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2020년아파트 시장, 매매 - 전세 모두 두자릿수 상승률 기록
2020년 12월 24일 (목) 13:02:53 편집국 bds@dailybds.com
2020년 아파트 시장은 다양한 부동산 규제책에도 불구하고 두 자릿수 상승률을 기록했다. 상반기에는 풍선효과 이슈로 서울 외곽을 비롯한 수도권 지역의 오름세가 두드러졌다. 하반기에는 패닉바잉(공황 구매) 현상과 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권, 지방 할 것 없이 아파트값이 올랐다. 전세시장은 매물 부족이 장기화되면서 11.19 전세 대책이 발표됐지만 전셋값은 꺾이지 않고 상승세가 이어졌다. ▣ 연이은 부동산 대책에도 아파트값 상승세 지속 2019년 말 초강력 규제를 담은 ‘12.26 부동산 대책’ 이후에도 전국 아파트값 상승세가 이어지면서 2020년 들어서도 굵직한 부동산 대책이 발표됐다. 2.20 부동산 대책을 시작으로 6.17 부동산 대책과 7.10 보완 대책. 그리고 8.4 공급 대책과 11.19 전세 대책까지 크고 작은 정책과 제도가 연이어 발표됐다. 상반기에는 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북)과 수용성(수원ㆍ용인ㆍ성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다. 9억원 초과 주택에 대한 대출규제와 강남권 재건축 단지를 중심으로 양도세 절세 매물이 쏟아지면서 서울 아파트값이 한때 하락 전환되기도 했으나 계속된 풍선효과와 패닉바잉(공황 구매) 현상, 전세수요의 매매 전환 등의 영향으로 아파트값 상승이 꺾이지 않고 있다. 아파트 매매 거래량도 변동률과 비슷한 추이를 보이고 있는 가운데 2020년 7월에는 전국 기준, 10만2,628건이 거래되어 2006년 실거래 조사가 시작된 이후 월 기준으로 두 번째로 높은 거래량을 기록했다. 아파트 매매는 2006년 11월 11만7,812건이 거래되어 역대급을 기록한 바 있다. 2020년 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 2019년 변동률(4.17%)보다 3배 가까이 높은 상승률을 기록했다. 특히 17개 광역시도가 일제히 상승했다. 지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 올랐다. 대전은 19.87% 올라 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 6·17 부동산 대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동ㆍ중ㆍ서ㆍ유성구)로 지정됐다. 하지만 혁신도시 지정과 도시철도 2호선 추진 등 개발 호재 등으로 하반기에도 상승세가 계속됐다. 경기는 17.48% 올랐다. 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통과 3기 신도시 청약에 대한 기대감으로 하남이 가장 많이 올랐고 전세 매물 부족으로 매매 수요가 이어졌던 화성과 풍선효과로 수용성 등의 상승폭이 컸다. 부산은 분양시장의 호조세에 힘입어 15.29% 상승했고 서울은 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 이어진 노원ㆍ도봉ㆍ강북과 업무시설 접근성이 양호한 관악ㆍ동대문ㆍ중구 등이 가격 상승을 이끌면서 13.81% 올랐다. 지난해 하락했던 강원, 경남ㆍ경북ㆍ충북ㆍ전북ㆍ울산 등은 입주물량 감소와 지역 경기가 일부 회복되면서 2020년 상승 전환됐다. 전세 매물 품귀, 2020년 두 자릿수 상승률 기록 안정세를 보였던 아파트 전국 전세시장이 2020년 12.47% 올라 상승폭이 커졌다. 특히 2016년부터 2019년까지 4년 동안 비교적 안정세를 보였던 서울 전세시장은 2020년 들어 새 임대차법 시행과 청약 대기수요 증가, 실거주요건 강화, 전세의 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 품귀 현상이 빚어지면서 오름폭을 키웠다. 지역별로는 2019년 하락했던 세종이 34.59% 올라 상승폭이 가장 컸다. 정주 여건 개선과 입주물량 감소 영향으로 전셋값이 크게 올랐다. 세종시는 최근 5년(2015~2019년)간 평균 1만3,000가구의 아파트가 입주했으나 올해는 5,600가구로 크게 감소했다. 이어 대전(17.61%), 경기(17.16%), 서울(14.24%) 순으로 아파트 전셋값이 올랐다. 전반적으로 전세 매물 부족으로 여름 휴가철 시점에도 비수기 없이 오름세가 유지됐다. 2019년 하락했던 강원, 경남, 부산, 충북, 경북 등도 2020년 오름세로 전환되면서 17개 전국 광역시도 모두 상승세로 마감했다. 공급감소, 전셋값 상승… 2021년에도 매매 상승 압박 여전 2021년 아파트 시장은 지속되는 전세 수급 불균형이 전셋값 상승과 함께 매매 상승 압력으로 작용할 전망이다. 새 임대차법 등의 영향으로 전세 매물 잠김 현상이 이어질 것으로 예상되는 가운데 저금리와 풍부한 유동성 등이 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다. 전세난이 장기화될 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부 지역에서 중저가 아파트에 대한 매매 전환이 수도권 집값을 자극할 것으로 예상된다. 입주물량 감소도 불안 요인 중 하나다. 2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3,649가구로 2020년 36만2,815가구 대비 25% 정도 감소했고 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해서 30% 정도 줄어든 수치다. 아파트 공급물량은 2018년 45만9,879가구로 정점을 찍은 이후 2021년에는 30만 가구 공급선이 무너지게 된다. 권역별로는 수도권이 15만5,342가구 공급되고 지방 5대 광역시와 기타지방이 각각 4만6,156가구, 7만2,151가구가 입주하게 된다. 다만, 코로나19 장기화에 따른 경기 둔화, 보유세 부담에 따른 다주택자 매물 증가 등의 영향으로 2020년과 같은 두 자릿수 이상의 상승은 제한적일 것으로 보인다. 2021년 상반기 중에 보유세 부담으로 다주택자 매물이 나올 것으로 예상되는 가운데 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 이어지면서 수도권 외곽 지역에서부터 매물이 나올 것으로 예상된다. 하지만 시장에 나오는 매물량과 시장에서의 소화 능력에 따라 효과는 달라질 것으로 보인다. 지방은 2020년 아파트값이 크게 오른 세종, 대전 등이 급등에 따른 피로감이 작용할 전망이다. 반면 지역 경기 침체와 대규모 공급 등의 영향으로 오랜 기간 하락세를 보였던 일부 지역 등은 대규모 공급 부담과 미분양 물량이 해소되면서 집값 회복이 예상되고 있다. 전세시장은 유통 가능한 매물이 줄어 2021년에도 상승세가 예상되고 있다. 저금리 기조가 이어지면서 월세 전환이 꾸준하고 3기 신도시 등 사전청약으로 청약 대기수요가 여전한 상황이다. 여기에 2021년 전국 아파트 입주물량도 크게 줄어 전세 불안 요인을 키우고 있다. 전세 수급 불안이 계속되자 정부가 11.19 전세 대책을 발표했다. 대책의 골자는 공공임대를 최대한 빨리 공급하는 것으로, 전세 물건이 부족한 현 상황에서 전세형 주택을 집중적으로 공급하는 점은 시기적으로 의미가 있다. 하지만 전세 수요가 원하는 지역에 주택 유형이 적절히 공급되지 못한다면 전월세 수요를 흡수하는데 한계로 작용할 수 있다. 지역별로 아파트 입주물량이 크게 줄어드는 곳도 전세 불안이 커질 수 있다. 2021년 광역시도별 아파트 입주물량은 서울이 2만8,931가구로 2020년 대비 절반 가까이 줄고 경기도는 10만6,495가구가 공급돼 2020년 보다 2만 가구 정도가 줄어들게 된다. 지방에서는 부산과 경남이 1만 가구 가까이 줄어 감소폭이 크다. 전세난이 장기화되고 있는 가운데 전년 대비 입주물량이 크게 감소하는 지역에서는 전세 시름이 더 깊어질 전망이다.
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