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LH공사, 공공재개발 통해 공급 확대와 주거안정 지원 총력
2021년 01월 18일 (월) 15:27:10 편집국 bds@dailybds.com
LH는 국토부와 서울시가 선정·발표한 공공재개발 시범사업 대상지의 성공적인 추진을 통해 주거환경 개선과 도심 내 주택공급 확대에 주력할 계획이라고 18일(월) 밝혔다. 지난해 정부의 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안(5.6대책)’에서 발표된 ‘공공재개발’은 사업성 부족, 주민갈등 등으로 장기간 정체된 재개발사업에 LH 등 공공시행자가 참여해 안정적 사업추진을 지원하고, 주거환경 개선과 주택공급을 촉진하는 새로운 사업 대안이다. 국토부와 서울시는 지난해 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 가운데 정비계획안이 마련된 기존 정비구역을 대상으로 지난 15일(금) 8곳의 시범사업 후보지를 선정해 발표했다. 해당 사업구역에는 △용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화 △분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선 △사업비 융자 △인허가 절차 간소화 등의 각종 공적지원이 제공되며, 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등 원주민과 취약계층(청년·신혼·고령자)의 주거안정을 위해 공급*해 사업성과 공공성 모두를 만족할 수 있다. * 조합원 분양을 제외한 나머지의 50%를 임대공급(전체의 20%는 공공임대) (예시 : 조합원분양 50% / 공공임대 20% / 공공지원임대 5% / 일반분양 25%) 아울러, LH등 공공디벨로퍼가 참여하더라도 주민들이 선호하는 시공사를 선정할 수 있고 각 분야 전문가들이 설계·인가·건설 등 사업 전 과정에 참여해 효율적인 사업추진이 가능하며, 공공의 신용을 담보로 한 자금운용과 매입확약 등을 통해 투명성과 안정성을 제고할 수 있다는 점 또한 장점이다. 그동안 민간 재개발사업에서 문제가 됐던 둥지내몰림도 최소화한다. 이를 위해 LH는 지분형주택 등 맞춤형 공급방식과 다양한 이주대책(이주비융자, 임대주택 등)을 통해 기존 원주민이 개발 후 원활히 재정착 할 수 있도록 지원할 방침이다. 이번에 후보지로 선정된 8곳은 향후 서울시의 정비계획 수립 이후, 이르면 올해 연말까지 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정돼 사업이 가시화될 예정이다. < 공공재개발 후보지 선정 후 향후일정 > 후보지 선정 ▶ 주민설명회 (개략계획 등) ▶ 업무협약 체결 ▶ 정비계획 수립 ▶ 정비구역 및 시행자 지정 (국토부․서울시) (LH․SH) (주민-LH․SH) (LH․SH) (서울시) 1.14일 2 ~ 3월 4 ~ 5월 6월 ~ ~ 12월 후보지로 선정된 신영진 신설1구역 추진위원장은 “낮은 사업성과 주민 간 내홍으로 마땅한 돌파구가 없었는데 이번에 대상지로 선정돼 주민들의 오랜 숙원을 해결할 수 있는 기회가 열렸다”라며, “우리 추진위는 사업이 신속하고 성공적으로 추진될 수 있도록 지원할 예정”이라고 밝혔다. 김백용 LH 도시재생본부장은 “이번 시범사업의 성공적인 수행을 통해 향후 공공재개발의 확산을 도모하고, 도심 내 주택공급 확대에 기여할 수 있도록 최선을 다하겠다“라고 화답했다. 【공공재개발 사업 기대효과】 도시규제 완화, 분양가 보장 등 제도적 지원 ▶ ▪ 조합원의 사업부담 완화로 사업 촉진 ▪ 상가․준주거 재개발에서 발생하는 미분양 비주거시설을 매입하여 도심정비 활성화 공공의 사업 관리 ▶ ▪ 투명한 사업 추진을 통한 주민 갈등 완화 ▪ 전문성을 바탕으로 사업 철저 관리 원주민 이주대책 강화 ▶ ▪ 이주 단계에서의 주민갈등 완화 ▪ 사업 종료 후 원주민 재정착률 향상 지분형 주택 (출처 : 수도권 주택공급 기반 강화 방안) □ (개념) 분담금이 부족한 집주인(조합원)과 LH․SH 등 공공시행자가 주택을 지분으로 공유하여 집주인의 내몰림을 방지 ㅇ 소유한 토지의 가치가 주택분양가격보다 낮은 소유자 중 수입이 부족한 자는 분양을 위한 잔금마련 및 대출이자 납부가 어려움 ㅇ 공공이 소유자와 잔금만큼 지분을 공유하여 (i)공유기간동안 내집 마련 기회를 제공하고, (i)매입이 어려우면 매각 후 개발이익 공유 □ (운영) 취득 시 지분공유 → 10년 후 집주인 우선 매입 또는 처분 【참고】지분형 주택 관련규정(도시정비법 §80, 令 §70) ∙ (대상) 종전자산가격이 분양가격 이하, 무주택자(정비사업으로 철거되는 주택은 제외) ∙ (규모) 주거전용면적 60㎡이하인 주택으로 한정 ∙ (기간) 소유권을 취득한 날로부터 10년 이내 공동소유 ㅇ 실거주자에게 주택이 공급되도록 세부사항을 시행규정에 반영 - 최소규모 분양주택을 공급하되, 실거주 기간이 긴 집주인부터 신청을 받아 순차적으로 지분형 주택 공급 - 내 집 마련 가능성을 고려하여 입주자는 50%이상의 지분을 보유 - 10년간 공유 후 감정가격을 토대로 공공지분을 인수하거나 처분* * 다만, 주택가격이 하락하는 경우에도 입주자가 손해를 일부 부담함을 명시 【지분형주택 공급절차(안)】 지분형주택 공급신청 ▶ 관리처분 ▶ 분양계약 체결 ▶ 잔금지급 ▶ 소유권 공유등기 (소유자→공사) (시행자→지자체) (시행자-공유자) (착공~준공) (입주 시) 참고 2 수익공유형 전세주택 (출처 : 수도권 주택공급 기반 강화 방안) □ 공공재개발에서 공급되는 공적임대 일부를 수익공유형 전세로 공급 ㅇ 8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 전세주택을 기금이 출자하는 리츠를 통해 공급 ㅇ 이때, 임차인이 임대리츠 주식 일부(약 5천만 원 수준)를 보유*할 수 있도록 하여 분양 후 발생 가능한 이익을 세입자도 공유 * 주택도시기금 출자 시 대주주 지위가 상실되지 않도록 조정 < 수익공유형 전세주택 개념도 > 그림입니다. 원본 그림의 이름: CLP0000d5d40001.bmp 원본 그림의 크기: 가로 800pixel, 세로 157pixel □ 기존 공공지원 민간임대주택 보다 공공성을 강화하여 8년간 공급 ㅇ (입주자격) 공급물량의 전부를 월평균소득 120% 이하 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급 (무주택자용 전세주택이므로 거주 중 주택취득 시 주식청산 및 퇴거) ㅇ (임대료) 공급물량의 전부를 시세 80% 수준의 전세로 공급하여, 내 집 마련을 준비하는 무주택자의 주거비 부담 경감 - 특히, 전세거주 기간 동안 전세금을 증식할 수 있는 기회를 부여 ㅇ (공공임대주택 확보) 의무임대기간 종료 후 전체 물량의 15%를 LH․SH 등 공공이 인수하여 서울 내 공공임대주택 확보 < 수익공유형 전세 – 기존 공공지원민간임대 비교 > 기존 공공지원임대 수익공유형 전세 입주자격 80% 일반공급 / 20% 주거취약계층 100% 주거취약계층 우선공급 임대료 시세 95% / 시세 85% 보증부 월세 시세 80% 전세 임대 종료시 반환 보증금만 반환 전세금 + 수익(배당소득) 임대기간 후 처분 100% 일반분양 85% 일반분양, 15% 공공임대등.
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