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공공재건축통합지원센터(LH,SH,한국부동산원) 사전컨설팅 결과 통보
2021년 01월 15일 (금) 08:43:12 편집국 bds@dailybds.com
1. 추진경위 □ 공공정비 통합지원센터(LH, SH, 부동산원)는 1.15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 1.15일(금)부터 그 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다. ㅇ ‘서울권역 주택공급방안’(8.4)에 따라 추진 중인 공공재건축사업은 공공이 재건축에 참여하여 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다. ㅇ 이번 컨설팅은 재건축조합에 공공재건축에 대한 올바른 정보를 알리고, 공공재건축 사업 참여 결정을 지원하기 위해 지난 9월부터 진행되었으며, - 당초 컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회하거나, 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신하였다. 2. 사전 컨설팅 결과 □ 통합지원센터가 국토교통부·서울시와의 2차례 사전 검토회의, 전문가 자문 등을 거쳐 마련된 공공재건축 사전컨설팅 결과는 ‘서울권역 주택공급방안(8.4)’에서 발표한 바와 같이 다양한 도시 규제완화 사항이 포함되어 있다. ㅇ 우선, 지역 여건 등을 고려하여 용도지역 상향이 가능한 구역에 대해서는 최대한 용도지역 상향*을 허용했다. 그 결과, 7개 단지 모두 종상향을 허용하는 컨설팅 결과를 도출하였다. * 2종일반주거 → 3종일반주거, 3종일반주거 → 준주거 ㅇ 이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가하였다. ㅇ 또한, 상기된 도시규제 완화 효과와 준주거지역의 비주거비율 완화* 등을 적용하여 주택 공급 수를 산출한 결과, 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다. * 준주거 내에서의 비주거시설 비율 10% → 5% ㅇ 도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가하여 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 수준 감소하는 것으로 분석되었다. * 구체적인 주민 분담금 및 재건축 부담금 등은 주민협의 및 사전컨설팅 이후 심층컨설팅을 통해 산출할 계획 < 개별단지 사전컨설팅 결과 > 구분 A B C D E F G 평균 현행 대비 용적률 증가(%p) 91 258 140 226 206 202 149 182 현행 대비 세대수 증가율(%) 62 98 36 84 34 46 44 58 민간재건축 대비 분담금 감소율*(%) - △74 △12 △72 △11 - △17 △37 * 기수립된 민간재건축 계획(추정) 대비 분담금 감소율(계획이 없는 곳은 산출불가) 3. 추가 모의 분석 결과 □ 통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축에 관심을 갖고, 추진여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정*하여, 공공재건축 효과를 분석하는 모의 분석을 실시하였다. * 조건 : ① 기존 1천세대 규모, ② 용도 3종주거 → 준주거(비주거 5%), ③ 기부채납 50% ㅇ 분석 결과, 1,000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대수 및 분양수입 증가로 사업성 개선 효과(비례율 증가)를 상당 부분 확인할 수 있었다. < 공공재건축 모의분석 결과 > 구 분 분양가(45백만원/3.3㎡) 분양가(25백만원/3.3㎡) 민간재건축 (300%) 공공재건축 (400%) 공공재건축 (500%) 민간재건축 공공재건축 (400%) 공공재건축 (500%) 대지면적 50천m2 좌동 좌동 좌동 좌동 좌동 용도지역 3종일반 준주거 준주거 3종일반 준주거 준주거 용적률 300% 400% 500% 300% 400% 500% 세대수 1,410호 (1.4배) 1,800호 (1.8배) 2,240호 (2.2배) 1,410호 (1.41배) 1,800호 (1.8배) 2,240호 (2.2배) 조합분 1,000 (71%) 1,000 (56%) 1,000 (45%) 1,000 (71%) 1,000 (56%) 1,000 (45%) 일반분양 250 (18%) 360 (20%) 510 (23%) 250 (18%) 360 (20%) 510 (23%) 기부임대 160 (11%) 240 (13%) 400 (18%) 160 (11%) 240 (13%) 400 (18%) 기부분양 - 200 (11%) 330 (15%) - 200 (11%) 330 (15%) 추정비례율 84.94% 97.74% (+12.80%) 112.16% (+27.22%) 74.97% 89.46% (+14.49%) 101.50% (+26.53%) ㅇ 특히, 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과는 정비례하기 때문에 현행 용도지역이 2종일반주거지역인 경우 보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석되었다. * (법적상항 용적률) 2종일반 : 250% / 3종일반 : 300% / 준주거 : 500% 4. 향후 계획 □ 통합지원센터는 사전컨설팅 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회* 등을 지원할 예정이다. * 코로나 상황 등을 감안하여 필요 시 소규모 또는 비대면 설명회 개최 ㅇ 이 후, ’21.1분기 내 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부하여 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다. ㅇ 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획 및 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다. ㅇ 심층컨설팅 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율*이 확보되는 경우에는, 조합과 LH․SH와 사업시행 약정을 체결하여 공공재건축 선도사업지로 최종 확정되게 된다. * 주민동의율 : (공공 단독시행) 소유자의 2 / 3 , (공동시행) 조합원의 과반수 【선도사업지 선정 절차 (안)】 사전컨설팅 결과 회신 → 선도사업 후보지 선정 → 심층 컨설팅 및 주민 동의 → 선도사업지 확정 (공공참여 약정) 1.15 ‘21.1분기 ‘21.2분기 ‘21.3분기 지원센터 국토부·서울시 조합 등↔지원센터 조합 등↔LH·SH □ 아울러, 통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 `21.2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다. 【2차 사전컨설팅 추진일정 (잠정)】 2차 사전컨설팅 공모 → 사전컨설팅 시행 → 사업 후보지 선정 → 사업지 확정 ‘21.2월∼4월 ‘21.5월∼7월 ‘21.3분기 ‘21.下~ □ 공공정비사업 통합지원센터 관계자는 “이번 사전컨설팅 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다”면서, ㅇ “추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하는 한편, 공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속하게 진행하여 주택 공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다.”고 밝혔다. ※ 자세한 사항은 공공정비 통합지원센터(☎ 1600 - 2087 )
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