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국토부, 전세사기 피해자 지원 특별법안 참고자료 배포 |
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구 분
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내 용
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경매준비
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▪경매신청서 작성
▪경매비용 예납(부동산 감정가의 1∼2%)
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경매신청
(통상 5~6개월 소요)
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▪경매접수
▪경매개시결정(경매신청 후 약 2일)
· 압류의 효력발생
· 경매신청등기 촉탁
· 경매개시결정 송달
· 경매개시결정에 대한 이의신청
▪경매준비
· 부동산 현황조사, 최저매각가격 결정
· 공과 주무관청에 대한 최고
· 매각기일, 매각결정기일 지정 공고
▪물건자료 열람(임대차조사서, 감정평가서 등)
▪현장답사
· 등기부등본 등 각종 공부 확인
· 부동산 시세조사
· 행정복지센터(동사무소) 확인
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매각기일
(7일)
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▪경매개시
▪입찰 및 최고가 매수신고인 결정
→ 차순위 매수신고
▪보증금 반환(입찰 탈락자)
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매각결정기일
(30일)
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▪매각허부(허가여부) 결정
▪즉시항고, 재항고
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대금납부 및 종료
(통상 1∼6개월)
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▪소유권이전등기 촉탁배당
▪인도명령, 명도소송
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참고3
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부동산 경매 시 우선매수 신고 행사방법
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경매 매각기일(입찰일)前 우선매수 신고
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구 분
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내 용
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매각기일 공고
(D-14)
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우선매수
신고서
제출
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▪(우선매수권자) 경매 입찰前에 보증금 제공없이 우선매수 신고서를 법원(집행관)에 제출
※ 경매 입찰서가 아닌 신고서이므로 입찰전 제출가능
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매각기일
(입찰일)
(D)
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가격입찰서
+보증금 제출
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▪(다른 경매참가자) 입찰보증금(최저매각가격 10%) 과 가격입찰서를 경매현장에서 제출
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▼
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가격입찰서
개찰
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▪(법원 집행관) 경매참가자들이 제출한 보증금과 입찰서를 확인
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▼
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최고가입찰자 및 입찰가격
호명
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▪(법원 집행관) 최고가입찰자 성명 및 가격을 호명 후, 우선매수권자에게 매수권 행사여부 문의
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▼
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행사보증금 제출
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▪(낙찰) ①(우선매수행사) 우선매수권자가 낙찰자, ②(우선매수미행사) 최고가입찰자가 낙찰자
※ 낙찰가는 최고입찰가 또는 최저매각가격(입찰자無)
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OR
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미행사보증금
미제출
[매수신고 실효)
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▪(유찰) 입찰자無 and 우선매수 미행사(보증×)
※ 최저매각가격 20～30% 낮추어서 신경매 시작
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▼
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낙찰자
결정
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▪(법원 집행관) 우선매수권자 또는 최고가입찰자를 낙찰자로 결정 ⇒ 경매종료 선언
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매각결정기일
(D+7)
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매각허가
또는
불허가
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▪(허가) 법원에서 낙찰자의 매수자격 인정
※ 낙찰자는 대금납부 기한(통상 30일)까지 납부의무 발생
▪(불허가) 낙찰자의 매수자격 불인정 ⇒ 신경매
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(유찰시 신고횟수 제한無) 전세사기피해자지원법(안)은 우선매수권 행사횟수에 제한을 두고 있지 않으므로 매각기일전에 우선매수 신고 후 보증금을 미제출(입찰자 없는 경우로 한정)하여 유찰시키는 방식으로 경매 과정에서 여러번 우선매수 신고가 가능
※ 법원은 실제 경매시 우선매수 신고만 해도 행사여부와 무관하게 1회 행사한 것으로 운영 중
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경매 매각기일(입찰일)에 우선매수 신고
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구 분
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내 용
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매각기일 공고(D-14)
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-
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-
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매각기일
(입찰일)
(D)
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가격입찰서
+보증금 제출
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▪(다른 경매참가자) 입찰보증금(최저매각가격 10%) 과 가격입찰서를 경매현장에서 제출
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▼
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가격입찰서
개찰
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▪(법원 집행관) 경매참가자들이 제출한 보증금과 입찰서를 확인
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▼
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최고가입찰자 및 입찰가격
호명
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▪(법원 집행관) 최고가입찰자 성명‧가격을 호명
※ 임차인 우선매수권은 사전신고를 하지 않을 경우 집행관이 우선매수권 여부를 알수 없어 우선 신고여부 문의없이 경매종료 가능성 있음 ⇒ 집행관에게 사전 고지 필요
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▼
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행사우선매수신고서+보증금 제출
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▪(낙찰) ①(우선매수행사) 우선매수권자가 낙찰자, ②(우선매수미행사) 최고가입찰자가 낙찰자
※ 낙찰가는 최고입찰가 또는 최저매각가격(입찰자無)
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OR
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미행사우선매수
신고서 미제출
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▪(유찰) 입찰자無 and 우선매수 신고서 미제출
※ 최저매각가격 20～30% 낮추어서 신경매 시작
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▼
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낙찰자
결정
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▪(법원 집행관) 우선매수권자 또는 최고가입찰자를 낙찰자로 결정 ⇒ 경매종료 선언
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매각결정기일
(D+7)
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매각허가
또는
불허가
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▪(허가) 법원에서 낙찰자의 매수자격 인정
※ 낙찰자는 대금납부 기한(통상 30일)까지 납부의무 발생
▪(불허가) 낙찰자의 매수자격 불인정 ⇒ 신경매
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<공유자 우선매수신고 행사횟수 제한(1회)>
◉ (근거법률) 민사집행법에서 행사횟수 제한규정은 없으나 대법원 판례(참고)를 근거로 제한
◉ (운영방식) 입찰전‧입찰일에 우선매수신고한 경우 행사여부(보증제공)와 무관, 1회 행사한 것으로 보고, 차회 입찰에서 우선매수권 불인정 * 특별매각조건에 1회제한 명시
※ (제한사유) 공유자가 다른 입찰자의 참가 제한 및 낙찰가격 하락 목적으로 매각기일전 우선매수 신고 후, 입찰일에 보증금 미제출 방식으로 유찰시키는 악용사례 방지
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참고4
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공유자 우선매수 신고 관련 대법원 판례(2008마637 결정)
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① (선 신고 후 보증금 지급⇒가능) 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 아니한 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 할 것이다.
② (우선신고 후 여러번 보증금 미납⇒불허가) 두 차례에 걸쳐 우선매수신고 후다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 사안에서, 위 공유자는 ‘매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당하므로, 매각을 불허가한 것은 정당
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편집 : 2023.12.4 월 14:00
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