서울에서 신규 계약으로 주택을 임차할 경우, 갱신 계약에 비해 월세비중이 높거나 주거면적이 좁아지는 것으로 나타났다. 높아진 전월세 비용 부담으로 서울 주택 임차가구의 주거여건이 열악해진 것으로 풀이된다.

 부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 임대차신고제가 시행된 지난해 6월부터 11월까지의 서울 주택(아파트, 단독·다가구, 연립·다세대 등) 임대차 거래건수는 총 13만6,184건으로 조사됐다. 갱신 거래가 3만7,226건(재계약, 갱신청구권 사용 포함), 신규 거래가 9만8,958건이다. (※ 2021년 6월~11월까지의 임대차 거래 중 계약 구분이 ‘갱신’, ‘신규’인 경우만 고려함)

 갱신 계약 3만7,226건 가운데 월세는 8,152건(21.9%)으로, 전세 2만9,074건(78.1%)의 1/3 수준으로 집계됐다. 신규 계약 총 9만8,958건 중 월세 계약비중은 48.5%(4만7,973건)로, 갱신 계약의 월세비중(21.9%)에 비해 2배 이상 높다. 신규 계약 중 절반 정도가 월세 계약인 셈이다.

 한편 갱신 계약 중 월세비중은 주택 형태별로 △단독·다가구(1,327건, 29.8%) △아파트(5,323건, 22.5%) △연립·다세대(1,502건, 16.6%) 순으로 나타났다. 신규 계약도 단독·다가구의 신규 월세 거래비중이 67.1%(2만2,274건)으로 가장 높았다. 단독·다가구의 월세비중이 높은 이유는 중 1인가구 임대 목적인 원룸 등이 많기 때문으로 분석된다.

 ▣ 서울 주택 임대차 거래면적 평균, ‘갱신>신규’   

서울의 주택 임대차 거래면적 평균도 계약 유형에 따른 차이를 나타냈다. 지난해 6~11월까지 서울에서 임대차 거래된 주택면적의 평균은 54.6㎡(전용면적, 단독·다가구는 계약면적 기준)로 조사됐다. 거래 유형별로 주택면적 평균은 갱신 65.7㎡, 신규 50.4㎡이며, 모든 주택 유형에서 갱신 계약된 주택면적의 평균이 신규 거래에 비해 큰 것으로 나타났다. 서울의 주택 임차보증금 수준이 높아지고 대출이 까다로워지면서 신규 임차인들이 주거면적을 줄여 이동한 것으로 추정된다. 

 ▣ 계약갱신 만료되는 서울 임차수요, 수도권으로의 이동 예상돼   

신규 계약하는 주택 임차인들의 주거여건이 나빠지는 가운데 계약을 갱신한 기존 임차인의 상황도 좋지만은 않다. 2020년 7월에 새 임대차 법이 시행되면서 기존 임차인들은 묵시적 갱신과 계약갱신 등으로 최장 6년의 주거 안정을 보장받게 됐지만, 집주인 거주 등 갱신청구권을 사용할 수 없는 예외가 있다. 게다가 올해 7월 이후에는 갱신청구권을 사용한 임차인들의 계약이 종료된다. 계약갱신청구권을 사용한 임차 수요와 함께 이사철 수요가 움직이면서 임대차 시장이 불안해질 가능성이 있다. 

 일부 아파트 임차가구는 아예 서울을 떠나 경기, 인천지역으로 주거 이동할 것으로 예상된다. 특히 작년 대비 올해 경기, 인천의 아파트 입주물량이 2만여 가구(부동산R114, 2021년 12만9,094가구  2022년 14만9,262가구) 늘면서 신축 아파트를 중심으로 이러한 움직임이 두드러질 것으로 예상된다.