최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있다.

법무부는 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위한 ｢주택임대차보호법｣ 개정안을 ’23. 2. 15. 국회에 제출하였으며, 법사위에서 논의된 대안이 ’23. 3. 30.(목) 국회 본회의를 통과 했다.

󰊱 임대인의 정보 제시의무 신설 (법 제3조의7)

가. 개정배경

전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문이다.

나. 개정내용 - 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 정보 제시요구 가능

개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ① 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 ② 국세징수법･ 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화 했다.

 이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차계약부터 적용된다.

다. 표준계약서 개정 – 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정

개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정합니다.

임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납･체납한 국세･지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고했다.

임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있다.

  󰊲 임차권 등기 신속화 (법 제3조의3 제3항)

가. 개정배경 – 임차권등기명령 송달이 어려운 경우

임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다.

개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 있다.

  나. 개정내용 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기 가능

위와 같은 문제점을 해결하기 위해 개정법은 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용했다.

이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력･우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했다.

이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다.다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했다.

  ※ 이 개정안은 대통령 지시에 따라 ’22.12.20. 법무부･국토교통부 등으로 구성된

‘전세사기 피해 임차인 법률지원 TF’를 통해 마련했습니다.

법무부와 국토교통부는 앞으로도 ｢주택임대차 제도개선 TF｣ 및 ｢전세사기 피해 임차인 법률지원 TF｣ 운영을 통해 임차인의 주거 안정을 위한 주택임대차 제도개선과 관련 법제 정비에 힘쓰겠다고 밝혔다.

  【붙임】1. ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안

2. 개정 주택임대차표준계약서