정부가 지난 ‘8.16 공급대책’을 통해 전국 270만호(연평균 54만호) 인허가 계획을 발표했다. 지역 별로 서울이 50만호(연평균 10만호), 수도권 158만호(연평균 31.6만호), 지방 112만호(연평균 22.4만호)로 수요가 상대적으로 풍부한 수도권 지역에 58% 물량을 안배했다. 

다만 서울은 지난 2005~2021년(17년) 사이 연평균 6.9만호, 수도권은 연평균 26.5만호가 인허가 돼 목표 달성을 위해서는 보다 많은 물량 확보가 요구된다. 게다가 인허가 물량이 실체화되는 과정에서의 이탈 수준을 상호 비교한 결과, 평균적으로 15~18%는 착공과 준공 단계에 도달하지 못하는 것으로 나타났다.

▣ 270만호 인허가 계획 발표했지만, 4~50만호는 실제 준공 어려울 수 있어

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부에서 발표하는 2005년부터 2021년까지(17년 동안)의 연평균 주택 인허가, 착공, 준공 물량 데이터를 비교해 봤다. 분석 결과 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났으며, 또한 준공 과정에 도달하는 과정에서 약 18% 수준의 물량이 줄어든 것으로 나타났다.

 이를 정부가 계획한 270만호 인허가 물량에 대입해 보면 착공 단계까지 약 40만호, 준공 단계까지 약 48만호가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다. 

다만 지역 별로는 착공과 준공에 도달하는 비중에 차이가 있다. 예를 들어 서울처럼 상대적으로 사업성이 우수한 지역들은 인허가 받은 물량의 94% 수준이 실제 준공되는 것으로 나타났다.

 ▣ 인허가 대비 준공 비율 높은 곳은 서울>대전>광주>부산 등 도심권

인허가 물량 대비 착공과 준공 비율이 가장 높은 곳은 서울 지역으로 인허가 물량의 90% 수준이 착공되며 94%는 실제 준공되는 것으로 집계됐다. 

정부가 계획대로 서울에서 50만호의 인허가가 가능하다면 이 중 45만호 이상이 착공 및 준공된다고 해석할 수 있다. 일반적으로 건설사들이 사업성이 우수한 지역에서는 적극적으로 분양과 입주에 나서기 때문이다. 

다만 서울은 과거와 달리 인허가 물량의 대부분을 재개발, 재건축 등의 정비사업에서 가져오는 만큼 물량 확보를 위해서는 정비사업 활성화가 필수적이다.

그 다음으로 인허가 물량 대비 준공 물량 비중이 높은 지역은 △대전(94%) △광주(93%) △부산(87%) 등의 도심(광역시) 일대로 나타났다. 

반면 인허가 대비 준공 비중이 상대적으로 낮게 나타난 지역은 △인천(68%) △충남(73%) △전북(78%) △전남(78%) △경기(78%) 등으로 수도권인 인천, 경기 외에는 기타지방에 위치한 지역들이 하위권을 차지했다. 행정구역 범위가 상대적으로 넓은 지역에서 입지 편차에 따라 건설사 분양 의지가 크게 갈리는 것으로 볼 수 있다.

 ▣ 계획된 270만호, 온전히 공급하려면 보다 많은 물량 확보해야

정부가 ‘8.16 공급대책’에서 발표한 주택 270만호가 온전히 시장에 현실화되려면 보다 많은 인허가 물량을 확보해야 한다. 

앞서 살펴본 데이터처럼 인허가를 받은 이후에도 사업추진 과정에서 이탈되는 물량도 상당하기 때문이다. 

예를 들어 시공사의 자금조달 문제나 조합(원)과의 진통, 경기 여건 등에 따라 사업이 철회되거나 상당 기간 지연되는 사례가 많다. 경우에 따라서는 시공사의 부도로 인해 인허가 자체가 취소되는 경우도 왕왕 발생한다.

특히 최근에는 건설 원가의 급격한 상승과 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼려하는 건설사도 점차 늘고 있다. 

따라서 정부는 270만호 공급계획이 공염불에 그치지 않도록 공급 주체(시행사, 시공사. 조합 등)에 다양한 인센티브를 제시하고, 공급 확대 과정에 장애물이 되는 규제들을 걷어낼 필요가 있다.