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국토부, 전세사기 피해자 지원 특별법안 참고자료 배포
2023년 04월 28일 (금) 09:31:07 편집국 bds@dailybds.com

참고2

 

경매절차

 

구 분

 

내 용

 

 

 

경매준비

 

경매신청서 작성

경매비용 예납(부동산 감정가의 12%)

 

 

 

경매신청

(통상 5~6개월 소요)

 

경매접수

경매개시결정(경매신청 후 약 2)

· 압류의 효력발생

· 경매신청등기 촉탁

· 경매개시결정 송달

· 경매개시결정에 대한 이의신청

 

경매준비

· 부동산 현황조사, 최저매각가격 결정

· 공과 주무관청에 대한 최고

· 매각기일, 매각결정기일 지정 공고

 

물건자료 열람(임대차조사서, 감정평가서 등)

현장답사

· 등기부등본 등 각종 공부 확인

· 부동산 시세조사

· 행정복지센터(동사무소) 확인

 

 

 

매각기일

(7)

 

경매개시

입찰 및 최고가 매수신고인 결정

차순위 매수신고

보증금 반환(입찰 탈락자)

 

 

 

매각결정기일

(30)

 

매각허부(허가여부) 결정

즉시항고, 재항고

 

 

 

대금납부 및 종료

(통상 16개월)

 

소유권이전등기 촉탁배당

인도명령, 명도소송

참고3

 

부동산 경매 시 우선매수 신고 행사방법

 

󰊱 경매 매각기일(입찰일)우선매수 신고

 

구 분

 

내 용

 

 

 

매각기일 공고

(D-14)

 

우선매수

신고서

제출

 

(우선매수권자) 경매 입찰에 보증금 제공없이 우선매수 신고서를 법원(집행관)에 제출

 

경매 입찰서가 아닌 신고서이므로 입찰전 제출가능

 

 

 

 

매각기일

(입찰일)

(D)

 

가격입찰서

+보증금 제출

 

(다른 경매참가자) 입찰보증금(최저매각가격 10%) 과 가격입찰서를 경매현장에서 제출

 

 

 

 

가격입찰서

개찰

 

(법원 집행관) 경매참가자들이 제출한 보증금과 입찰서를 확인

 

 

 

 

최고가입찰자 및 입찰가격

호명

 

(법원 집행관) 최고가입찰자 성명 및 가격을 호명 후, 우선매수권자에게 매수권 행사여부 문의

 

 

 

 

행사보증금 제출

 

(낙찰) (우선매수행사) 우선매수권자가 낙찰자, (우선매수미행사) 최고가입찰자가 낙찰자

낙찰가는 최고입찰가 또는 최저매각가격(입찰자)

 

OR

 

 

 

미행사보증금

미제출

[매수신고 실효)

 

(유찰) 입찰자and 우선매수 미행사(보증×)

최저매각가격 2030% 낮추어서 신경매 시작

 

 

 

 

낙찰자

결정

 

(법원 집행관) 우선매수권자 또는 최고가입찰자를 낙찰자로 결정 경매종료 선언

 

 

 

 

매각결정기일

(D+7)

 

매각허가

또는

불허가

 

(허가) 법원에서 낙찰자의 매수자격 인정

낙찰자는 대금납부 기한(통상 30)까지 납부의무 발생

 

(불허가) 낙찰자의 매수자격 불인정 신경매

(유찰시 신고횟수 제한) 전세사기피해자지원법()은 우선매수권 행사횟수에 제한을 두고 있지 않으므로 매각기일전에 우선매수 신고 보증금을 미제출(입찰자 없는 경우로 한정)하여 유찰시키는 방식으로 경매 과정에서 여러번 우선매수 신고가 가능

 

법원은 실제 경매시 우선매수 신고만 해도 행사여부와 무관하게 1회 행사한 것으로 운영 중

󰊲 경매 매각기일(입찰일)에 우선매수 신고

 

구 분

 

내 용

 

 

 

매각기일 공고(D-14)

 

-

 

-

 

 

 

 

매각기일

(입찰일)

(D)

 

가격입찰서

+보증금 제출

 

(다른 경매참가자) 입찰보증금(최저매각가격 10%) 과 가격입찰서를 경매현장에서 제출

 

 

 

 

가격입찰서

개찰

 

(법원 집행관) 경매참가자들이 제출한 보증금과 입찰서를 확인

 

 

 

 

최고가입찰자 및 입찰가격

호명

 

(법원 집행관) 최고가입찰자 성명가격을 호명

임차인 우선매수권은 사전신고를 하지 않을 경우 집행관이 우선매수권 여부를 알수 없어 우선 신고여부 문의없이 경매종료 가능성 있음 집행관에게 사전 고지 필요

 

 

 

 

행사우선매수신고서+보증금 제출

 

(낙찰) (우선매수행사) 우선매수권자가 낙찰자, (우선매수미행사) 최고가입찰자가 낙찰자

낙찰가는 최고입찰가 또는 최저매각가격(입찰자)

 

OR

 

 

 

미행사우선매수

신고서 미제출

 

(유찰) 입찰자and 우선매수 신고서 미제출

최저매각가격 2030% 낮추어서 신경매 시작

 

 

 

 

낙찰자

결정

 

(법원 집행관) 우선매수권자 또는 최고가입찰자를 낙찰자로 결정 경매종료 선언

 

 

 

 

매각결정기일

(D+7)

 

매각허가

또는

불허가

 

(허가) 법원에서 낙찰자의 매수자격 인정

낙찰자는 대금납부 기한(통상 30)까지 납부의무 발생

 

(불허가) 낙찰자의 매수자격 불인정 신경매

 

<공유자 우선매수신고 행사횟수 제한(1)>

(근거법률) 민사집행법에서 행사횟수 제한규정은 없으나 대법원 판례(참고)를 근거로 제한

 

(운영방식) 입찰전입찰일에 우선매수신고한 경우 행사여부(보증제공)와 무관, 1행사한 것으로 보고, 차회 입찰에서 우선매수권 불인정 * 특별매각조건에 1회제한 명시

 

(제한사유) 공유자가 다른 입찰자의 참가 제한 및 낙찰가격 하락 목적으로 매각기일전 우선매수 신고 후, 입찰일에 보증금 미제출 방식으로 유찰시키는 악용사례 방지

참고4

 

공유자 우선매수 신고 관련 대법원 판례(2008637 결정)

(선 신고 후 보증금 지급가능) 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 아니한 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 할 것이다.

 

(우선신고 후 여러번 보증금 미납불허가) 두 차례에 걸쳐 우선매수신고 후다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 사안에서, 위 공유자는 매각의 적정한 실시를 방해한 사람에 해당하므로, 매각을 불허가한 것은 정당