부동산R114(www.r114.com)가 연합뉴스와 공동으로 2023년 민영아파트(민간분양+민간임대) 분양계획을 조사한 결과 전국 303개 사업장에서 총 25만8,003가구가 분양 예정인 것으로 나타났다.

계획물량 기준으로 2014년(20만5,327가구) 이후 가장 적고, 2022년(41만6,142가구) 대비 38% 감소한 수준이다. 월, 반기 등 시점과 지역이 확정되지 않은 5만여 가구는 계획물량에서 제외됐는데, 이를 포함하더라도 최근 2년에 비하면 절대적으로 적은 물량이다.

경기 둔화와 미분양 우려로 분양물량을 축소 계획하거나 아직 사업계획을 수립하지 못하고 있는 건설사들이 상당수여서, 2023년에는 민간의 주택공급이 부진한 흐름을 이어갈 전망이다.

 ▣ 2022년 민영아파트 분양계획 물량 중 73%만 실제 분양으로 이어져

2022년 민영아파트 분양시장은 계획물량(41만6,142가구)의 73%인 30만4,142가구(예정물량 포함)만 실적으로 이어졌고 일부는 2023년으로 이월됐다.

수도권에서는 계획물량(20만2,016가구)의 68%인 13만8,826가구가 공급된 가운데 서울, 경기, 인천 모두 계획에 못 미치는 실적을 기록했다. 서울의 민영아파트 분양실적은 2만7,048가구로, 연초 계획물량(4만8,589가구) 대비 55% 수준에 그쳤다.

지방은 계획물량(21만4,126가구)보다 4만8,810가구 적은 16만5,316가구로 조사됐다. 부산, 광주, 대구 등 광역시에서 실적이 저조한 반면 전남, 강원, 전북 등은 계획보다 많은 물량을 쏟아냈다.

 ▣ 2022년 분양계획 중 31%는 2023년으로 이월

2022년 초 분양 조사한 계획물량(41만6,142가구) 중 31%에 해당하는 13만1,756가구가 2023년으로 이월됐다. 권역별로는 수도권은 6만1,106가구(46%), 지방은 7만650가구(54%)이다.

서울 송파구 ‘잠실진주재건축’ 2,678가구, 경기 광명시 ‘광명5R구역’ 2,878가구, 성남시 ‘성남중1구역’ 1,972가구 등이 2023년에 공급될 전망이다. 다만, 금리 인상, 경기 침체 우려 등으로 시장 불확실성이 해소되지 못하고 있어, 실제 실적으로 연결될지는 지켜볼 필요가 있다.

 ▣ 2023년 민영아파트 분양물량, 상반기 집중

2022년 민영아파트 월별 분양물량을 살펴보면 12월(4만5,361가구)에 가장 물량이 많았으며 10월(3만2,672가구), 11월(3만2,163가구) 순으로 4분기에 밀어내기 분양에 나서면서 분양물량이 가장 많았다.

2023년은 3월(3만4,392가구), 2월(2만5,620가구)에 전체물량의 약 28%가 계획되어 있다. 9월은 보통 가을 성수기로 꼽히지만 추석이 끼어 있어 예정물량이 7,257가구로 많지 않다.

분기별로는 ▲1분기 8만2,001가구 ▲2분기 5만5,5577가구 ▲3분기 3만9,270가구 ▲4분기 3만6,747가구 ▲시점미정 4만4,408가구가 분양될 예정이다.

 ▣ 2023년 민영아파트 분양물량 중 과반 이상이 ‘지방’에서 공급

2023년 권역별 분양 예정물량은 수도권 11만6,682가구(45.2%), 지방 14만1,321가구(54.8%)다. 수도권에서는 경기가 7만521가구로 가장 많고 ▲서울 2만7,781가구 ▲인천 1만8,380가구 순으로 조사됐다.

 지방에서는 부산이 2만7,661가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. ▲대구 1만5,435가구 ▲경남 1만4,656가구 ▲충남 1만4,442가구 ▲광주 1만2,937가구 ▲충북 1만2,771가구 ▲대전 1만686가구 순으로 집계됐다. 지방은 수도권에 비해 상대적으로 주택 대기수요가 적은 데다 미분양이 적체되는 지역이 많아, 상당수의 사업지에서 공급 시기를 조정할 것으로 예상된다.

 ▣ 2023년 전체 분양예정 물량의 48%가 재개발·재건축

2023년 분양계획 물량은 유형별로 자체사업(도급 포함)을 통한 분양물량이 총 10만9,532가구(42%)이고, 재개발·재건축 아파트의 비율은 전체 분양예정 물량의 약 48%(12만5,065가구)를 차지한다.   

 서울에서는 주목할 만한 정비사업 물량이 많다. 2022년 서울 동대문구 ‘래미안라그란데(이문1구역)’ 3,069가구, ‘휘경자이디센시아(휘경3구역)’ 1,806가구 등 분양가 산정 난항 및 조합 내분 등으로 당초 예정보다 연기된 물량을 포함해 은평구 ‘대조1구역’ 2,083가구 등 유망 사업장에서 공급될 전망이다.

 경기에서도 정비사업 물량이 관심을 받을 것으로 예상된다. 광명시 ‘광명1R구역’ 3,585가구, ‘베르몬트로광명’ 3,344가구, 안양시 ‘안양뉴타운맨션삼호’ 2,723가구 등이 공급을 앞두고 있는 것으로 조사됐다.

그 밖에 경기 지역 내 신도시에서는 파주 운정 1,556가구가 공급될 예정이다. 인천은 작년에 이어 검단 신도시 물량과 도시개발물량이 눈에 띈다.

검단에서 5,971가구가 분양계획을 밝혔으며 용현학익 도시개발을 통해 ‘시티오씨엘6단지’ 1,734가구, ‘시티오씨엘7단지’ 1,478가구 등이 공급될 예정이다.

 지방은 광역시를 중심으로 재개발·재건축 아파트의 분양 계획이 많다. 부산 남구 ‘대연3구역’ 4,488가구, 남구 ‘우암1구역’ 2,205가구, 광주 북구 ‘운암3구역’ 3,214가구 등이 공급을 계획 중이다.

 ▣ 주요 건설사 2023년 분양계획 물량, 전년 대비 68% 수준

시공능력평가 상위 5개 건설사의 2023년 계획 물량은 7만5,106가구로 2022년 계획(11만337가구)에 비해 68% 수준으로 집계됐다. 건설사별로 현대건설이 2만1,126가구로 가장 많다. 다음으로 GS건설 2만1,000가구 ▲포스코건설 1만3,453가구 ▲삼성물산 9,971가구 ▲DL이앤씨 9,556가구 순이다.

눈 여겨 볼 단지로는 서울 서초구 ‘래미안원페를라(삼성물산)’ 1,097가구, 경기 광명시 ‘철산주공 10,11단지(GS건설) 1,490가구, 부산 동래구 ‘사직1-6지구(현대건설)’ 1,090가구 등이 있다.

 ▣ 2023년 분양시장, 금리 인상과 가격 하락에 따른 사업지 별 양극화 심화

2022년 분양시장은 기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축된 한 해였다. 고금리, 고분양가, 집값 추가 하락 우려감이 맞물리면서 청약시장에서 이탈하는 수요자가 늘었다.

미분양 리스크가 커지자 정부가 청약 당첨자에 대한 기존주택 처분기한 연장, 중도금 대출 보증확대 등 부동산 시장 활성화를 위한 전방위적인 규제 완화책을 발표했다.

규제 완화에 따라 알짜입지, 가격 경쟁력이 있는 상품에 대해 청약 수요자들에 관심이 늘어날 수 있다. 다만, 수요자들이 선별청약에 나서면서 입지 열위 및 공급과잉 지역은 미분양 적체 우려도 커질 전망이다. 이에 2023년 분양시장은 분양가, 규모, 입지 등에 따른 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다.