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분양가 대비 매매거래가격 상승폭이 더 커지고 있다. 전국 기준으로 분양가에 비해 평균 7천 만원 이상의 높은 가격으로 매매 거래가 이루어지고 있다. (주)직방(대표 안성우)이 입주 1년 미만 아파트 대상으로 분양가격과 매매 거래가격을 비교 분석한 결과 2019년 3분기 분양가 대비 매매 거래가격이 12.01%, 7,034만원 더 높게 거래된 것으로 조사됐다.
2018년 3분기는 분양가 대비 10.69%, 4,519만원 높은 가격에 매매거래가 이루어졌다. 9.13대책이 발표된 이후 부터는 분양가 대비 매매 거래가격 상승폭이 줄어들면서 2019년 1분기는 분양가 대비 매매거래가격이 4.70%, 2,096만원까지 축소됐다.
수도권의 2019년 3분기 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 매매 실거래가격은 평균 20.28%, 1억3,425만원 상승했다. 분기별로 1억원 이상 상승한 분기는 최근 3년 동안에는 처음이고 상승률도 최근 3년 내에 최고치를 기록했다. 9.13대책 발표 직전인 2018년 3분기는 14.06%, 7,242만원 상승했다. 과열양상을 보였던 1년 전과 비교해도 더 높은 분양가 대비 매매거래가격 상승폭을 기록했다.
지방의 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 실거래가격은 2019년 3분기 5.13%, 1,715만원 상승했다. 2019년 2분기 4.83%, 1,623만원에 비해 상승폭이 커졌으나 2018년 3분기 8.28%, 2,566만원에 비해서는 상승폭이 줄어든 상황이다. 분양 이후 입주까지 2년~3년의 시간 차이가 있다는 점을 감안한다면 연간 1% 대의 상승에 머물러 있는 상황이다.
시도별 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 매매 실거래가는 2019년 3분기 서울이 3억7,480만원 상승해 가장 높은 상승액을 기록했다. 분양가 대비 매매 실거래가 변동률도 45.34%로 나타나 가장 높은 상승률을 보였다. 서울 외 높은 분양가 대비 매매 실거래가 상승액을 기록한 지역은 대구 1억1,811만원으로 1억원 이상이 올랐고, 대전(9,504만원)광주(8,961만원), 세종(8,933만원) 순의 상승액을 기록했다.
2019년 3분기 입주1년 미만 분양가 대비 매매 실거래가격이 가장 많이 하락한 지역은 경남으로 1,041만원 떨어졌다. 그 외 경북 420만원 충북 323만원 순으로 하락이 나타났다. 충북은 2018년 4분기 하락한 이후 첫 하락이 나타났다. 경남과 경북은 충북과 달리 하락이 1년 이상 장기화되고 있다. 제주는 지속되던 하락세가 2019년 3분기 들어서 멈추고 2,532만원으로 상승 전환했다.
[표1] 시도별 아파트 분양가와 매매 실거래가 비교
시도
항목
2017년
2018년
2019년
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
서울
실거래가-분양가(만원)
19,482
18,286
13,408
15,471
35,286
-1,999
13,524
27,833
37,480
분양가 대비 실거래가(%)
29.43
34.31
23.60
25.41
51.11
-8.79
13.97
27.09
45.34
부산
실거래가-분양가(만원)
684
2,870
2,927
1,181
3,497
3,132
1,350
4,207
2,464
분양가 대비 실거래가(%)
3.40
10.42
8.83
4.04
10.48
9.39
4.06
12.29
6.73
대구
실거래가-분양가(만원)
6,850
6,620
4,164
5,077
10,918
6,686
5,792
9,873
11,811
분양가 대비 실거래가(%)
24.33
23.33
15.56
16.40
28.45
21.71
17.32
27.92
30.82
인천
실거래가-분양가(만원)
5,169
2,377
1,926
2,055
2,605
2,797
2,289
1,272
2,724
분양가 대비 실거래가(%)
15.35
7.97
5.85
6.12
8.24
8.79
5.95
3.03
5.99
광주
실거래가-분양가(만원)
446
-587
934
533
1,768
2,687
5,961
5,791
8,961
분양가 대비 실거래가(%)
2.77
-1.51
3.97
2.39
6.95
9.48
19.39
19.56
22.81
대전
실거래가-분양가(만원)
650
927
489
868
1,302
5,463
4,952
7,952
9,504
분양가 대비 실거래가(%)
2.34
4.15
1.61
3.62
5.26
14.72
14.56
21.47
31.06
울산
실거래가-분양가(만원)
-2,271
-463
962
345
155
825
376
237
1,957
분양가 대비 실거래가(%)
-6.94
-1.99
4.98
0.94
0.32
2.79
1.39
0.17
4.76
세종
실거래가-분양가(만원)
-
5,097
11,937
13,178
15,369
16,979
16,592
8,057
8,933
분양가 대비 실거래가(%)
-
18.44
41.38
45.62
51.36
55.26
49.59
24.24
31.24
경기
실거래가-분양가(만원)
2,964
2,246
2,701
2,496
3,329
2,391
2,845
3,904
4,928
분양가 대비 실거래가(%)
9.42
6.97
7.92
7.92
8.85
6.70
7.64
9.70
11.95
강원
실거래가-분양가(만원)
4,120
2,796
2,462
2,128
3,635
1,853
278
348
390
분양가 대비 실거래가(%)
17.28
9.54
10.13
9.20
12.67
8.00
1.86
2.06
2.00
충북
실거래가-분양가(만원)
757
380
373
171
-138
-140
241
1,183
-323
분양가 대비 실거래가(%)
3.60
2.08
1.41
0.83
-0.49
-1.02
0.78
3.90
-1.69
충남
실거래가-분양가(만원)
437
454
714
990
557
1,813
712
682
1,133
분양가 대비 실거래가(%)
2.08
2.44
3.12
3.56
1.91
5.18
3.01
2.91
4.29
전북
실거래가-분양가(만원)
269
322
444
504
423
771
803
704
1,456
분양가 대비 실거래가(%)
1.44
2.03
2.48
2.40
1.91
2.77
3.30
2.74
5.61
전남
실거래가-분양가(만원)
1,555
1,210
1,430
-98
251
649
267
1,353
1,080
분양가 대비 실거래가(%)
6.64
5.44
6.67
0.67
1.79
3.37
1.47
5.89
4.60
경북
실거래가-분양가(만원)
483
475
683
677
220
-377
-832
-657
-420
분양가 대비 실거래가(%)
2.18
1.96
2.92
3.06
-0.17
-2.28
-3.62
-2.98
-1.81
경남
실거래가-분양가(만원)
235
715
352
-1,261
-930
-930
-1,838
-1,584
-1,041
분양가 대비 실거래가(%)
0.91
1.46
0.37
-4.65
-3.94
-2.78
-5.11
-5.07
-2.54
제주
실거래가-분양가(만원)
3,254
2,962
-5,653
-10,003
-1,903
-3,690
-2,513
-2,339
2,532
분양가 대비 실거래가(%)
10.48
14.51
-10.00
-22.15
-2.56
-9.43
-6.12
-5.91
5.36
자료: 국토교통부, 직방
주1) 실거래가는 2019년 11월 13일 공개기준
주2) 입주 1년 미만 아파트 단지 기준
주3) 월평균 실거래가와 분양가를 비교 분석함
분양 이후 입주까지 통상 2~3년 정도의 시간이 경과된다. 분양부터 입주까지의 기간을 고려한다면 2019년 3분기 분양부터 입주까지 연평균 전국 4~6%의 수익을 올리는 것으로 나타나고 있다. 서울은 연평균 15~20%, 수도권은 6~10%의 연평균 분양가 대비 매매 실거래가 수익률을 올리는 것으로 조사됐다. 최근 5년 동안 연간 아파트 매매가격 최고 상승률이(한국감정원 기준) 전국 4.90%, 수도권 6.19%, 서울 9.53%와 비교하면 분양 이후 발생한 수익률이 기존 아파트 매매가격 상승률 보다 높게 나타났다.
11월 6일 정부가 분양가상한제 적용지역을 발표하면서 분양가상한제가 속칭 ‘로또 분양’을 발생시켜 분양시장이 더 과열될 것이라는 전망이 나오기도 한다. 낮아진 분양가가 주변 매매시세로 회귀하면서 분양 이후 가격이 급등할 것이라는 흐름이 ‘로또 분양’의 근거가 되고 있다. 정부는 높아지는 분양가가 주변 아파트 매매시세를 자극해 가격을 끌어올리고 있다는 인식을 가지고 있다. 또한 재정비 사업장들이 높은 일반분양가를 통해 커지는 기대수익이 기존 재정비사업장 가격을 상승시키고 있어, 분양가를 낮출 필요가 있다는 입장이다. 두 의견의 결론은 상반되지만 분양가와 매매시세가 서로를 기준으로 하면서 영향을 미치고 있다는 논리구조는 동일하다.
현재 분양가와 매매가격이 서로 자극하면서 승수효과를 일으키고 있는 점은 분양가상한제에 대한 이견과 상관없이 의견이 일치하는 점이다. 2007년 시행된 분양가상한제는 2008년 금융위기라는 외부 충격으로 정책 효과를 판단할 수 없다. 따라서 과거 분양가상한제 정책 영향을 가지고 현재의 정책 성공여부를 판단하기는 쉽지 않다. 다만 저금리가 아파트 매매가격을 상승시키고, 하락을 저지하고 있는 시장환경을 감안한다면, 가격 안정과 인하라는 정부의 정책 목표선상에서 분양가상한제 시행 이후 성과를 기다릴 필요는 있다.
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편집 : 2024.2.13 화 11:01
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