올해 서울 아파트의 전세 신규계약과 갱신계약 간 보증금 격차가 지난해에 비해 축소됐다. 시세에 맞춰 계약하는 신규계약의 경우, 갱신권 사용 등으로 임대료 증액에 제한이 있는 갱신계약에 비해 높은 가격으로 거래되는데, 올해 들어 전세시장 하락세가 본격화되면서 이 갭이 줄어든 것이다. 

부동산R114(www.r114.com)가 전월세신고가 시행된 2021년 6월부터 2022년 11월 현재까지의 전세 거래(계약 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템) 중, 동일 단지 내 같은 면적에서 2021년, 2022년 모두 신규 및 갱신 전세계약이 1건 이상 체결된 4,200건의 사례를 분석했다.

그 결과, 2022년(1.1~11.22) 계약 유형별 평균 전세거래가격은 △갱신 5억3,867만원 △신규 6억4,983만원으로, 신규계약 비용이 갱신계약 보다 평균 1억1,116만원 높은 것으로 조사됐다. 이는 2021년(6.1~12.31)에 체결된 전세 신규계약과 갱신계약 간 실거래가 갭(1억6,789만원=6억7,247만원-5억458만원)에 비하면 5,673만원 줄어든 수준이다. 

 ▣ 서울 아파트 전세 신규 거래가격, 열에 여섯은 작년보다 낮아

신규-갱신 간 전셋값 격차 축소는 금리 인상 등으로 전세시장이 침체되면서 신규 거래가격이 낮아진 반면, 갱신계약은 2년 전 보다 오른 금액으로 체결되면서 나타난 현상으로 풀이된다. 

실제로 앞선 분석에 활용된 서울 아파트의 4,200개 면적 가운데, 신규계약 기준으로 2022년 평균 전세거래가격이 2021년 보다 낮아진 경우는 2,538개(60.4%)로 집계됐다. 반면 갱신계약은 올해 평균 전세거래가격이 작년에 비해 낮아진 사례가 22.5%(4,200개 중 944개)에 불과했다. 2년 전보다 전셋값이 큰 폭으로 오른 탓에, 계약 갱신 시에는 보증금을 높인 것으로 풀이된다. 

 ▣ 전세 시세 하락 속 ‘신규-갱신’ 전셋값 격차 축소 이어질 것

서울 아파트 신규계약의 전셋값 하락세는 한동안 계속될 가능성이 높다. 금리 인상에 따른 전세대출이자 부담 확대, 역전세 우려 등으로 월세 전환이 지속되는 데다 갱신권 사용으로 전세수요가 급감했기 때문이다. 

이와 함께 상대적으로 가격 수준이 낮은 수도권으로 수요가 이동하는 것도 서울 아파트의 전세가격 하락에 영향을 미칠 전망이다. 이에 따라 신규와 갱신 전세계약 간 가격 갭이 줄면서 임대차3법 도입 이후 불거진 전세 다중가격 현상에 대한 논란도 잦아들 것으로 예상된다.