부동산R114(www.r114.com)가 2020년 7월 말 임대차3법 시행(전월세상한제, 계약갱신청구권 우선 시행) 이후 전세가격 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승한 것으로 나타났다. 

만약 임차인이 전월세상한제 5%를 활용해 재계약한 경우라면 신규 계약으로 전환되는 8월부터 시세 격차(약 22%p 차이)에 대한 증액분을 지금부터 미리 준비해야 한다는 의미다.

▣ 임대차3법 시행 이후, 전셋값 상승폭 상위지역 ‘경기>인천>충북’

임대차3법 시행 이후 전국 17개 시도 중 전셋값 상승폭이 가장 높았던 지역은 △경기(32.98%), △인천(32.77%) △충북(30.64%) △대전(28.29%) △경남(26.69%) △서울(26.66%) 등이다. 

향후 이 지역들을 중심으로 신규 계약으로 전환되는 8월부터 임차인 부담이 커질 전망이다. 반면 △전남(1.92%) △광주(10.77%) △대구(11.69%) △제주(13.13%) △강원(13.53%) 등은 전셋값 상승폭이 낮아 임차인들의 주거 불안감이 상대적으로 덜할 것으로 예상된다. 

▣ 상한제로 전세 재계약한 아파트, 서울에서 신규 전환되면 1.2억 더 필요

임대차3법 시행 당시 전국의 호당 평균 전세가격은 3억997만원 수준으로 현재(2022.05.20) 시점의 4억79만원과 비교하면 약 9천만원 상승했다. 다만 당시 전세가격 수준에서 상한제 5%를 적용해 재계약한 경우라면 올해 평균적으로 약 7,500만원 수준의 전세 보증금 증액이 예상된다.

 다만 이는 지역 별로는 편차가 크다. 서울은 상한제로 재계약한 아파트가 신규 전환되면 평균 1억2,650만원 가량의 전셋값 인상이 예상된다. 

그다음으로는 △경기(8,971만원) △인천(7,253만원) △대전(5,346만원) △세종(5,186만원) △부산(4,683만원) △충남(3,910만원) △경남(3,635만원) △충북(3,527만원) 순으로 나타났다. 다만 이는 평균적인 상승액이므로 개별 단지나 개별 면적 혹은 물건 유형에 따라 임차인이 체감하는 상승폭은 2~3배 정도 더 크게 느껴질 수 있다.

▣ 계약갱신청구 만료 2달여 남아, 불안감 커지는 지역 별로 정책 차별화 나서야

현재 정부도 임대차3법 2년차에 대한 서민 주거불안 현상에 경각심을 가지고 있다. 최근 발표된 국정 과제를 보면 임대차3법에 대한 제도 개선 의지가 강해 보인다. 여기에 민간 임대주택 공급 촉진과 건설임대 및 등록임대 주택 확충, 주거 급여 확대 및 주거복지 지원 등의 정책 추진도 서두를 것으로 예상된다. 

하지만 여소야대 국면에서 실제 임대차3법 등의 법 개정까지는 상당한 시간이 필요하고, 전월세 가격 불안감이 가장 큰 서울의 경우는 상반기(1만3,826가구)보다 하반기(8,326가구) 아파트 입주물량이 더 적은 형편이다. 

따라서 임대차3법 2년차인 8월이 2달여 남은 상황에서 전셋값 인상폭을 시세보다 낮게 적용하는 작한 임대인들에 대한 세금 우대 등 개별 지역 불안 여건에 따라 다소 차별화된 정책 추진이 필요해 보인다.