2021년 상반기 주택시장 전망 '상승 응답 역대급'

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2021년 상반기 주택시장 전망 '상승 응답 역대급'

2020년 12월 04일 (금) 09:09:10

편집국

bds@dailybds.com

부동산114(www.r114.com)가 2020년 11월 9일부터 23일까지 15일간 전국 1,439명을 대상으로 <2021년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 매매 응답의 69%, 전세 응답의 77%가 주택 가격이 상승할 것으로 예상했다. 직전 조사에서 매매 응답의 49%, 전세 응답의 63%가 주택가격 상승을 점친 것과 비교하면 상승 비중이 크게 늘었다. 또한 부동산114가 2008년부터 관련 조사를 시작한 이래 상승 응답 비중이 가장 높았다. 반면 하락 전망은 전체 응답자의 5~7% 비중(매매 응답 7.51%, 전세 응답 5.42%)에 그쳤다. 정부가 그동안 다양한 규제 정책을 발표했지만 예상과 달리 주택가격이 꾸준히 오르면서 소비자 답변에도 영향을 미친 것으로 보인다. ▣ 매매가격 상승 이유는 ‘수도권 수요 쏠림과 서울 도심 공급부족’ 매매가격 상승에 대한 응답은 ‘서울 등 수도권 아파트가격 상승(45.52%)’ 답변이 절반 가량을 차지했다. 2020년 상반기부터 서울과 서울 접근성이 좋은 경기, 인천 지역들이 시세 상승을 주도했기 때문으로 풀이된다. 그 다음으로는 ‘서울 도심의 공급부족 심화(27.69%)’ 응답이 높았다. 2021년 서울과 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 크게 줄어들 전망이기 때문이다. 또한 △덜 오른 지역에 대한 풍선효과(16.14%) △2021년 상반기 국내 경기 회복 전망(4.38%) △아파트 분양시장 활성화(3.59%) 등도 주택가격 상승 요인으로 선택됐다. 한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 26.85%는 ‘거시경제 침체 가능성’을 주요 이유로 답했다. 2020년 코로나19로 국내는 물론 글로벌 경제성장률이 마이너스로 전환됐고, 부동산 같은 실물경기 침체로 연결될 수 있다는 점을 우려하는 분위기다. 그 다음 하락 요인으로는 △세금 부담으로 인한 매도물량 증가(25.00%) △가격 부담에 따른 거래 부족(21.30%) △임대사업자 및 다주택자 매물 증가(10.19%) △대출 규제로 매수세 약화(8.33%) △사전청약 및 공공주택 공급 기대(7.41%) 순으로 답했다. ▣ 전세가격 상승 이유는 ‘임대차3법 시행 영향’ 전세가격이 오른다고 답한 1,116명 중 31.09%는 임대차3법 일부(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행에 따른 영향 때문이라고 답했다. 2020년 7월말 시행된 새 임대차법 영향으로 전월세 시장이 재계약 위주로 재편되며 전세물건이 눈에 띄게 줄었기 때문이다. ‘임대인의 월세선호로 전세물건 공급부족(24.82%)’ 응답도 높았다. 사상 최저금리 장기화와 보유세 강화 이슈로 인해 임대인의 월세전환 속도가 과거보다 빨라진 분위기다. 그 다음으로는 △서울 등 인기지역 입주물량 부족(19.18%) △매수심리 위축으로 전세수요 증가(17.20%) △청약을 위한 일시적 전세거주 증가(5.56%) 순으로 나타났다. 한편, 전세가격 하락 전망은 ‘높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(33.33%)’를 주요 이유로 선택했다. 최근 전세가격이 매매가에 육박하거나 뛰어넘는 사례들이 간혹 나타나면서 전세보증보험사가 집주인을 대신해 보증금을 반환한 사례가 크게 늘었다. 그 다음으로는 △정부의 전월세시장 안정대책 발표 영향(28.21%) △갭투자 영향으로 전세 매물 증가(23.08%) △기존주택 매매전환으로 전세수요 감소(15.38%) 등을 전세가격 하락 이유로 선택했다. ▣ 2021년 상반기 핵심 변수 ‘대출, 세금 등 정부 규제 지속 여부’ 소비자 10명 중 3명 가량은 ‘대출, 세금 등 정부의 부동산 규제 지속 여부(26.75%)’를 2021년 상반기 주요 변수로 선택했다. 정부가 공시가격의 시세반영 비율을 90% 수준까지 높일 예정이고, 다주택자에 대한 보유세 부담도 기존보다 크게 늘어날 것으로 예상된다. 서울과 수도권, 광역시 일대 고가주택 소유자들 중심으로 납세 부담감이 커졌다. 또한 주요 변수로 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건(17.16%)’을 선택했다. 코로나19 영향으로 2020년에는 마이너스 성장이 불가피한 상황이지만, 기저효과로 인해 2021년은 2~3%의 성장률이 점쳐진다. 다만 코로나19의 종식 시점을 쉽게 예단하기는 어려운 상황이어서 거시경제 침체기가 더 지속될지 여부는 더 지켜볼 필요가 있다. 그 다음으로는 ‘전세가격 불안흐름 지속 여부(16.19%)’가 선택됐다. 임대차3법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후 전세가격 상승폭이 매매가격 변동률을 뛰어넘으며 매매가격까지 자극하는 변수로 작용하고 있다. 조기에 전세가격 불안흐름이 진정된다면 매매시장이 안정될 가능성이 높지만, 조기 진정이 어려워질 경우 전세시장에 떠밀려 매매로 갈아타려는 수요가 늘어날 수 있다.

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