공급 부족 이슈와 수요층 쏠림 등으로 서울에서 가장 먼저 상승했던 신축아파트가 올해는 가장 먼저 약세 전환한 것으로 나타났다. 

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 2022년(1~8월 누적) 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년차 신축아파트가 0.54% 하락해 입주 6~10년차 준신축(0.86%↑)과 입주 10년 초과 구축(0.69%↑) 대비 가장 먼저 약세 전환했다.

▣ 서울 공급 부족 우려에 2017년부터 신축아파트 급등

2017년 문재인 정부는 투기 수요 억제를 목적으로 8.2대책을 발표하며 정비사업 관련 규제를 대거 도입한 바 있다. 

당시 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한 등이 포함된 정비사업 규제가 도입되면서 수요층을 중심으로 서울 등 도심에서의 공급 부족 우려감이 커졌다. 

게다가 이후 임대주택등록활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가 발표되자, 시장 내 기존 매물의 잠김 현상까지 가세하면서 신축아파트를 중심으로 매매가격이 급등세를 나타냈다.

이를 입주 연식과 시점에 따라 구분하면 신축아파트의 가격 급등세를 확인할 수 있다. 2017년에 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가격이 15.56% 상승한 가운데 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과)은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56%의 변동률을 나타냈다. 

이러한 경향은 2018년과 2019년 당시에도 비슷하게 나타났으며 2020년 이후부터 준신축과 구축의 매매가격 상승폭이 신축아파트 수준을 앞지른 것으로 확인된다. 

단기 급등 부담과 대출 규제와 금리 인상 환경에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축에 대한 매수 진입장벽이 높아 상승폭 둔화 속도가 빨랐고 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것으로 해석할 수 있다.

특히 신축 아파트가 몰려 있는 강동, 송파의 대단지에서의 매매가격이 큰 폭 하락한 것도 약세 전환에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 

다만 최근 5년(2017~2021년) 사이의 누적 변동률은 재건축 기대감이 일부 반영된 구축아파트의 상승폭이 112.62%로 상대적으로 높게 나타난 만큼 정부의 재건축 규제 완화 방향에 따라 앞으로의 방향성이 결정될 전망이다.

 ▣ 정부의 서울 50만호 공급 대책 ‘기대와 우려감 공존’

신축아파트를 중심으로 가장 먼저 약세 전환이 이뤄진 가운데 정부가 270만호 공급계획 중 50만호를 서울에 배정한만큼 향후 보다 뚜렷한 안정 국면을 이끌 수 있을지 귀추가 주목된다. 

다만 다른 지역과 달리 올해를 기점으로 서울 지역의 입주물량이 크게 줄어드는 데다 주요 정비사업에서의 신규 분양도 지연되는 분위기다. 부동산R114에 따르면 현재 서울은 아파트 공급물량의 50~80%가량을 재건축과 재개발 등 정비사업에 의존하고 있다. 

따라서 지난 정부에서 도입된 정비사업 관련규제 3가지(재건축초과이익환수제, 안전진단, 민간택지 분양가상한제)가 보다 전향적으로 완화되기 전까지는 정부의 서울 50만호 공급 대책에 대해 시장의 기대감은 물론, 우려감도 함께 공존할 전망이다.