올해 상반기에 신규 거래된 서울 아파트의 전월세 가격은 작년 하반기에 비해 월세는 오르고 전세는 내린 가격에 계약 체결된 것으로 조사됐다. 

전세의 월세화가 진행되는 가운데 월세가격이 오른다는 것은, 세입자들의 주거비 부담이 커지는 구조라고 볼 수 있다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 전월세신고제가 시행된 2021년 6월부터 2022년 5월까지 1년간 서울 아파트의 전월세 거래건수는 총 21만7,351건으로 집계됐다. 

이 중 신규계약으로 신고된 거래는 8만7,025건(△월세 4만403건 △전세 4만6,622건)으로 조사됐다. 올해 신규로 체결된 전월세 계약의 보증금이 작년 하반기에 비해 얼마나 증감했는지 파악하기 위해, 전월세 신규계약 8만7,025건 가운데 2021년(6~12월)과 2022년(1~5월)에 전세와 월세계약이 각각 1건 이상 이뤄진 2,361건에 대한 평균 거래금액을 비교했다. 

월세는 최근 1년간 서울 아파트 전월세전환율 4.1%(한국부동산원)을 적용해 환산보증금을 구했다. * 환산보증금 = (월임대료*12) / 4.1% + 임대보증금

분석 결과, 월세는 지난해 하반기에 비해 올해 상반기에 평균 719만원(5억9,470만원→6억189만원, 1.2%) 올라 거래된 것으로 나타났다. 

같은 기간 전세는 평균 1,418만원(6억3,930만원→6억2,512만원, -2.2%) 하락해 거래됐다. 높은 전세가격과 대출금리 인상에 따른 이자 상환 부담 확대로, 전세의 월세화가 이어지면서 월세가격은 오르고, 전세가격은 내린 것으로 분석된다.  

 ▣ 신규 월세계약 시, 보증금이 큰 ‘준전세’ 비중 감소

한편 올해 들어 5월까지 신규계약한 서울의 아파트 월세 거래 가운데 보증금이 2년치 월세보다 큰 ‘준전세’ 거래비중은 39.7%(총 1만8,284건 중 7,257건)로, 2021년(6~12월)의 45.1%(2만2,119건 중 9,970건)에 비해 5.4%p 줄었다. 

반면 보증금이 1년치 월세 이하인 ‘순수월세’ 거래비중은 5.2%(944건), 보증금이 월세 1년~2년 구간인 ‘준월세’ 비중은 55.1%(1만83건)으로 지난해 보다 높아졌다. 

서울 아파트 임대차 시장에서 보증금을 낮추고 월임대료를 높인 월세거래의 비중이 커진 것인데, 월세가격 상승과 맞물려 세입자 가구의 주거비를 증가시킬 것으로 보인다.

 ▣ 갱신만료 세입자들 ‘월세’로 신규 계약할 가능성 높아, 하반기 월세가격 상승 전망

8월 이후 갱신권이 만료되는 세입자들이 순차적으로 신규 임차 수요로 편입되면, 서울 아파트의 월세화는 빨라질 수 있다. 

전셋값이 4년 전에 비해 급등했고 금리 인상에 따른 대출이자 부담이 커지면서 보증금 인상분을 월세로 전환한 '반전세' 거래를 선택하는 세입자가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 월세 수요가 늘면서 하반기 서울 아파트 월세가격 상승세는 이어질 전망이다. 

이와 함께 학군, 교통 여건 등 수요자들의 주거 선호 여부에 따라 월세 부담은 지역별 양극화가 나타날 수 있다.