시장은 기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축되면서 거래절벽이 장기화된 한 해였다. 가격 급등에 따른 부담과 2021년 하반기부터 본격 인상된 기준금리 여파로 그해 9월부터 아파트 매매 거래가 감소하기 시작했고, 2022년 들어서는 월평균 거래량이 2021년에 비해 절반가량 줄었다. 

전국 아파트 매매가격도 9년 만에 하락 전환됐다. 2022년 아파트값은 지방 및 광역시 일부 지역을 제외하고는 모두 하락했다. 

수도권에서는 인천이, 지방에서는 세종시의 집값 하락이 가장 컸다. 전세시장은 전세대출 이자 부담 확대, 역전세 우려 등으로 월세 전환이 늘었다. 입주물량이 몰린 곳은 이사철에도 매물이 적체되면서 전국 아파트 전세가격은 4년 만에 떨어졌고, 서울 아파트 전셋값도 14년 만에 하락 전환됐다.

 ▣ 급격한 기준금리 인상 여파, 매수세 위축과 거래절벽 장기화

코로나19 이후 0%대 수준을 유지했던 기준금리가 2021년 8월 0.25%p 인상을 시작으로 상승폭이 가팔라졌다. 지난 10월 빅스텝(기준금리 0.50%p 인상) 단행으로 기준금리는 1년 2개월 사이 2.50%p 높아졌고 2012년 10월 이후 10년 만에 3%대로 올라섰다.

 금리 인상 여파로 매수세가 급격히 냉각되면서 매매 거래도 크게 위축됐다. 2022년 전국의 아파트 매매 누적 거래량(1~10월)은 26만2,084건으로 2021년 같은 기간(59만7,557건)보다 56.1% 감소했다. 특히, 서울 아파트 월별 매매 거래량은 7월 이후 1,000건 이하로 떨어져 관련 통계가 집계된 이후 최저 수준을 기록하고 있다. 

 역대급 거래절벽이 이어지면서 전국 아파트 매매 변동률은 6월 들어 -0.04%로 마이너스 전환됐고, 이후에도 하락세가 계속됐다. 집값 약세가 이어지는 가운데 주택 공급을 늘리기 위한 새 정부의 첫 부동산 대책인 ‘국민 주거안정 실현 방안’이 8월에 발표됐고 이어 9월에는 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 내놓았다. 

거래 위축이 장기화되고 미분양이 늘어나면서 10월에는 ‘비상경제민생회의 후속 조치’로 LTV(주택담보대출비율) 한도가 50%로 상향 조정됐고, 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 허용되는 등 대출규제가 완화됐다. 규제지역도 지난 6월과 9월, 11월 3차례에 걸쳐 순차적으로 해제됐다. 11월 열린 주거정책심의위원회에서는 서울과 경기 과천, 성남(분당, 수정), 광명, 하남을 제외한 전 지역이 규제지역에서 풀렸다.

 전국 아파트값은 2013년 이후 상승세를 이어가는 가운데 2020년(13.46%)과 2021년(18.32%)에는 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 하지만 2022년 들어 매수세가 급격히 위축되면서 전국 아파트 매매가격 변동률이 1.72% 떨어져 9년 만에 마이너스 전환됐다. 지방 일부 지역을 제외하고는 대부분 하락세로 돌아섰다.

지역별로는 2021년 한 해 34.52% 올라 전국에서 상승폭이 제일 컸던 인천이 5.34% 떨어져 가장 많이 하락했다. 인천은 가격 급등과 함께 대규모 아파트 공급이 큰 부담으로 작용했다. 뒤를 이어 세종시가 4.16% 떨어졌다. 

세종시는 2020년 행정수도 이전 등의 이슈로 아파트값(42.81%)이 천정부지로 치솟았고, 이듬해인 2021년 10월 마이너스로 돌아선 뒤 1년 넘게 약세가 계속되고 있다. 특히 지난 9월 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구가 해제됐지만, 조정대상지역(11월 전면 해제)으로 남아 있었던 탓에 얼어붙은 매수심리가 회복되지 못했다. 

대전은 2019~2021년까지 3년간 두 자릿수 오른데 따른 가격 부담이 크게 작용하면서 3.21% 내렸다. 이어 △대구(-3.05%), △경기(-1.98%), △부산(-1.84%), △충남(-1.15%), △서울(-1.06%), △전남(-0.58%), △경북(-0.45%) △충북(-0.31%) 순으로 하락했다.

 서울은 송파가 6.30% 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 송파는 최근 3년(2019~2021년) 동안 두 자릿수 상승한 부담이 컸다. 재건축 아파트를 비롯해 대단지가 크게 하락했다. 이어 △도봉(-4.40%), △강동(-3.99%), △노원(-2.83%), △강북(-2.21%), △성북(-1.71%), △관악(-1.43%) △중구(-1.33%) △금천(-1.20%), △강서(-1.00%) 등이 하락했다. 2021년 오름폭이 컸던 노원, 도봉 등 외곽지역의 하락세가 두드러졌다. 

 ▣ 대출 부담으로 월세 선호, 전국 아파트 전셋값 4년 만에 하락 전환

전세시장은 계약갱신청구권을 행사하면서 재계약이 늘어난 데다 대출 부담으로 월세선호 현상이 이어졌다. 이에 전국 아파트 전세가격 변동률은 -2.79%를 기록하며 4년 만에 하락세로 돌아섰다. 2008년 이후 줄곧 상승세를 보였던 서울 아파트 전세가격도 14년 만에 마이너스 전환됐다. 입주물량이 몰리는 지역은 이사철임에도 불구하고 전세 매물이 적체되는 현상이 빚어지기도 했다.

 지역별로는 인천이 6.54% 하락해 가장 많이 떨어졌다. 2021년 전셋값이 20% 이상 오른 부담이 컸고 대규모 아파트 공급이 꾸준히 이어진 결과로 풀이되고 있다. 

인천은 과거 10년(2012~2021년) 동안 평균 1만7,000여 가구가 공급됐지만, 2022년(4만2,515가구)과 2023년(4만4,984가구)에는 그 두 배가 넘는 아파트가 입주하게 된다. 뒤를 이어 세종이 5.77% 내렸다. 

세종은 2020년 행정수도 이전에 대한 논의가 속도를 내면서 당시 아파트 전셋값이 34.59% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다. 그러나 이후 이전 논의가 조용히 가라앉았고, 고금리 영향 등으로 1년 이상 하락세가 계속됐다. 

이어 △대전(-4.57%), △대구(-4.32%), △서울(-2.96%), △경기(-2.39%) △부산(-2.11%) 등이 하락했다. 대체적으로 매매가격 낙폭이 큰 지역이 전셋값도 크게 빠졌다.

14년 만에 아파트 전셋값이 하락 전환된 서울은 송파가 9.05% 떨어져 가장 많이 내렸다. 고금리로 월세 선호 현상이 이어지는 가운데 대단지가 몰린 방이동과 신천동, 잠실동 중심으로 매물이 적체되면서 하락폭이 컸다. 강동이 8.60% 하락해 뒤를 이었다. 

강동 역시 대단지가 많은 상일동, 고덕동, 암사동 등을 중심으로 전셋값이 크게 빠졌다. 이어 △종로(-4.53%) △관악(-4.48%) △성북(-4.10%) △중구(-3.93%) △구로(-3.42%) △광진(-2.97%) △강북(-2.90%) 등이 하락했다.

 ▣ 기준금리 인상, 경기 둔화… 매수심리 위축 속 거래 부진 예상

2023년 부동산 시장은 고금리 여파가 상당 기간 이어질 것으로 보인다. 2022년 연이은 빅스텝(기준금리 0.50%p 인상) 단행으로 기준금리가 3%대로 올라섰고, 시중은행의 대출금리도 7% 수준이다. 특히, 미국의 기준금리 인상 기조가 더 오래 지속될 가능성이 커지면서 한국은행의 기준금리 인상도 2023년 상반기까지 이어질 가능성이 높아지고 있다. 

미국의 금리 수준 등에 따라 한국의 금리도 중장기적으로 4%대까지 오를 가능성을 예상하는 전문가들도 적지 않다. 가격 고점 인식과 금리인상, 경기 둔화 등의 영향으로 매수세 회복이 쉽지 않아 부동산 시장의 약세 경향은 2023년 하반기까지 이어질 가능성이 높다.

 다만, 새 정부 들어 대출 규제 완화, 규제지역 해제, 안전진단 완화 등 거래 정상화를 위한 정책이 속도를 내고 있어 집값의 급격한 하락을 막는 데 도움이 될 것으로 보인다.

 2022년 2.79% 떨어져 4년 만에 하락세로 돌아선 전국 아파트 전세가격은 매수세 위축과 월세 상승 등의 영향으로 전세 수요가 추가로 유입될 가능성이 있다. 하지만 고금리로 월세 선호 현상이 당분간 이어질 수 있고, 계약갱신청구권 사용 등으로 전세시장의 안정세는 2023년에도 유지될 것으로 보인다.

 2023년 아파트 입주물량은 2022년 보다 1만8,000여 가구 늘어난 35만853가구가 공급될 예정이다. 2022년과 비교해 큰 차이는 없지만 지역별 수여건에따라매매와전세시장에영향을 줄것으로 예상된다.