전세시장 약세가 지속됨에 따라 수도권 아파트 시장에서도 2년 전 전세계약 당시보다 시세가 하락해 임대인의 보증금 반환이 어려워지는 ‘역전세’ 우려가 제기되고 있다. 

부동산R114(www.r114.com)가 2022년 10월 기준 수도권 아파트 278만4,030가구의 전세가격(시세)를 2년 전과 비교한 결과, 가격이 하락한 가구 비중은 전체의 2.8%(7만8,412가구)로 조사됐다. 

지역별로 전세가격이 2년 전보다 내린 아파트의 비중은 인천(6.0%, 36만7,936가구 중 2만2,192가구) 경기 2.5%(139만253가구 중 3만4,292가구), 서울 2.1%(102만5,841가구 중 2만1,928가구) 순으로 집계됐다. 

인천은 올해 들어 4만 가구 이상의 아파트가 입주하고, 집값이 큰 폭으로 하락하면서 중구, 동구의 구축 단지를 중심으로 시세 역전이 발생했다. 경기는 외곽 지역, 서울은 대단지 등에서 역전세 우려가 나타났다. 

 ▣ 300가구 미만 소규모 · 구축 단지 중심으로 전세 시세 하락 

2020년에 비해 전세가격이 떨어진 수도권 아파트 7만8,412가구를 연식 구간별로 살펴보면 30년 초과가 33.5%(2만6,248가구)로 가장 높고 △21-30년 이하 31.3%(2만4,534가구) △11-20년 이하 23.2%(1만8,198가구) △5년 이하 7.8%(6,100가구) △6-10년 이하 4.2%(3,332가구) 순으로 조사됐다.

단지 규모별로는 300가구 미만의 소단지의 비중이 39.4%(3만892가구)로 가장 높았고 △1,500가구 이상 19.4%(1만5,212가구) △300-500가구 미만 17.8%(1만3,972가구) △500-700가구 미만 11.9%(9,340가구) △700-1,000가구 미만 8.0%(6,235가구) △1,000-1,500가구 미만 3.5%(2,761가구)가 뒤를 이었다. 

300가구 미만은 커뮤니티 등이 상대적으로 부족하고, 1,500가구 이상 대규모 단지는 월세 전환과 갱신권 사용으로 전세수요가 줄고 매물이 쌓이면서 가격이 하향 조정된 것으로 파악된다. 

 ▣ 매매-전세 동반 하락세 지속, ‘역전세’ 매물 증가 가능성 높아 

전세 시세 기준으로 볼 때, 수도권 아파트 시장에서 역전세가 우려되는 가구 비중은 낮은 편이지만 매매 및 전세시장의 하락세가 지속되는 만큼 실제 시장에서 거래되는 ‘역전세’ 매물은 더 많을 것으로 예상된다. 

최근 전세 대출이자 부담 확대와 깡통전세 우려 등으로 월세를 선택하는 임차수요가 늘고 있어, 소규모 및 구축 단지 뿐만 아니라 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서는 2년 전보다 가격을 내린 전세매물이 늘어날 가능성이 높다. 

‘역전세’ 우려가 큰 지역에서는 기존 임차인에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 급매물로 내놓는 집주인들로 인해, 전세가격 하락폭이 더 확대될 수 있다. 임차인들은 가급적 최근 전세가격이 급격하게 내린 아파트의 입주는 피하고, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취할 필요가 있다. 

 ※ 데이터 기준: 

(주1) 2020.10.16 대비 2022.10.7 시점의 전세 시세를 비교함

(주2) 시세 조사 아파트를 대상으로 함

(주3) 조사 표본: 서울 102만5,841가구, 경기 139만253가구, 인천 36만7,936가구