KB국민은행(은행장 이재근)의 부동산 정보플랫폼 KB부동산이 서울 오피스 시장의 가격 흐름과 임대료 및 수익률 추이 등을 파악할 수 있는 ‘KB 오피스 투자지수’를 발표했다.

‘KB 오피스 투자지수’는 시장 동향 분석, 투자 전략 수립 및 성과 평가, 리스크 관리 등 오피스 시장 전반에서 폭넓게 활용할 수 있는 신뢰도 높은 지수를 만들고자 KB부동산이 2020년부터 업계 및 학계와 협업해 기초자료, 지수산정 방법론, 지수 타당성 등을 면밀히 검토해 개발한 지수다. 이번 3분기 자료는 지난 9월 첫 지수 발표에 이은 두 번째 발표다.

‘KB 오피스 투자지수’는 서울 소재 오피스 빌딩을 대상으로 산출한 ▲가격지수 ▲임대가격지수 ▲실효운영수익률로 구성된다. 서울 전체 오피스 지수와 함께 권역별∙규모별 지수도 제공한다.

오피스 가격지수는 거래 사례가 많지 않은 오피스 시장의 특성을 반영해 안정적인 지수 산출이 가능한 방법론(베이지안 추세 반복매매모형)을 적용했다. 2000년 1분기부터 현재까지 실거래 자료를 활용한 장기 시계열 데이터로, 시장에서 체감할 수 있는 수준의 오피스 매매가격 변동 정보를 제공한다.

오피스 임대가격지수와 실효운영수익률은 오피스 임대 현황과 AI기반의 자동가격예측모델(AVM: Automated Valuation Model)을 통해 산출한 자산가치를 활용해 보다 현실적인 지수를 산출하는 데 중점을 두었다. 보증금, 임대료, 공실률, 관리비, 임대조건 등 개별 오피스 빌딩 자료를 기초로 한 오피스 임대료 및 수익률 추이를 파악할 수 있다.

KB 오피스 투자지수는 분기마다 내부 전문가의 검증을 거쳐 공표한다. 지수 자료는 KB부동산 앱 또는 웹에 접속한 뒤 ‘KB통계’ 메뉴에서 누구나 무료로 이용할 수 있다. 마켓리포트와 전체 시계열 자료를 제공해 사용자가 직접 자료를 다운로드 받아 활용할 수 있다.

[KB 오피스 가격지수] 전기 대비 1.85% 상승, 지난해 비해 상승세는 둔화

KB부동산이 발표한 2022년 3분기 서울 오피스 가격지수는 171.66로, 전분기 대비 1.85% 상승했다. 2016년 4분기 이후 상승세가 이어지고 있지만 지난해 3분기와 비교하면 상승폭이 4.86%에서 1%대로 감소했다.

경기 불확실성 확대와 잇따른 금리 인상의 여파가 오피스 시장에도 영향을 미치면서 지난해보다 상승폭이 둔화된 것으로 풀이된다.

서울 권역별로 GBD(강남권) 오피스 가격지수가 전분기 대비 2.28% 상승해 가장 높은 상승률을 기록하였다. 이어 CBD(도심권) 2.25%, YBD(여의도권) 2.21%, OBD(기타권) 2.20% 순으로 상승폭이 컸다. 경기 악화에 대한 우려가 커지면서 권역별로도 모든 권역에서 지난해 대비 가격 상승세가 둔화되었다.

 [KB 오피스 임대가격지수] 전기 대비 2.96% 상승, 안정적 상승세 지속

서울 오피스 임대가격지수는 견조한 임대수요를 바탕으로 안정적인 상승세를 이어가고 있다. 2022년 3분기 서울 오피스 임대가격지수는 2분기 대비 2.96% 상승한 126.87을 기록했다. 지난해 같은 기간과 비교하면 13.84% 상승한 수치다. 권역별로 CBD(도심권) 임대가격지수가 전분기 대비 3.29% 상승하였으며 OBD(기타권) 3.11%, GBD(강남권) 2.74%, YBD(여의도권) 2.61% 순으로 높은 상승률을 보였다.

 [KB 오피스 실효운영수익률] 2분기와 동일한 3.11% 수준 유지

서울 오피스 수익률 흐름을 파악할 수 있는 실효운영수익률은 3분기 기준 3.11%로 2분기와 동일한 수준으로 나타났다. 임대료 상승세가 지속되는 가운데 가격 상승폭이 둔화된 영향이 반영된 결과이다. 권역별 수익률은 CBD(도심권) 3.33%, YBD(여의도권) 3.20%, OBD(기타권) 3.18%, GBD(강남권) 2.88% 순으로 조사됐다.

오피스 실효운영수익률은 2분기 수준을 유지한 반면, 금리는 지속적으로 상승하면서 서울 오피스 실효운영수익률과 국고채(5년) 금리 차이(스프레드)는 2분기 -0.22%p에서 3분기 -0.40%p로 확대되었다.