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입주2년차 새아파트 전세금 얼마나 올랐나?
2020년 02월 05일 (수) 16:53:47 편집국 bds@dailybds.com
2년 전 첫 입주한 2018년 새 아파트 대상으로 서울에서 반전세 계약이 늘어날 것으로 보인다. 고가주택 보유자에 대한 전세자금 대출 제한 타격을 받는 서울은 2018년 입주 단지들의 전세 보증금 인상액이 평균 대비 7배 높다. 대출 제한을 받는 세입자들이 오른 금액만큼 월세로 부담하는 반전세로 전환하는 경우가 늘어나는 분위기다. 2018년 전국 아파트 전세가격은 1990년 이후 역대 최대인 45만가구의 입주물량이 쏟아지면서 10년 만에 0.65% 떨어졌다. 이 시기 첫 입주한 아파트에 전세 계약을 맺은 세입자들이 매매가격 대비 낮은 전세가율로 들어가면서 전세 재계약(2년)이 도래하는 올해부터 전세금 인상액이 커질 전망이다. 신축 아파트 대상으로 매매가격이 오르면서 입주 당시 낮게 형성된 전세가격이 최근들어 따라가는 모습이다. ▣ 지난해 전셋값 오른 서울, 대구, 대전, 세종 전세금 인상 부담 ↑ KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 1월 13일 기준 입주 2년차된 2018년 아파트 460개 단지, 34만가구를 대상으로 2018년 대비 호당 평균 전세금 인상액을 분석한 결과 3278만원으로 조사됐다. 이들 단지의 전국 호당 평균 전세가격은 2년 전 2억8400만원에서 11.5% 오른 3억1700만원이다. 2년 동안 매월 136만원 저축해야 할 금액이다. 반면, 전체 아파트의 호당 평균 전세가격은 2년 전 대비 146만원 오른 2억4600만원이다. 지난해 아파트 전세가격이 오른 지역에서 부담이 커진다. 2019년 전국 아파트 전셋값은 0.8% 떨어진 가운데 대전(2.1%), 세종(1.3%), 대구(1.2%), 서울(0.1%)은 올랐다. 이들 4곳의 입주 2년차 평균 전세 보증금 인상액은 6천만원으로 전국 평균(3278만원)보다 두 배 높다. 입주 2년차 서울 아파트 호당 평균 전세가격은 서울 전체 평균보다 1.6배 가량 높고, 보증금 인상액은 7배다. 입주 2년차 아파트의 서울 호당 평균 전세가격은 2년 전 6억8600만원에서 1억400만원(15.2%) 오른 7억9000만원이다. 서울 전체 호당 평균 전세가격은 4억7700만원으로 2년 전 대비 1500만원 올랐다. 그 외 지역의 입주 2년차 호당 평균 전세가격은 대구는 3억2800만원(↑5000만원), 대전은 2억6300만원(↑4500만원)이다. 세종은 2억1700만원(↑4300만원)으로 2년전 대비 오름폭이 컸다. 특히 지방광역시에서 구축과 신축 아파트간의 전세시장 양극화를 보였다. 아파트 전체 호당 평균 전세가격이 떨어진 울산, 충북, 경북, 전북, 부산, 경남, 강원 지역에서 입주 2년차 신축 아파트의 전세금은 824만원~2780만원 올랐다. 반면 부동산 시장 침체를 겪는 제주의 전세 보증금은 전체 평균(▼460만원)과 입주 2년차(▼597만원) 아파트 모두 하락했다. ▣ 전세 보증금 1억 이상 오른 곳은? 강남3구와 과천 서울은 강남권 세입자들 부담이 크다. 올해 서울에서 입주 2년차 아파트의 전세 도래 건수가 집중된 강남3구의 전세금은 1억 이상 올랐다. 국토교통부 2018년 전세 실거래자료에 따르면 서울에서 준공 2018년 아파트의 전세 신고건수는 5181건으로 이중 강남3구가 28%를 차지한 1485건이다. 서초구는 675건(13%)으로 서울에서 가장 많다. 송파구는 2년 전 대비 2억500만원 오르면서 호당 평균 전세가격이 9억원을 기록했다. 2018년 12월부터 입주를 시작한 9510가구의 헬리오시티 전세 매물이 한꺼번에 집중돼 2018년 송파구 아파트 전세가격은 0.59% 떨어졌다. 지난해 말 전세계약 기간 1년차 되면서 매매가격이 오르며 전세가격도 끌어 올리는 모습이다. 서울 강남구의 입주 2년차 호당 평균 전세가격은 2년 전 대비 1억1800만원 오른 11억3400만원이다. 강남구 삼성동 삼성동센트럴아이파크(4월)와 일원동 래미안개포루체하임(11월) 두 단지가 올해 입주 2년차다. 서울 서초구는 12억원 대비 1억1100만원(9.3%) 오른 13억1600만원이다. 서초구는 2월부터 입주하는 서초동 래미안서초에스티지S, 신반포자이 등 5개 단지가 2년차 아파트다. 경기도 과천시는 7억5500만원 대비 1억1500만원(15.3%) 오르면서 8억7000만원이다. 별양동 래미안과천센트럴스위트가 7월에 전세 만기가 도래한다. 분양가 상한제가 적용되는 지식정보타운을 기다리는 청약수요가 늘어나 지난해 과천 아파트 전세가격은 1.5% 올랐다. ▣ 전세자금대출 제한, 자금 계획 점검 필요해 전세시장도 수도권과 비수도권간의 온도 차이를 보이고 있다. 2년 동안 안정세를 보인 전세시장이 최근 들어 서울 강남, 양천을 중심으로 국지적으로 상승세가 확산되는 모습이다. 반면 비수도권은 입주물량 증가와 장기간 이어진 집값 하락으로 안정세를 보이며 선호도가 높은 새 아파트 위주로 전세가격 상승을 보인다. 수도권 전세시장에선 전세 매물은 줄어드는데 수요가 늘어나면서 지난해와 다른 모습이 예상된다. 전세 매물은 줄어들 가능성이 높다. 지난해부터 세금 및 대출 규제가 강화돼 갭투자가 감소해 전세 매물도 줄고 있다. 보유세 인상으로 집주인들이 전세에서 월세로 돌리는 경우가 늘어날 것이다. 고가주택 보유자의 전세자금대출 제한, 올해부터 1주택자 양도소득세 비과세 2년 거주 강화와 내년부턴 장기보유특별공제 거주 요건 추가 조건까지 더해져 임대 중인 자가 주택으로 이사하려는 수요가 대기 중이다. 청약 대기, 집값 부담에 따른 전세 선호, 재개발·재건축 이주 등이 겹쳐 전세 수요는 늘어날 것으로 보여 전세매물 부족에 따른 국지적인 전셋값 상승세와 반전세나 월세 계약이 늘어날 것으로 보인다. 실제로 전세 매물이 줄면서 서울 아파트 전세거래량은 지난 10월부터 줄어 12월 전세 거래량이 7128건으로 지난해 최저치를 기록했다. 반면 반전세 거래량은 지난 12월 1528건 거래되며 전월(1139건) 대비 34% 증가했다. 이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은“전세계약 연장을 앞둔 세입자들은 추가로 전세자금대출이 가능한지를 점검해보고 반전세나 월세로 갈아탈 것인지 현재보다 자금을 낮춰 이사할지 등의 철저한 자금 계획 점검이 필요하다”고 조언했다.
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