2021년2021년 아파트 시장은 주택 공급 감소 우려와 중저가 매수세 등의 영향으로 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 2030 세대의 매수 행렬이 계속됐고 전세를 끼고 매수하는 갭투자 수요도 여전했다. 

수도권에서는 서울 외곽지역을 중심으로 이어진 상승세가 수도권 중저가 지역으로 번졌다. 특히, GTX(수도권광역급행철도) 등 교통 호재와 3기 신도시가 예정된 지역을 중심으로 오름세가 두드러졌다. 수도권 외 지방은 대부분 2020년에 비해 상승폭을 키웠으나 세종시는 2020년 급등(42.81%)한 영향으로 오름폭이 크게 축소됐다. 전국 아파트 전세시장은 입주물량 감소와 새 임대차법 등 영향으로 29개월 연속 가격 상승이 이어졌다. 

  ▣ 상반기 매도자 우위 시장, 하반기 대출 규제 강화로 매수세 위축공급 감소 우려 등으로 집값 급등세가 이어지자 정부는 전국 200만호 공급 계획이 포함된 ‘2.4 공급 대책’을 발표했다. 과거 1990년대 노태우 정부에서 발표됐던 분당, 일산 등 1기 신도시 개발에 따른 200만호 건설계획과 맞먹는 수준이다.

대규모 공급 대책 영향으로 시장의 관망세가 두드러지며 아파트 매매ㆍ전세 모두 잠시 주춤한 모습을 보였지만 단기간 내 주택 공급에 대한 한계가 나타나면서 안정 흐름은 오래가지 못했다.

상승 기대감으로 서울을 비롯한 수도권 외곽지역을 중심으로 매물 부족 현상이 심화됐고 매도자 우위 시장이 장기간 이어졌다. 집값 상승세가 이어지면서 2030세대가 주택 매입의 큰손으로 떠올랐다. 특히, 서울 아파트의 경우 10채 중 4채를 이들 세대가 사들인 것으로 집계됐다.

2030세대는 교통과 주거여건이 양호하면서 가격이 덜 오른 ‘틈새 지역’ 중심으로 아파트를 매수했다. 하반기는 시중은행의 대출 한도 축소와 가계부채 관리 강화 방안(DSR 규제 조기도입) 발표, 2번의 기준금리 인상 등 금융당국의 대출 규제가 강화되면서 매수세가 크게 위축되고 급등 피로감까지 겹치면서 9월 들어 아파트 거래량이 급감했다. 아파트에 대한 규제가 강화되고 대출이 막히자 가격이 저렴한 오피스텔과 빌라로 매매 수요가 몰렸다. 

 2021년 전국 아파트 매매가격은 16.35% 올라 2020년(13.46%)에 이어 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 또 2020년과 같이 전국 17개 시도가 모두 올랐고, 10개 시도는 10% 이상 상승했다.

특히, 2021년 아파트값 상승률은 2006년 24.80% 오른 이후 15년 만에 최고 상승률을 기록했다. 지역별로는 인천이 30.60% 상승해 오름폭이 가장 컸다.

인천 아파트값이 2021년 줄곧 강세를 나타낸 것은 최근 몇 년 새 서울 집값이 급등하면서 탈(脫) 서울 내 집 마련 수요가 비교적 저렴한 인천으로 유입됐고, GTX(수도권광역급행철도) 등 교통 호재 영향으로 기대감이 높아졌기 때문이다.

이어 경기는 21.72% 올라 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 경기 지역에서는 동두천이 57.78% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 이어 오산, 양주, 안성, 시흥, 의정부, 화성 등이 30% 이상 올라 외곽지역이 가격 상승을 견인했다. GTX(수도권광역급행철도) 개발 수혜지역과 3기 신도시 주변지역이 오름세를 주도했다. 대전은 18.06% 올라 2021년(19.87%)에 이어 높은 상승률을 유지했다.

상승 기대감이 이어지면서 중저가 매수세가 계속됐고 외부 투자 수요 유입도 꾸준했다. 이어 △부산(17.18%) △충북(16.67%) △충남(14.53%) △서울(13.08%) △경남(12.00%) △전북(11.05%) △강원(10.96%) 순으로 상승폭이 컸다. 2020년(13.81%)에 이어 두 자릿수 상승률을 보인 서울은 도봉, 노원, 중랑 등 중저가 아파트가 몰린 지역을 중심으로 매수세가 이어졌다.

세금 부담 등으로 ‘똘똘한 한 채’ 이슈가 다시 부각됐고, 서울시가 추진하고 있는 신속통합기획으로 강남권 재건축 단지에 관심이 쏠리면서 거래 절벽 속, 신고가 경신이 계속됐다. 반면 2020년 42.81% 올라 전국에서 가장 높은 아파트 매매 상승률을 보였던 세종은 급등 피로감 등의 영향으로 2021년 2.46% 상승에 그쳤다. 대전, 충북, 충남 등 충청권 지역 대부분이 10% 이상의 상승률을 보인 것과는 대조적이다. 

 ▣ 새 임대차법 영향, 전국 아파트 전셋값 2년 연속 두 자릿수 상승률 기록입주물량 감소와 2020년 7월부터 시행된 새 임대차법 등 영향으로 2021년 전국 아파트 전세가격 변동률은 12.92% 상승했다. 2020년 12.47% 올라 매매가격과 같이 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다.

또한 전국 아파트 전셋값은 2019년 7월부터 2021년 11월까지 29개월 연속 오름세가 이어졌다. 특히 서울 아파트 전셋값은 12.94% 올라 연간 기준으로 2009년부터 13년 연속 하락 없이 상승했다. 2021년 아파트 전세시장은 아파트 공급이 감소하는데다 새 임대차법 시행, 청약 대기 수요 증가, 전세의 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 품귀 현상이 이어지면서 비수기 없이 상승 흐름이 계속됐다. 

전국 17개 시도 가운데 10개 시도가 10% 이상 올랐다. 2020년 4개 시도가 두 자릿수 상승률을 보인 것과 비교하면 10% 이상 오른 지역이 두 배 이상 확대된 셈이다.   지역별로는 충북이 20.30% 올라 상승폭이 가장 컸다. 전세 매물이 부족한 가운데 아파트 입주물량 감소가 상승폭을 키웠다. 2021년 충북 지역의 아파트 입주물량은 9,305가구로 2020년 공급물량(1만4,845가구)에 비해 37% 이상 감소했다.

특히, 충북 지역은 2015년~2020년까지 6년 동안 매년 1만 가구 이상 아파트가 공급됐다. 이어 △인천(19.85%) △대전(16.45%) △경남(14.77%) △충남(13.59%) △경기(13.36%) △서울(12.94%) △울산(11.70%) △부산(11.40%) △경북(10.17%) 순으로 오름폭이 컸다. 대체적으로 매매가격 상승폭이 큰 지역에서 전셋값도 크게 올랐다.

반면 세종시 2021년 아파트 전셋값은 4.93% 올라 상승폭이 크게 둔화됐다. 2020년 세종시 아파트 전셋값은 34.59%로 17개 시도 가운데 오름폭이 가장 컸다.

 ▣ 대출 규제 여파로 상승세 주춤… 공급 감소, 전셋값 상승 등은 여전히 상승 압박 요인2022년 아파트 시장은 2021년 하반기부터 시작된 금융당국의 대출 규제 강화 여파로 매수세 위축이 이어질 것으로 보인다. 2021년 10월 가계부채 관리 강화 방안에 따라 2022년 7월부터 시행될 예정이었던 DSR(총부채원리금상환비율) 적용시기가 1월로 앞당겨 총 대출액이 2억원이 넘는 대출자에게 적용된다. 또 총 대출액이 1억원을 넘는 경우도 1년 앞당겨 2022년 7월부터 적용된다.

2021년 2번의 기준금리 인상으로 제로 금리 시대가 막을 내린 가운데 2022년 1분기 중 추가 인상도 예고되고 있어 차주(借主)의 이자 부담이 더 커질 수 있다.  

다만, 주택 공급 감소 우려가 여전하고 단기간 내 주택 공급도 현실적으로 쉽지 않은 상황이다. 여기에 2022년에는 대통령 선거와 지방 선거 등 굵직한 정치 이벤트도 진행된다. 지역에 따라서는 시장을 자극할 수 있는 부동산 개발 공약 등이 발표될 수 있다. 무엇보다 새 임대차법 영향으로 전셋값 불안이 2022년 상반기 중에 더 커질 수 있다.

계약갱신청구권(4년 전세 거주) 만료가 2022년 여름에 도래할 것으로 예상되는 가운데 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 계약 만기 2~3개월 전에 움직일 수 있어 전세시장 불안을 더 가중시킬 것으로 보인다. 아울러 일부 수요는 전셋값 부담이 커지면서 중저가 지역이나 빌라 등의 매매 수요로 전환될 가능성이 높다.   

지역별로는 2021년 상승폭이 컸던 인천, 경기 등에서 가격 급등에 따른 피로감이 작용할 수 있다. 인천의 경우 늘어난 아파트 공급물량이 부담이 될 전망이다. 2022년 인천의 아파트 입주물량은 3만7,319가구로 2021년에 비해 1만8,061가구가 늘어나 공급될 예정이다.

이외 충남(1만3,884가구 증가), 부산(8,685가구 증가), 광주(8,400가구 증가) 등 2022년 아파트 공급이 크게 늘어나는 지역은 대규모 공급이 부담으로 작용할 수 있다.   전세시장은 계속되는 수급 불균형으로 2022년에도 상승세가 계속될 것으로 보인다. 2022년 전국 아파트 입주물량은 31만3,823가구로 2021년 공급물량(28만5,052가구)에 비해 증가한다.

다만, 권역별로 살펴보면 수도권은 16만6,417가구로 2021년(16만4,812가구)과 비슷하지만 감소 추세가 이어진다. 특히, 서울과 경기 지역의 공급감소가 크다.

서울이 2021년에 비해 1만1,427가구가 줄고, 경기는 5,029가구가 감소한다. 지방 5대 광역시의 2022년 아파트 입주물량은 7만4,621가구로 2021년 보다 60% 가까이 늘어나는 반면 기타지방은 소폭 감소한다. 2022년 아파트 전셋값은 새 임대차법 영향이 이어지는 가운데 지역별로 수급 영향이 크게 작용할 것으로 전망된다.