2022년 아파트 매매시장은 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 것으로 예상된다.

주요 도시지역의 아파트 매매가격이 5.0% 이상 하락하고, 거래량도 2012년(50.4만호) 이후 최저거래가 예상되고 있다.

1년만에 매매시장이 빠르게 위축된 것은 금리인상으로 인한 금융비용 부담과 함께 높아진 가격에 대한 수요접근성이 낮아지고, 대외경기 침체로 인한 수요심리의 위축 등이 주 원인으로 작용했다.

그동안 가격 상승의 원인이라고 꼽은 공급물량은 2022년 입주 25만6,595세대로 30만세대 미만에 그쳤다.  

전국과 수도권은 2022년 2월부터 아파트가격 월간 변동률이 하락으로 전환되면서 연말에 가까워질수록 하락폭이 커지는 양상이다.

지방은 5월부터 하락으로 전환되면서 수도권에 비해 하락전환이 늦었다. 하락폭이 커지면서 2022년 11월 아파트 매매가격 변동률은 전국 -2.02%, 수도권 -2.49%, 지방 -1.57%를 기록했다. 전국과 수도권 및 지방권역 모두 역대 최대 월간 하락폭을 기록했다.

2022년 시도별 아파트 매매가격은 전북·제주·강원을 제외하고 모든 지역에서 하락했다. 가장 많이 하락한 지역은 세종으로 -12.0%를 기록했다. 그 외 울산, 경기, 대전, 인천, 대구가 5.0% 이상 하락했고, 서울도 -4.9%로 하락폭이 컸다.

도 지역보다는 시지역의 하락폭이 상대적으로 크게 나타난 특징을 보였다. 도심에 투자가 집중되던 지역들이 대외 경기 부진과 금리인상 등의 악재로 인해 하락폭이 크게 나타났다.

아파트 매매거래량은 역대 최저치를 기록할 것으로 예상되는 가운데 처음으로 아파트 전세거래량보다 적은 거래를 기록할 것으로 예상된다. 2022년 1월~10월 까지 아파트 매매거래량은 전국 26.2만건으로 역대최저 거래량 뿐 아니라 처음으로 50만건 미만을 기록할 전망이다.

수도권은 7.6만건, 지방은 18.6만건의 거래가 발생했다. 수도권은 2022년 10월까지의 집계이므로 아직 2개월이 남았지만 지금까지의 거래 추세가 이어지면 거래량은 10만건에도 못 미칠 것으로 예상된다.

2022년 아파트 매매거래 총액은 전국 70.8조원으로 2021년에 비해 100조원 이상 줄어들 것으로 예상된다. 현재의 거래추세가 이어지면 80조원을 돌파하지 못하고 2007년과 비슷한 수준에 머물 것으로 예상된다. 수도권은 33.3조원, 지방은 37.5조원으로 지방 거래액이 2010년 이후 처음으로 수도권을 넘어설 것으로 조사됐다.

2022년 아파트 전세가격도 하락세로 전환된 이후 하락폭이 커지는 양상을 보이면서 매매시장과 동일한 가격 움직임을 보이고 있다. 2022년 11월 아파트 전세가격 변동률은 전국 -2.36%, 수도권 -3.21%, 지방 -1.57%로 매매가격과 마찬가지로 월간 변동률로는 역대 최저치를 기록했다. 금리인상으로 전세대출에 대한 임차인 부담이 커진 부분이 전세가격 하락의 원인으로 판단된다.

2022년 시도별 아파트 전세가격은 매매가격과 비슷하게 도시지역의 하락폭이 컸다. 대부분의 지역에서 매매와 전세가격이 동반 하락했다.

매매가격 하락폭이 가장 컸던 세종이 -15.5%를 기록하면서 전세가격도 가장 많이 하락했다. 대구와 인천은 10%이상의 아파트 전세가격 하락을 기록했고, 서울, 경기, 대전도 5.0% 이상의 전세가격 하락이 나타났다.

2022년(12월 14일 기준) 아파트 전세거래량은 전국 54.6만건으로 2021년 59.2만건에 비해 4.6만건 줄어들었다. 2021년에 비해 전세거래량이 줄어들었지만 50만건 이상의 전세거래량이 유지되면서 매매거래에 비해 감소폭은 적었다. 2022년 아파트 전세거래량은 수도권 33.3만건, 지방 21.3만건을 기록했다.  

2022년 아파트 전세거래총액은 전국 177.4조원을 기록했다. 2022년의 아파트 전세거래총액은 매매거래총액에 비해 106.7조원 많은 것으로 2011년 관련 자료가 공개된 이후 전국 전세거래총액이 매매거래총액을 역전한 것은 처음으로 조사됐다.

전세거래총액만 보면 2021년에 비해 줄어들었으나 2021년을 제외하고는 가장 많은 거래액을 기록하고 있다. 수도권은 133.2조원, 지방은 44.3조원으로 수도권은 매매거래총액에 비해 99조원 많고, 지방은 6.8조원 많은 거래가 발생했다. 전세가격의 하락폭은 컸으나 거래시장은 이전에 비해 위축되기 보다는 비교적 활발한 거래가 유지됐다.

2022년은 전국 총 25만 6,595세대(379개 단지)가 입주했다. 2021년보다 7%(1만 7,740세대) 많은 물량이다. 수도권이 14만 3,209세대(189개 단지), 지방이 11만 3,386세대(190개 단지) 입주하며 2021년 대비 각각 6%, 10% 증가했다.

서울(1만 9,443세대)과 경기(8만 4,903세대)는 2021년보다 입주물량이 30%, 6%씩 감소했지만 인천에서 3만 8,863세대(2021년 대비 122% ↑)가 입주하며 전체적인 수도권 입주물량은 증가했다. 검단신도시 및 정비사업이 완료된 사업장에서 대규모 단지들이 입주했기 때문이다.

지방은 부산(2만 3,468세대), 대구(1만 9,626세대), 충남(1만 3,927세대) 등 순으로 입주물량이 많았다. 정비사업이 완료된 사업장에서 입주가 진행되는 가운데 택지지구 입주 등 새 아파트 입주가 활발했다.

2023년은 총 30만 2,075세대(413개 단지)가 입주를 앞두고 있다. 이는 2022년(25만 6,595세대)보다 18%가량 많은 수준이다. 권역별로는 특히 지방 입주물량 증가폭이 크다. 수도권이 15만 5,470세대(183개 단지)로 9% 증가하고 지방은 2022년보다 29% 많은 14만 6,605세대(230개 단지)가 입주할 예정이다.

수도권에서는 서울, 경기, 인천 모두 2022년보다 입주물량이 증가한다. 서울은 강남구, 은평구, 서초구 등 순으로 입주물량이 많은 가운데 대부분 재건축, 재개발사업이 완료된 사업장이다.

경기는 양주, 화성, 평택 등 택지지구 입주물량이 공급되며 도시별 입주물량 중 가장 많은 새 아파트가 입주한다. 인천은 검단, 송도 등에서 입주가 이어지며 4만 1,917세대가 입주할 예정이다. 지방은 2022년에 입주물량이 많았던 지역 위주로 입주물량이 많다. 대구가 3만 4,638세대, 충남이 2만 1,405세대, 부산이 2만 155세대 등 순이다.

 [표1] 2023년 주요 입주 예정 단지

자료: 직방

주1) 상기 자료는 2022년 12월 1주차 조사 기준으로 관련업체 사정에 따라 변경될 수 있음.주2) 임대단지 및 연립 제외 / 총세대수 30세대 이상 아파트만 포함

2022년 아파트 매매거래시장은 침체기를 맞이했다. 예상보다 빠르게 인상된 금리가 그동안 높아진 가격에 대한 수요자 부담을 키우면서 수요심리가 급격히 위축됐다.

금리인상과 함께 우크라이나 전쟁 등의 대외경제여건의 불안도 국내 아파트 매매시장의 침체에 영향을 미쳤다. 전세거래는 예년 수준을 유지하거나 웃도는 거래가 발생했다.

다만 금리부담으로 전세가격 인상보다는 가격을 낮추기 위한 임차인의 이동 등으로 인해 매매시장보다 더 큰 전세가격 하락이 나타났다.

전반적인 아파트 시장의 침체가 2023년 빠르게 회복되기는 쉽지 않아 보인다. 2022년 침체의 주요원인들이 2023년에도 해소되기 보다는 더 깊어질 가능성이 높은 가운데 정부가 제시할 경기부양책에 시장의 귀추가 주목되고 있다.

침체기가 이전에 비해 깊고 길어질 것이라는 전망이 주를 이루고 있는 만큼 가계 재무 부담이 커지는 무리한 투자보다는 안정적인 투자나 채무의 구조조정을 우선적으로 고민할 필요가 있다.