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서울 구축 아파파트 재건축 기대심리 2018년 이후 약해져
2022년 04월 18일 (월) 08:34:02 편집국 bds@dailybds.com
서울시에서 신축 및 노후 아파트들은 일반 아파트에 비해 상대적으로 더 높은 가격에 거래된다. 특히 입주연차 30년 이상 아파트는 향후의 재건축 기대심리로 인해 노후도에도 불구하고 투자자산으로서의 선호현상이 존재한다.
이에 ㈜직방(대표 안성우)은 통계모형을 활용하여 신축 혹은 구축 여부가 실거래가에 미치는 영향을 수치화하고, 이러한 신축·구축 아파트 선호현상을 시점별, 지역별로 비교하였다.
 
<아파트 실거래가 분석 개요>
□ 집계기간: 2011년~2022년 (2022년 4월 4일자 실거래 신고건, 계약일 집계 기준)
□ 주택 및 거래유형: 아파트, 매매 및 전세
□ 데이터 건수: 총 10,353,156건
① 매매: 5,970,292건(전국) / 768,537건(서울)
② 전세: 4,382,864건(전국) / 1,110,310건(서울)
□ 아파트 구분
① 신축 아파트: 입주연차 5년 미만
② 구축 아파트: 입주연차 30년 이상
③ 일반 아파트: 입주연차 5년~29년 (비교대상)
□ 분석 방법: 여러 변수 간의 관계를 모델링하기 위해 활용되는 통계기법인 다중회귀분석(최소자승법)을 통해 지가, 아파트 가격지수, 전용면적 등의 아파트 가격 영향요인들을 통제하고, 다른 조건이 동일할 때 신축 및 구축 아파트 여부가 실거래가에 미치는 영향을 수치화
□ 비고
① 취소된 거래내역은 분석에서 제외함
② 통계모형을 통해 외부요인을 통제한 결과이므로, 단순 평균 비교와는 차이가 있을 수 있음
③ 2022년 통계는 4월 4일까지 신고된 아파트 실거래 데이터를 통해 산출되었으며, 향후 변동될 수 있음
 
먼저 서울시를 대상으로 매매와 전세에서의 신축 및 구축 아파트 영향을 분석하였다. 2022년 현재 서울에서 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격은 약 38% 높은 것으로 나타났으며, 선호현상의 정도는 최근 10년동안 30-40% 수준을 유지하고 있다. 한편 전세시장에서 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10-20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 기록하여, 신축 선호현상이 강해지고 있는 모습을 보이고 있다. 
 
다음으로 30년 이상 구축 아파트의 경우 2022년 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래되어 서로 상반되는 선호도를 보이고 있다.
 
또한 매매시장에서의 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 약화되고 있다. 특히 2020년에는 1%를 기록하여 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 감소한 모습을 보이고 있다. 이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축·재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 해석된다.
 
다음으로 신축 및 구축 아파트 효과를 시도별로 비교하였다. 2022년 현재, 신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전라북도, 울산광역시, 대전광역시로 나타났으며 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성되고 있다.
 
세종시를 제외한 모든 시도에서 유의미한 신축 아파트 선호현상이 포착되었는데, 세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중되어 있기에 입지 요인을 통제했을 때 신축과 일반 아파트의 유의미한 차이는 없는 것으로 분석되었다.
 
한편 구축 아파트에 대한 선호여부는 지역마다 다르게 나타났다. 2022년 현재 경기도, 전라북도, 부산광역시, 서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록하였다.
 
그러나 대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다. 특히 전라남도, 광주광역시, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성하여 뚜렷한 불호현상을 보여주고 있다.
 
이 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약하여, 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다.
 
또한 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성하고 있다.
 
전체적으로 지역과 시점에 무관하게 신축 아파트는 일반 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있지만, 구축 아파트의 경우 지역 부동산 시장과 정부 정책에 따라 가격에 미치는 영향이 서로 다르게 나타났다.
 
2022년 현재 서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축 아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매가격에 반영된 것이라 해석된다. 반대로 구축 아파트 불호현상이 포착되는 전남, 광주, 대전 등의 지역은 재건축 기대심리가 미약하여 주택 노후화로 인한 불호현상만이 가격에 반영된 것으로 보인다. 반면 전세시장에서는 일관되게 구축 아파트 가격이 낮게 형성되어 있었다.
 
전세에서 30년 이상 아파트는 노후주택에 불과하기 때문에, 재건축 기대심리가 임대차 시장에 적용되지 않은 것이다. 한편 2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비하여 유의미하게 하락하는 경향이 포착되었다.
 
이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축 시장의 안정을 꾀한 정부 정책의 영향인 것으로 해석된다. 전체적인 가격 상승으로 인하여 재건축 대상 아파트의 매매가격도 같이 상승하였으나, 정부 정책으로 인해 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도는 상대적으로 줄어든 것이다.
 
따라서 재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분이다.
 
[표 1] 연도별 서울 아파트 신축 및 구축효과
연도 매매 전세
신축
(5년 미만) 구축
(30년 이상) 신축
(5년 미만) 구축
(30년 이상)
2011년 23% 30% 16% -19%
2012년 31% 23% 20% -19%
2013년 35% 21% 27% -16%
2014년 34% 16% 21% -17%
2015년 36% 16% 17% -15%
2016년 35% 16% 27% -14%
2017년 35% 18% 33% -14%
2018년 39% 6% 39% -18%
2019년 39% 4% 39% -19%
2020년 40% 1% 42% -20%
2021년 42% 7% 41% -17%
2022년 38% 4% 33% -21%
 
[표 2] 2022년 전국 시도별 아파트 신축 및 구축효과
시도 매매 전세
신축
(5년 미만) 구축
(30년 이상) 신축
(5년 미만) 구축
(30년 이상)
서울특별시 38% 4% 33% -21%
부산광역시 53% 6% 35% -21%
대구광역시 37% 0% 20% -19%
인천광역시 34% -5% 13% -23%
광주광역시 43% -20% 9% -29%
대전광역시 61% -15% 29% -3%
울산광역시 65% -6% 17% -17%
세종특별자치시 0% -15% 7% -38%
경기도 24% 15% 19% -12%
강원도 53% -4% 37% -7%
충청북도 55% -12% 13% -26%
충청남도 50% -9% 26% -22%
전라북도 68% 11% 54% -34%
전라남도 58% -21% 4% -21%
경상북도 34% -5% 26% -24%
경상남도 47% -8% 11% 0%
제주특별자치도 13% 0% 37% -15%
 
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