 예견되는 만큼 미래 신축주택을 선점하기 위한 청약 열기는 지속될 가능성이 높다.

종합하면 현재의 공급 지표 축소 이슈를 해소하기 위해서는 단기적으로는 공공의 적극적인 물량 확대를 중심으로 움직일 수밖에 없으며, 중장기적으로는 민간 참여를 적극 지원하는 방향으로 움직여야 공급량 확대 효과를 극대화할 수 있다고 판단된다.

정부의 공급 대책들이 이런 내용 전반을 건드리고 있는 상황이므로 이제부터는 속도감 있는 실행력 담보가 요구되는 상황으로 볼 수 있습니다. 다만 PF대출 여력이 확대되는 만큼 금융 부실로 이어지지 않도록 철저한 관리 감독 노력도 필요해 보인다. 

장기간의 추석 연휴로 인해 정책 효과에 대한 일시 공백기가 형성되는 가운데 수요층들의 공급 축소 인식에 별다른 변화가 없을 경우 연휴 이후 4분기부터 거래량과 청약경쟁률, 가격지표에 변동성이 커질 전망이다.