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오피스텔 수익률 둔화 14년 만에 멈춰
2021년 12월 23일 (목) 13:17:30 편집국 bds@dailybds.com

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 2007년 이후 줄곧 내리막길을 걸었던 오피스텔 수익률이 연 4.76% 수준에 안착한 것으로 나타났다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 저금리 시대가 열리면서 오피스텔이나 원룸처럼 임대 수익 유형의 상품들이 전성기를 구가할 것으로 예상됐지만 당시 대규모 공급이 이어지면서 초과 공급 이슈로 인해 수요자의 주목을 받지 못했다.

하지만 최근 들어 오피스텔 시장의 분위기 변화 조짐이 보인다. 수익률이 안정된 상황에서 매매가격은 꾸준히 오름세를 나타내는 등 투자 성과의 전반적인 개선이 기대되기 때문이다.

 ▣ 초과 공급 일단락매매가격도 꾸준히 올라

2018년부터 2021년까지 오피스텔 입주물량은 역대급 수준이었다. 이 때문에 초과 공급 이슈가 지속되면서 수익률 하락과 공실  미분양 우려도 계속됐다. 다만 2022년에는 2021년 대비 1만2,918실 줄어든 51,089실이 입주할 예정이다. 그리고 2023년에는 44,965실로 물량이 더 감소할 전망이다. 분양도 2020년과 2021년에 상대적으로 줄어 일정 상 2024년까지 입주물량이 큰 폭으로 늘어나기 어려울 전망이다. 여기에 아파트 공급 부족 현상이 쉽게 개선되지 않으면서 오피스텔 매매가격도 상승세를 나타내고 있다. 전국 오피스텔의 3.3㎡당(계약면적 기준) 평균가격이 2020년 900만원을 넘어섰고 최근의 개선세를 고려하면 2022년~2023년에는 1,000만원 돌파도 예상된다.

최근에는 정부가 오피스텔 시장에 대한 전향적인 규제 완화도 예고했다. 기존 건축규제를 완화해 바닥난방이 가능한 면적을 전용 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대했으며, 주택도시기금 융자한도 확대와 더불어 대출금리를 1%p 인하한다. 그동안 오피스텔은 소형면적 위주로 공급돼 3~4인 가구의 아파트 대체효과가 미미했는데 중장기적인 분위기 변화가 기대되는 상황이다. 또한 당장은 주택 공급부족에 따른 1~2인 가구의 틈새 상품 쏠림으로 시장 분위기가 전반적으로 활성화되는 효과도 기대된다.

 ▣ 2021년 하반기 수도권 오피스텔 평균 청약 경쟁률 26대 1

오피스텔 주요 단지의 청약 결과도 완연한 개선세를 나타내고 있다. 2020년에는 수도권에서 분양에 나선 단지들 대부분이 청약경쟁률 미달이라는 성적표를 받았지만, 2021년 하반기에는 10% 수준만 미분양됐던 것으로 나타났다. 오피스텔 분양의 경우 건축법을 적용 받아 분양가 규제에서 자유롭고, 청약통장이 필요 없어 운에 의한 당첨이 가능하며 거주지나 주택소유 여부를 따지지 않는 장점이 있다. 게다가 주택이 아니어서 취득세가 중과되지 않으며 대출 규제도 상대적으로 덜하고 100실 미만 오피스텔의 경우는 전매제한 규제에서도 자유롭다. 

 실제 2021년 11월 과천에서 분양한 힐스테이트과천청사역의 경우 15억 이상의 높은 분양가 수준에도 불구하고 89실 청약에 12만명 이상이 쏠리는 결과가 나타났다. 이러한 결과에 따라 2021년 하반기에 수도권에서 분양한 주요 오피스텔 단지의 평균 청약경쟁률이 26대 수준으로 확인된다. 일부 입지가 떨어지는 단지들을 제외하면 이제는 오피스텔 청약당첨도 쉽지 않은 상황이다.

▣ 높은 인기와 금리 인상 등으로 연 5% 수준에서 수익률 방어 가능

장기간 하락 추세를 보였던 수익률은 전국 평균인 연 4.76%인 2021년 수준에서 방어가 가능할 것으로 보인다. 오피스텔 재고가 많은 수도권과 광역시의 임대수익률을 지역별로 살펴보면 △대전(7.03%) △광주(6.65%) △인천(5.56%) △부산(5.05%) △경기(4.71%) △대구(4.70%) △울산(4.58%) △서울(4.43%) 순으로 수익률이 나타났다. 서울의 수익률이 가장 낮은 이유는 분양가 혹은 투자금이 가장 높게 형성되기 때문이다. 드러나는 수익률은 상대적으로 낮지만 서울의 경우 업무시설이 밀집해 공실 가능성도 낮으므로 입지적인 이점과 환금성 등의 수익 외 요소도 고려할 필요가 있다.

 임대수익형 상품에 해당되는 오피스텔은 기본적으로 사무실(오피스) 수요가 받쳐주는 직주근접, 상권 지역들이 수익성 확보에 유리하다. 바닥난방이 가능해지면서 아파트 소형면적 수준의 아파텔(아파트+오피스텔) 상품이 소비자에게 각광받고 있지만 여전히 대부분은 원룸 형태에 머무르고 있다. 아직까지는 1~2인을 위한 사무실 용도로 쓰이는 경우가 대부분이라는 의미다. 이 때문에 최근 사무실의 공실률이 점진적으로 하락하는 점은 사무실로 겸해서 쓰이는 오피스텔의 공실 가능성을 낮춰주는 요소이므로 긍정적으로 해석된다.

 주택시장 트렌드인 똘똘한 한 채와 환금성 장점으로 인해 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로 수요 쏠림이 예상된다. 이 때문에 2022년 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 신축 단지들을 중심으로 연 5% 수준의 평균 임대수익률과 일정 수준의 가치 상승을 기대하는 전략이 유효해 보인다.

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