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하우시스, 재개발
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2020년, 둘째주이후 전국 31만 5천세대 분양 예정
2020년 01월 06일 (월) 08:45:46 편집국 bds@dailybds.com
2019년 아파트 분양시장은 상반기 ‘고분양가 관리지역’의 분양가 상한기준 변경과 하반기 국토교통부의 민간택지 분양가상한제 적용 발표 등으로 혼란스러운 한 해를 보냈다. 정책 발표에 따라 건설사, 조합 등은 분양일정과 분양가 조정에 나섰고, 청약대기자들은 일명 ‘로또 분양’에 당첨되기 위해 청약통장을 적극적으로 사용했다. 평균청약경쟁률이 200대 1을 넘는 단지들이 나타나는 등, 세자리수 이상의 청약경쟁률이 흔하게 보일 정도로 청약 인기가 이어졌다. 이에 ㈜직방(대표 안성우)이 2019년 분양시장을 결산하고, 2020년 분양예정 아파트를 전망해 봤다. 2019년에는 전국에서 총 29만5,666세대가 분양했으며, 수도권에서 15만7,759세대, 지방에서 13만7,907세대가 분양했다. 수도권은 경기도에서 8만 7,927세대가 분양되며 가장 많은 공급이 있었으며, 기타 지방에서는 대구시(2만7,141세대), 부산시(2만1,374세대), 광주시(1만4,246세대)의 순으로 많은 공급이 있었다. 전통적 비수기인 1월, 2월은 명절과 3월 기본형 건축비 조정을 앞두고 계획 대비 70%에 미치지 못하는 실적을 보였다. 6월~7월, HUG의 ‘고분양가 관리지역’의 분양가 심사기준 변경, 고분양가 관리지역 추가지정 등 부동산 정책이 연이어 발표되며 6월, 7월 분양예정 단지들이 계획 물량의 절반 정도만 소화했다. 고분양가 관리지역에 속해 있는 단지들이 후분양을 고려하는 등 분양일정을 조정한 것이 원인으로 작용했다. 8월 12일 국토교통부가 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선하겠다는 발표를 하며, 후분양을 고려하던 재개발, 재건축 단지들은 다시 분양일정을 조정하면서 9월은 분양계획 대비 절반에도 미치지 못하는 실적을 보였다. 9월 23일 국토교통부가 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 「주택법 시행령」 개정안 등의 입법예고를 했다. 10월 초 관리처분 인가를 받았거나 신청한 재건축, 재개발 단지들에게 6개월의 유예기간이 생기며 분양시기를 앞당겨 계획하던 건설사들은 또 한번 일정을 재조정하며 매월 분양 계획이 이월되는 현상이 나타났다. 12월 분양은 계획 대비 실적이 96%에 달하며 계획물량을 소화하는 모습을 보였다. 오는 2월부터 주택 청약 업무가 금융결제원에서 한국감정원으로 이관한다. 1월에는 신규 모집공고 업무가 중단되기 때문에 건설사들이 서둘러 모집공고를 낸 것으로 판단된다. 2019년에 분양한 아파트의 평균청약경쟁률 상위 20개 단지를 분석한 결과, 서울에서는 재개발, 재건축 등 정비사업 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 신축 분양아파트는 송도국제도시, 세종시 등 택지개발지구에서 분양한 아파트의 평균청약경쟁률이 높게 나타났다. 정비사업 아파트는 입지에 따라 높은 청약경쟁률을 보이는 만큼 2020년에도 좋은 입지에서 분양하는 재개발, 재건축 아파트는 높은 인기를 이어갈 것으로 보인다. 2020년 전국에서 31만4,328세대가 공급될 예정이다. 19만8,503세대가 수도권에서 분양 준비 중이며, 경기도가 9만5,414세대로 가장 많은 공급이 계획되어 있다. 지방에서는 11만5,825세대의 분양이 계획되어 있으며, 대구시가 2만3,844세대로 가장 많은 공급이 이루어질 전망이다. 2020년 분양예정단지 299개 단지 중 12개 단지가 3,000세대 이상의 매머드급 단지로 공급될 예정이다. 서울시와 경기도에서 각각 4개단지, 인천시와 부산시에서 각각 2개단지가 계획되어 있다. 특히 수도권 재개발, 재건축 단지의 비중이 높은 것으로 나타났다. 2019년 분양 물량은 정책변경 등의 영향으로 다수 2020년으로 연기되었다. 2019년 첫 분양을 예고했던 과천 지식정보타운 분양계획단지는 모두 2020년 이후로 분양일정이 변경되었으며, 청약대기자들의 관심이 높았던 강동구 ‘둔촌주공재건축’, 강남구 ‘개포주공1단지재건축’ 등 매머드급 재건축 단지들의 일정도 2020년으로 미뤄졌다. 2019년 지방에서 분양한 단지에서는 대구, 대전, 광주에서 평균청약경쟁률이 가장 높게 나타났다. 2020년에는 대구 2만3,844세대, 대전 1만1,520세대, 광주 5,207세대가 분양될 예정이다. 작년 대비 대구와 광주는 각각 3,297세대, 9,037세대가 적게 계획되어 있어 올해도 청약열기가 이어질 것으로 보인다. 대전은 2,862세대 더 많이 공급될 예정이다. 2020년은 특히 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 분양하는 수도권 재개발, 재건축 아파트의 청약열기가 뜨거울 것으로 기대된다. 지난 12월 16일 국토교통부는 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 정부는 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 서울 13개구(강남, 서초, 송파 등)와 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 27개동을 추가로 지정했다. 해당 지역에 포함되는 재건축, 재개발 단지 중 관리처분계획인가를 받았거나 신청한 단지는 2020년 4월까지 입주자모집공고를 신청해야 분양가상한제 적용에서 제외된다. 2020년 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 분양되는 아파트는 51개 단지, 7만2,502세대이며, 이 중 2020년 4월까지 분양하는 단지는 11개 단지 2만6,048세대이다. 2020년 5월 이후에 분양하는 아파트가 11개 단지, 1만6,837세대로 상한제 적용 이후에도 분양물량이 예정되어 있다. 전체 분양예정 물량 중 36%가 4월 이전 분양으로 예정되어 있고, 나머지 64%는 4월 이후나 분양일정 미정을 계획할 것으로 전망돼 분양가 상한제 시행 이후에도 급격한 공급감소 현상이 나타나지는 않을 것으로 보인다. 2020년 청약수요자들은 두가지 움직임이 예상된다. 분양가상한제 적용 전 4월까지 청약을 받기 위해 움직이는 수요자들과, 분양가 상한제 적용 이후 분양가 인하를 기대하면서 청약을 하려는 수요자들로 양분될 가능성이 크다. 다만, ‘개포주공1단지재건축’, ‘둔촌주공재건축’등 인기 지역에서는 적극적인 청약이 나타날 것으로 보인다. 2020년 또 다른 관전 포인트는 분양가상한제 적용에 따른 분양가 인하효과일 것이다. 분양가가 인하되면서 시세와의 차이가 커지면 청약시장이 과열될 가능성이 높다. 분양가상한제 적용과 HUG의 ‘고분양가 관리지역’ 분양가 상한기준 강화로 입지 좋은 단지들이 매력적인 분양가로 공급될 것으로 기대된다. 2019년 재개발, 재건축 아파트의 분양이 37%를 차지했던 것에 비해 2020년에는 55%를 차지하며 정비사업인 재개발, 재건축 아파트 분양이 늘어날 것으로 나타났다.
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