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수도권 3기신도시 사전 청약전력과 시장파급효과 분석
2020년 09월 08일 (화) 14:23:44 편집국 bds@dailybds.com
지난 8.4대책을 통해 발표했던 공공분양 사전청약 6만호 중 2021년 공급될 3만호의 입지가 9월 8일 전격 발표됐다. 내년 하반기인 7~8월 인천계양 신도시를 시작으로 9~10월 남양주왕숙 신도시, 11~12월 고양창릉·부천대장 신도시, 과천지구 등의 사전청약이 순차 진행된다. 수도권 공공택지에서 ‘22년까지 총 37만호의 주택을 집중적으로 공급하는데 이중 분양물량은 24만호에 달해 무주택자의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 전망이다. 37만호의 구성은 임대주택이 13만호고, 분양주택은 사전청약 6만호, 본 청약 18만호 등 총 24만호로 이뤄졌다. 특히 본 청약(분양) 물량 18만호는 2기 신도시, 주거복지로드맵 지구 등 공공분양 6만호와 민간분양 12만호를 통해 공급되는데, 올해 4분기에 위례지구(2.3천호), 고양장항(1.4천호), 성남판교대장(7백호), 과천지식정보타운(6백호) 등 비교적 대기수요가 풍부한 입지에 공급돼 연내부터 수도권 분양시장에 대한 수요자 기대를 달굴 예정이다. [표1] 수도권 127만호 주택공급 계획 (단위: 천호, 자료: 국토부) 구 분 계 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23년 이후 계 1,231+40(기타) 186 213 203 630 공공택지* 845 90 132 146 478 서 울 118 11 7 11 89 경 기 633 70 105 107 351 인 천 94 9 20 27 38 정비사업** 386 96 81 57 152 * 입지선정 또는 지구지정이 완료되어 ‘20년 이후 입주자모집(공급 기준시점)이 예정된 부지 ** 기존사업장 분양기준(공급 기준시점), 고밀재건축‧공공재개발 사업시행인가 기준(공급 기준시점) 최근 수도권 주택 패닉바잉의 주 수요층이었던 3040세대가 특별공급 자격을 적극 활용할 수 있다면 분양가상한제를 통한 합리적인 분양가로 내 집 마련이 가능한 3기신도시 사전청약에 관심을 보일 것으로 예상된다. 주거선호와 택지구득난, 정비사업 정체로 집값 고공행진을 기록하고 있는 서울의 주택 수요 및 쏠림 현상을 경기권으로 일부 분산하는 효과가 기대된다. 다만 신혼부부·생애최초 특별공급, 청약저축 가입기간 등에 따라 점수를 부여하는 가점제 및 추첨제 등 사전청약에 다양한 방식이 적용되는 만큼 소득 및 연령대별로 청약 시 주의해야할 점이 많다. 사전청약방법은 다음과 같다. 청약공고는 아파트 블록(단지)별로 순차 진행되며, ①입지조건, ②주택규모(면적), ③세대수, ④추정분양가격, ⑤개략설계도 등 주택정보와 ⑥본 청약시기, ⑦입주예정월 등의 정보를 제공한다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준(신혼부부, 다자녀, 노부모부양 등)을 적용하고, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다. 당첨자 선정은 인터넷ㆍ현장접수를 통한 사전청약자를 대상으로 이뤄지며, 당첨자는 다른 지구에 중복 신청할 수 없다. 입주여부는 본 청약 시행 전 분양가 등 확정된 정보를 사전청약 당첨자에게 제공하여 청약의사, 무주택여부, 거주기간 요건 등을 확인하여 확정한다. [표2] 2021~2022년 사전청약 입지 (자료:국토부) 추진일정 주요입지 및 청약물량 (천호) ‘21 7∼8월 인천계양(1.1), 노량진역 인근 軍부지(0.2), 남양주진접2(1.4), 성남복정1ㆍ2(1.0), 의왕청계2(0.3), 위례(0.3) 등 9∼10월 남양주왕숙2(1.5), 남태령軍부지(0.3), 성남신촌(0.2), 성남낙생(0.8), 시흥하중(1.0), 의정부우정(1.0), 부천역곡(0.8) 등 11∼12월 남양주왕숙(2.4), 부천대장(2.0), 고양창릉(1.6), 하남교산(1.1), 과천과천(1.8/’18년 발표지구), 군포대야미(1.0), 시흥거모(2.7), 안산장상(1.0), 안산신길2(1.4), 남양주양정역세권(1.3) 등 ‘22 남양주왕숙(4.0), 인천계양(1.5), 고양창릉(2.5), 부천대장(1.0), 남양주왕숙2(1.0), 하남교산(2.5), 용산정비창(3.0), 고덕강일(0.5), 강서(0.3), 마곡(0.2), 은평(0.1), 고양탄현(0.6), 남양주진접2(0.9), 남양주양정역세권(1.5), 광명학온(1.1), 안양인덕원(0.3), 안양관양(0.4), 안산장상(1.2), 안양매곡(0.2), 검암역세권(1.0), 용인플랫폼시티(3.3) 등 * 사전청약일정은 추진과정에서 변동가능 / 용산정비창은 ’22년 하반기 공급(변동가능) * 태릉CC는 ’21년 상반기 교통대책 수립 후, 과천청사부지는 청사활용계획 수립 후, 캠프킴은 미군반환 후, 서부면허시험장은 면허시험장 이전계획 확정 등의 절차를 거쳐 구체적인 사전청약계획 발표 기본적으로 수도권 등 해당지역에 거주 중이어야 사전청약이 가능하나, 의무 거주기간의 경우 본 청약 시점 까지만 충족되면 최종적으로 입주여부가 확정된다. 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정여부 등에 따라 의무 거주기간, 거주지 요건 등이 다르니 청약 전 본인에게 맞는 요건 확인이 꼭 필요하다. [표3] 거주기간 및 우선공급 비율(본 청약 기준) (자료:국토부) 구분 대규모 택지개발지구(66만㎡이상) 그 외 지구 기본조건 공고일 현재 수도권 거주자 좌동 우선공급 조건 주택건설지역이 서울·인천인 경우 ①서울 또는 인천 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 50% 우선공급 ②수도권 거주자에게 50% 공급 주택건설지역이 경기인 경우 ①해당 시·군 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30% 우선공급 ②경기도 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20% 우선공급 ③수도권 거주자에게 50% 공급 해당 주택건설지역 (특별시·광역시 또는 시·군) 거주자에 100% 우선 공급 ※ 자치단체장이 별도의 기준을 정할 수 있음 청약당첨의 확률을 높이는 것이 중요하므로, 공급일정에 맞춘 청약전략과 플랜이 필요하다. 우선 올해 4분기 본청약으로 공급될 위례지구(2.3천호), 성남판교대장(7백호), 과천지식정보타운(6백호) 등 본 청약을 먼저 시도해 본 후 내년 사전 청약에 나서도 늦지는 않을 것으로 판단된다. 올해 본 청약에 낙첨된다면, 내년 하반기 사전청약 신청은 청약할 지역이 대규모 택지개발지구(66만㎡이상)일 경우 수도권 거주자의 청약이 가능하지만 소규모 택지일 경우 지역거주자에게 청약기회가 집중되므로 택지의 규모파악과 청약대기자의 거주지역 파악에 주의할 필요가 있다. 내년 사전예약 입지 중 비교적 선호가 높을 것으로 기대되는 지역은 노량진역 인근 軍부지(0.2), 성남복정1ㆍ2(1.0), 의왕청계2(0.3), 위례(0.3), 남태령軍부지(0.3), 성남신촌(0.2), 성남낙생(0.8), 하남교산(1.1), 과천과천(1.8/’18년 발표지구) 등지다. 7~12월까지 순차 공급되므로 로드맵을 세워 일정에 맞게 청약에 임하는 것이 좋겠다. 가점이 낮고 특별공급자격에 해당하지 않는다면 당첨확률을 높이기 위해 중소택지보다는 66만㎡이상 대규모 택지개발지구에 청약하는 것이 현명하다. 하반기 코로나19로 인한 유례없는 4차 추가경정예산과 남양주왕숙·하남교산·인천계양지구의 토지보상절차로 하반기 시중 부동자금은 더욱 풍부해질 전망이다. 무주택 실수요자에게 사전청약 일정을 미리 알림에 따라 기존 주택시장으로 몰렸던 매입 수요를 조절하는 효과를 기대할 만하지만 3기신도시 분양을 노리는 무주택자가 임대차 시장에 머물면서 전·월세 가격의 꾸준한 오름세는 우려되는 부분이다. 수도권 무주택자들의 합리적인 내 집 마련 기회가 3기신도시 사전청약을 통해 열리는 만큼 분양시장에 대한 수요자의 기대감이 실망감으로 전이되지 않도록 차질 없는 공급추진과 광역교통망 및 인프라 확충에 만전을 기해야하겠다.
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