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하남 작년말 아파트 전세 13,3% 상승, 인구증가는 과천
2020년 09월 14일 (월) 09:36:07 편집국 bds@dailybds.com
3기신도시 사전청약 일정이 발표되고 해당 지역에 관심이 뜨거워지고 있다. 특히 최근 각종 여론조사 결과, 청약 의사가 가장 높게 나타난 하남에 대한 관심이 커지면서 거주요건을 채우기 위해 이사를 고려하는 움직임도 포착되고 있다. ㈜직방(대표 안성우)이 3기신도시와 신도시급으로 함께 분양 예정인 과천 중심으로 이주를 위한 전세시장 움직임을 살펴봤다. 하남은 작년 말 대비 아파트 전세가격이 크게 상승했다. 13.3% 올라 경기 지역 내에서 가장 크게 상승했다. 용인도 11.1% 올라 하남에 이어 두번째로 많이 올랐다. 하남과 용인은 경기(4.9%)에 비해 상승폭이 두 배 이상 컸다. 3기 신도시 중, 창릉지구가 위치한 고양(5.2%)도 경기 평균 상승률보다는 높은 오름폭을 보였다. 반면, 과천은 작년말 대비 전세 -7.9% 변동률을 기록했다. 재건축 추진 중인 주공4단지는 최근 사업시행인가가 진행됐으며 관리처분인가를 진행하면 곧 이주를 할 것으로 보여 전세가격이 하락 조정된 것으로 보인다. 또한 올해 푸르지오써밋 입주가 시작돼 주변 단지의 전세 약세를 이끌었다. 주2) 월간 아파트 전세가격지수를 변동률로 계산함 (2019년 12월 대비 2020년 8월 기준) 전세 수요 움직임이 어땠는지 살펴보고자 주민등록 인구 변화를 분석하는데 참고했다. 청약 규제 중 지역 거주 요건이 1년에서 2년으로 강화(12.16)된 작년 말과 비교했을 때, 작년 말 대비 주민등록 인구 증감률은 경기도내에서 과천이 6.2%로 가장 높았다. 작년 말 5만8,289명에서 올해 8월에는 6만1,902명으로 증가했다. 이어 김포와 하남이 4.9%로 뒤를 이었다. 과천은 서울 강남권과 인접하고 있어 꾸준하게 관심을 받는 곳이다. 올해 첫 분양을 시작한 과천지식정보타운 청약을 위해 작년 말까지 외부에서 과천 내 이주가 꾸준히 진행됐을 가능성이 높다. 또한 분양 예정인 과천지구 등을 공략하기 위에 이주가 이어졌을 것으로 보인다. 올해 실 거래된 과천 아파트 3.3㎡당 매매가격은 4,562만원으로, 강남(5,499만원)의 주택가격 추세를 추종하는 경향이 있어 비교적 선호가 높은 편이다. 하남 역시 서울 송파, 강동권과 인접한 곳으로 아파트 가격 수준이 서울보다 저렴하여 동일 생활권을 이용하는 수요자라면 유리한 청약조건을 확보하기 위해 이주를 고려했을 가능성이 높다. 하남은 3.3㎡당 매매가격이 2,291만원 선인데 비해 송파와 강동은 3.3㎡당 매매가격이 각각 3,836만원, 2,715만원 선으로 동일 생활권 거주자라면 이동하기에 충분히 가격적인 강점이 있다. 다른 3기 신도시 지역인 남양주와 고양도 작년 말보다 인구수는 소폭 증가했다. 반면, 인천과 부천은 주민등록 인구수가 작년 말보다 줄어 청약을 위한 외부 지역에서의 인구유입 현상이 나타나지는 않은 것으로 보인다. 주) 자료: 행정안전부 주민등록 인구통계 / 증감률: 2020.8 기준, 2019.12 대비 3기 신도시나 사전청약이 예정된 곳에 당첨 확률을 높이기 위해서는 해당 지역 주민에게 우선 공급되는 기회를 공략하는 것이 유리할 수 있다. 본청약까지는 최대 2년 이상 거주의무 기간을 채워야 하므로 내년 사전청약을 진행하는 곳을 노린다면 적어도 올해에는 대상 지역으로 거주지를 옮긴다면 청약 성공 가능성이 높아질 수 있다. 그럼 입주 가능한 전세 매물은 어느 정도나 있을까? 2018년 9월부터 12월에 전세 거래 매물이 2년이 지난 현재, 재계약시점이 도래하면서 전세매물이 출시될 것으로 가정했다. 그 결과, 인천이 8,906건이었고, 경기 내에서는 용인이 5,243건으로 가장 많았다. 이어 △성남(4,971건) △고양(4,790건) △수원(3,491건) △화성(3,071건) 순으로 전세 계약만료 물량이 많았다. 3기 신도시 중 가장 청약의사가 가장 높았던 하남은 1,659건으로 나타났다. 2018년 1월부터 8월까지는 2,523건이 거래됐고, 2018년 전체 거래된 물량 중 39.7%가량이 지금부터 연말까지 나올 가능성이 있다. 남양주는 2,750건, 부천은 2,141건이며 과천은 391건으로 예상 물량이 많지 않다. 여기에 임대차3법 시행으로 임차인의 계약 갱신 요구가 많을 경우 출회매물이 더 감소할 수 있다. 주1) 자료: 국토교통부 실거래가 주2) 산출방법: 전세 재계약 2년 단위로 가정하여 2018년 9월~12월 전세거래량 합산함 신규 아파트 입주도 전세 매물 출시에 큰 영향을 준다. 올해 9월부터 연말까지 입주 예정 아파트는 인천이 5,905호, 경기도 내에서는 김포가 3,987호로 가장 많다. 이어 △평택(3,643호) △안산(3,591호) △고양(2,957호) △시흥(2,333호) 순으로 조사됐다. 청약 관심 지역인 하남은 932호, 과천은 1,317호가 입주 할 예정이다. 3기 신도시 조성지역인 남양주는 1,716호이며 부천은 연말까지 입주 예정인 새 아파트가 없다. 주) 자료: 직방 / 총 30가구 이상 단지, 임대 제외, 건설사 일정에 따라 달라질 수 있음 (조사일: 9/4) 최근 전세시세가 많이 오른 하남은 3.3㎡당 아파트 전세거래가격이 1,433만원 선에 형성됐다. 최근에 풍산동 하남힐즈파크푸르지오2단지 112A타입이 5억선에 거래됐다. 이 단지는 2018년 9월에 입주를 진행한 단지로 2년 전세 만기 매물이 나올 가능성이 있다. 올해 입주한 하남감일스윗시티14단지는 71A타입이 4억선에서 전세 거래가 형성됐다. 하남과 함께 많은 청약수요가 있는 과천은 신규 아파트와 노후 단지의 전세가격 차이가 크다. 올해 입주를 시작한 과천푸르지오써밋은 80C1타입이 7억9천선에서 거래 신고됐다. 입주2년이 지난 래미안센트럴스위트는 116A타입이 8억6천선이다. 반면 재건축 추진 중인 노후 아파트는 101~103㎡가 4억9천 선에서 5억9천선으로 신고됐다. 주) 자료: 국토교통부 실거래가 (단위: 만원) / 7월~9월 전세 거래된 사례의 평균값 (기준일: 9/10) 하남과 과천은 외부 인구 유입에 의한 주민등록 인구가 크게 증가하는 것에 비해 2년전 전세 거래가 진행된 매물이 상대적으로 적었으며, 신규 아파트도 많지 않다. 따라서 당분간 전세 매물 찾기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 단 과천은 지역 인구가 6만명대로 타 지역에 비해 적은 편이어서 하남처럼 매물부족 현상이 심하지는 않을 전망이다. 남양주와 고양은 지역 내 주민등록 인구가 늘고 있지만 큰 폭의 증가는 아니다. 아파트 전세가격은 소폭 오름세를 유지하고 있지만 전세 재계약 매물이나 신규 아파트 입주물량이 하남, 과천보다는 여유가 있어 심각한 전세난을 겪진 않을 것으로 보인다. 인천과 부천은 작년 말보다 인구가 줄었다. 전세가격은 소폭 오름세를 보이고 있지만 인천의 경우, 2년된 전세 재계약 물량과 신규 입주예정 물량이 타 지역보다 많은 편이어서 전세가격은 보합 안정세를 유지할 전망이다. 부천은 남양주, 고양과 유사한 전세시장 움직임을 보일 것으로 예상된다. 현재 일부 지역에서 전세시장이 불안정하게 움직이고 있다. 3기 신도시와 주요 지역에 사전 청약을 위해 유입되는 수요를 정확하게 예측할 수는 없지만 인접한 서울 등지에서 이동했다면 공급 정책의 목적에 부합하게 된다. 중장기적으로 원 취지에 맞는 인구 이동이 진행됐는지 확인해볼 필요가 있으며 내 집 마련 수요자들에게 직주 근접한 주택을 원활하게 공급하고 교통 및 제반 인프라도 함께 잘 조성되어야 성공적인 3기 신도시와 수도권 공급 정책 목표를 이룰 수 있을 것으로 본다.
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