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먼저 치고 먼저 빠지는 서울 재건축 ‘3개월 연속 상승’
재건축 가격 움직임, 일반아파트에 선행하는 경향
2023년 09월 19일 (화) 09:10:29 편집국 bds@dailybds.com

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 경기 변화에 민감한 재건축아파트가 3개월 연속 상승 중인 것으로 나타났다. 일반적으로 재건축아파트는 준공 후 30년 이상 노후된 단지이므로 거주 목적의 실수요 보다는 재건축 이후의 새 집 전환을 기대하며 투자하는 경우가 많다. 

이 때문에 자금에 여유가 있는 자산가들은 토지거래허가구역에 지정된 경우 등에만 어쩔 수 없이 실거주하는 편이다.

이러한 자산 성격 때문에 과거부터 재건축아파트는 일반아파트 매매가격의 선행 성격을 지니며 오를 때는 먼저(많이) 오르고, 떨어질 때도 먼저(많이) 빠지는 선행성을 지닌다. 

한 박자 빠른 의사결정을 하려면 재건축 시세 동향을 참고할 필요가 있다.

 ▣ 서울 재건축아파트는 최근 3개월 연속 상승세

과거 시세 추이와 마찬가지로 최근 서울 집값 상승을 이끌고 있는 유형은 재건축으로 확인된다. 7월 기준 서울 아파트가격은 0.01% 올라 작년 5월(0.09%) 이후 14개월만에 상승으로 돌아섰다. 

그 중 재건축은 7월과 8월에 각각 0.12%, 0.03% 오른 반면, 일반아파트(7월 -0.01%, 8월 보합)는 아직 바닥권을 벗어나지 못했다. 

다만 9월 들어서는 재건축과 일반아파트가 동반 상승으로 방향 전환한 만큼 추세는 앞으로 더 강화될 것으로 보인다.

▣ 공급대책 발표 후 서울 등 도심 정비사업 기대감 더 커질 것

서울시가 2040 도시기본계획과 신속통합기획 등을 통해 압구정과 여의도, 목동 등의 주요 정비사업 추진을 서두르는 가운데 정부 차원의 새로운 공급대책 발표가 임박했다. 

작년 8월 270만호 공급대책 발표 내용을 살펴보면 정비사업 물량이 52만호로 약 20%의 비중을 차지한다. 특히 서울의 경우는 택지가 부족해 공급량의 80~90% 수준을 정비사업에 의존하는 실정이다.

최근 물가 상승과 금융 비용 증가로 조합과 건설사 사이의 공사비 갈등이 심화되면서 서울을 포함한 수도권 공급 선행지표인 인허가, 착공 등이 급감하고 있다. 이 때문에 재건축 등 정비사업에서의 규제완화 정책들이 포함될 수밖에 없는 상황으로 평가된다. 

즉 규제 완화 정책 없이 민간의 적극적인 참여를 유도하기 어려운 상황인 만큼, 정부와 지자체의 제도적 지원에 따른 정비사업 활성화 기대감은 수요층 사이에서 더 커질 전망이다.

 

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