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11월,민간택지 분양가상한제 적용에 따른 주택시장 전망
2019년 11월 11일 (월) 13:18:27 편집국 bds@dailybds.com
공공택지 외 민간택지에서 공급하는 주택의 분양가격을 안정시킬 목적으로 분양가상한제 적용 지역을 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역 중에서 지정할 수 있도록 하던 것을 투기과열지구 중에서 동 별 지정할 수 있도록 한 ‘주택법 시행령 일부개정령’이 지난 10월 29일 관보 게재와 함께 공포 시행되며 민간택지의 분양가상한제가 현실화됐다. 11월 6일 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 중 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 분양가상한제 적용지역으로 선정했다. 집값 급등지 였던 경기 과천지역이 제외된 반면 주로 서울 강남권과 한강변 일대가 분양가상한제 적용지역으로 분양시장 규제가 더해졌다. ㈜직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양할 아파트는 11월6일 기준 총 52개 단지, 60,153호다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개단지 26,917호다. 해당지역 주택 사업자 중 10월29일 이전 관리처분계획의 인가를 받고 제도 시행이후 6개월이 경과되기 전까지 입주자모집승인을 신청하는 정비사업지는 분양가상한제 적용을 피할 수 있으므로 2020년 5월 5일까지 분양시기 조율에 사활을 걸 전망이다. [표1] 투기과열지구 현황 서울 경기도 대구시 세종시 전역 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구 수성구 행정중심 복합도시 건설 예정지역 자료원: 국토교통부 [표2] 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정 구 지정 동 강 남 구 (8개동) 개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담 서 초 구 (4개동) 잠원, 반포, 방배, 서초 송 파 구 (8개동) 잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금 강 동 구 (2개동) 길, 둔촌 영등포구 (1개동) 여의도 마 포 구 (1개동) 아현 용 산 구 (2개동) 한남, 보광 성 동 구 (1개동) 성수동1가 자료원: 국토교통부 [표3] 민간택지 분양가상한제 적용지역 분양예정 사업지 구시군 읍면동 주소상세 아파트명(조합명) 총세대수 면적구성 분양시기 송파구 신천동 20-4번지 잠실진주아파트주택재건축 2,636 43-157 2020 하반기 서초구 반포동 1-1번지 래미안(신반포3) 2,971 미정 2020.10. 서초구 서초동 1611-1 남양연립가로주택정비사업 55 59-73 2020 서초구 서초동 미정 서초주상복합 289 84-96 2019 서초구 방배동 818-14번지 아크로파크브릿지 1,111 59-84 2020 서초구 방배동 1000-3,4 서초중앙하이츠재건축 108 84-96 2020 서초구 방배동 946-5번지 디에이치방배(방배5재건축) 3,080 59-175 2020 강동구 둔촌동 170-1번지 둔촌주공재건축 12,032 미정 2019.12 강남구 개포동 189 개포프레지던스자이 3,343 43-114 2019.12 강남구 대치동 602 대치선경3차(리모델링) 62 93 2020 강남구 청담동 134-18 청담삼익롯데캐슬 1,230 미정 2020 자료원: ㈜직방 상기 내용은 건설사 사정에 의해 변경될 수 있음. ▶ 민간택지 분양가상한제의 장단점과 주택시장 파급효과 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 분양가 심사를 통해 택지비와 건축비의 적정성이 관리된다. 서울같이 고분양가가 만성화된 지역은 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락하고 소비자도 내 집 마련에 보다 합리적인 선택이 가능해질 전망이다. 분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4,935만원이다. 분양가상한제 실시로 적어도 종전보다 10~20%이상 분양가가 인하될 것으로 기대된다. 분양가 상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4,400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 전망이다. 하지만 분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적이라고 본다. 2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문이다. 품질이 낮은 주택이 공급됨에 따라 주택산업의 기술 발전이 저해 된다거나, 기업의 경제적 활동의 자유와 창의를 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 가능성이 있다는 점도 부각되고 있다. 최근 준공 5년 이하 새 아파트의 선호가 높아진 것도 분양가상한제 적용에 따른 공급축소 우려가 과도하게 선 반영된 결과라는 분석이 있다. 분양가 역전현상도 우려된다. 생활권은 비슷하거나 연담화 된 상태에서 동 단위 규제 시행에 따라 분양가 수준이 달라진다는 점에서 또 다른 형평성 논란을 낳을 수 있다. 재건축·재개발 등 정비사업지들의 사업 속도에 따른 양극화가 예상된다. 관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 전망이다. ▶ 수요자 청약전략 50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 물량을 기다리는 것이 현명하다. 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 하고, 강화된 전매규제(5~10년)로 인한 환금성 제약에 대한 준비도 필요하다. 청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 향후 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비 분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋겠다. 분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입이 차선이다. ▶ 주택시장 전망 서울은 민간택지 분양가상한제 적용 등 일부 분양시장으로 수요자 관심이 이전되며 기존주택가격 상승흐름이 둔화될 수 있다. 하지만, 기준금리 추가 인하 가능성 등 저금리와 풍부한 부동자금 수준을 고려했을 때 가격조정을 기대하기 어려운 실정이다. 가격의 하방경직성과 향후 자산가치가 기대되는 지역에 대한 수요 쏠림 등 서울의 똘똘한 한 채 선호현상은 택지구득 난과 겹치며 높은 선호가 유지되고 있다. 서울은 대부분 정비사업을 통한 주택 신규공급을 하고 있는데 정비사업을 통한 신규주택은 총 공급량의 30%정도에 그쳐 희소성이 강하다. 재건축 지위양도금지 및 분양권 전매, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 주택시장 유통매물 또한 많지 않다 보니 당분간 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없다. 한편 부산·남양주·고양 일대가 조정대상지역에서 해제됐다. 해당지역에서 가격상승 및 분양시장 선호를 주도하는 핵심지역들(고양시: 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드), 남양주시: 다산동, 별내동)은 대부분 규제 완화에서 제외된 상황이라. 당분간 조정지구 해제지역의 풍선효과와 반사이익을 기대하기 제한적인 상황이다. 대출, 세제, 청약규제가 다소 완화되기는 했으나, 큰 폭의 유효수요 회복은 쉽지 않을 것으로 판단된다.
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