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민간택지 분양가상한제 도입,주택시장 파급효과 정리
2019년 08월 12일 (월) 11:23:09 편집국 bds@dailybds.com
민간택지 분양가상한제 도입에 따른 주택시장 파급효과 8.12일 정부가 ‘분양가상한제 개선방안’을 발표하며 민간택지 분양가상한제 도입을 결정했다. 이번 대책에는 분양가상한제 적용지역의 지정기준을 바꾸는 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제 적용을 강화하는 내용이 담겼다. 특히 지정 필수조건을 분양가상한제 적용지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 소급하여 3개월간 주택 매매가격 상승률이 '소비자물가 상승률의 2배'를 초과해야 한다는 요건을 '투기과열지구'로 변경하는 방안이 적용됐고, 재건축·재개발 사업의 경우 분양가상한제 적용시점을 관리처분계획인가 시점에서 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 규제수위를 높였다. 2007년 9월 민간택지 분양가상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택해, 위축된 지방주택시장을 배려하고 가격불안 진원지만을 정말 타깃(target)하기 위해서다. [표1] 現 주택법 시행령 개정 전 제61조(분양가상한제 적용 지역의 지정기준 등) ① 법 제58조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역"이란 같은 항에 따라 분양가상한제 적용 지역으로지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달(이하 "직전월"이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률(이하 이 조에서 "물가상승률"이라 한다)의 2배를 초과한 지역으로서 다음 각 호의 어느 하나에해당하는 지역을 말한다. <개정 2017.11. 7.> 1. 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역 2. 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 지역 3. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 ② 국토교통부장관이 제1항에 따른 지정기준을 충족하는 지역 중에서 법제58조제1항에 따라 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 경우해당 지역에서 공급되는 주택의 분양가격 제한 등에 관한 법 제57조의 규정은 법 제58조제3항 전단에 따른 공고일 이후 최초로 입주자모집승인[법 제11조에 따라 설립된 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)이 공급하는 주택의 경우에는 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 말하고, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 및 다목의 정비사업에 따라 공급되는 주택의경우에는 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 말한다]을 신청하는 분부터 적용한다. <신설 2017. 11. 7.> ③ 법 제58조제6항에 따라 국토교통부장관은 분양가상한제 적용 지역지정의 해제를 요청받은 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 요청받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다. <개정 2017. 11. 7.> [표2] 8.12대책을 통한 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건 주택법 시행령 개정 추진 구분 현행 개선 필수 요건 주택가격ⓐ ·직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 ·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 선택 요건 분양가격ⓑ ·직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 ·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는경우 주택건설지역의 통계를 사용) 청약경쟁률 ⓒ ·직전2개월 모두 5:1 (국민주택규모 10:1) 초과 좌동 거래 ⓓ ·직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가 좌동 정량요건 판단 ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ] 지난해 9.13대책이후 진정되는가 싶던 서울 주택시장이 수도권 요지의 아파트 분양가 고공행진에 자극을 받아 7월 서울 주택시장의 가격반등을 이끌자, 정부가 아파트 분양가를 직접 통제하는 강수를 뒀다. 실제 고분양가 논란이 컸던 서울의 강남권과 경기도 과천시 등지는 2015년 이후 최근까지 지역에 따라 21.3~38.5% 가량 분양가가 급등한 바 있다. [표3] 서울 강남권 및 경기도 과천시 3.3㎡당 아파트 분양가 추이 (단위: 만원, %) 2015년 2019년 변동률(%) 서울시 1,987 2,721 36.9 서초구 4,213 5,110 21.3 강남구 3,916 4,937 26.1 과천시 2,716 3,761 38.5 향후 일반에게 공급하는 20세대 이상의 민간 공동주택(아파트 등)이라면 사실상 분양가격을 택지비(택지의 감정평가액(공시가격, 예외 실거래가) + 택지비 가산비))와 건축비(기본형건축비 + 건축비 가산비)로 한정함으로서 민간 아파트 분양가격은 지금보다 낮아질 전망이다. [표4] 투기과열지구 2019년 3.3㎡당 아파트 분양가(단위: 만원)  지역 3.3㎡당 분양가 서울시 2,721 과천시 3,761 광명시 분양없음 하남시 1,805 성남시 분당구 2,417 대구시 수성구 2,040 세종시 행정중심 복합도시 건설예정지역 1,114 자료: 직방RED 분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다. 정부규제책에 대한 심리적 위축 및 거래관망과 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 올해 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해 질 수 있다. 다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것이다. 정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다. 한편 청약가졈이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자는 낮은 분양가로 내 집 마련이 가능한 청약시장으로 이전할 것이다. 연내 계획된 47만 세대 중 기 분양된 아파트는 17만 세대에 그쳐 연내 30만 세대가 공급을 앞두고 있다. 분양가상한제 실시 지역의 분양예정 사업장들은 적절한 분양시기 조율을 놓고 처한 입장에 따라 셈법이 복잡해질 것이다. 지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 변경에 따라 분양가 규제를 피하려 후분양을 고민해 왔던 정비사업지들은 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 관리처분계획인가에서 입주자모집승인일로 바뀌며 고분양가 단속을 피하기 어려워졌다. 후 분양을 고민하던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지들은 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서둘 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문이다. 임대 후 분양 카드를 검토할 수도 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사와 분양가 상한제 영향도 받지 않게 되므로 힐스테이트 세운과 서울 용산 유엔사 부지, 브라이튼 여의도 등이 이 방법을 고민하고 있다고 한다. 인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있다. 정비사업 진행도 숨을 고를 전망이다. 사업초기 단계의 정비사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것으로 예상된다. 분양가상한제란 타격을 피해 수익성을 높일 수 있는 우회로 찾기에 고민이 커졌다. 분양가상한제를 피할 수 있는 1 대 1 재건축과 임대 후 분양카드를 검토하겠지만 장래 주택시장의 시계를 정확히 예측·담보하기 어렵다는 면에서 신규 진입 수요는 사업성이 탄탄한 지역으로만 제한될 것이다. 서울같이 택지구득난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요·공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다. 도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망이다. [표5] 후분양 논의 사업장 지역 아파트명 총세대수 일반분양 세대수 분양시기(예정) 구분 서울 강남구 래미안라클래시(상아2차) 679 112 2021 후분양논의 서울 동작구 상도역세권롯데캐슬 950 474 2021 후분양논의 서울 서초구 래미안원베일리(신반포3재건축) 2,971 346 201912 후분양논의 서울 강동구 둔촌주공재건축 12,032 5,056 201911 후분양논의 서울 동작구 흑석3 1,772 428 2019 후분양논의 서울 영등포구 브라이튼여의도 454 454 미정 후분양논의 서울 중구 힐스테이트세운 998 899 2019 후분양논의 서울 서초구 반포우성재건축 596 135 2019 후분양논의 경기 평택시 평택칠원동문굿모닝힐2차(3BL) 1,134 1,134 2021 후분양논의 부산 수영구 부산삼익타워재건축 913 116 2019 후분양논의 경북 경산시 경산사동팰리스부영1 630 630 201908 후분양 경남 창원시 마산합포구 창원월영사랑으로부영 4,298 미정 201908 후분양 (재분양) ※ 2019.08.09 조사로 건설사 사정에 의해 분양내용이 변경될 수 있음 자료: 직방 민간 분양가상한제의 순기능 이면에 우려할 점이 있다. 인근 지역시세보다 낮은 분양가는 로또청약이라는 부작용을 불러올 수 있다. 인기지역의 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림과 과열현상이 야기될 전망이다. 단기 불법전매 등 최초 수분양자에게 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다. 규제지역의 분양물량은 대게 무주택 세대주에게 청약우선권을 주므로 무주택자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아질수록 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전세가격 상승이 나타날 수 있다. 특히 연내 서울지역은 아파트 입주예정 19,465세대 중 7,256세대가 강동구(37.2%)에 쏠려 있는 반면 동작구 입주예정 아파트는 전무하다. 이르면 10월 반포주공1단지(1·2·4주구) 이주 가능성을 고려할 때 인근지역 전세 값 상승이 야기될 수 있다. 분양시장은 조정지역과 투기과열지구를 중심으로 청약규제의 수위가 높다. 청약 1순위 요건강화, 전매규제, 재당첨 금지, 분양가 9억 원 이상 중도금 집단대출 규제 등 청약·거래·여신 등의 장애물이 많다. 민간부문의 분양가상한제 도입으로 분양가에 대한 수요자 만족도는 높아졌으나 인기 사업지의 청약경쟁률이 더욱더 치열해지는 양극화와 전매규제(투기과열지구 5~10년)와 실거주 의무 같은 거래 페널티(penalty)에 유의해야한다. 다주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나, 청약가점이 높은 무주택 세대 위주로 분양시장을 노크하는 것이 좋겠다. 미·중 무역분쟁, 일본 수출규제 등 대외 불확실성의 장기화로 안전자산 선호와 경기침체 우려가 제기되고 있는 만큼, 실수요위주로 청약자격과 자금마련 계획을 꼼꼼히 따져 분양시장에 접근해야 한다. 옥석 고르기도 필요하다. 분양가상한제 시행이 공급변수로 작용하며 주택 공급량이 출렁일 수 있는 데다 정부 부동산 추가규제로 주택시장의 거래량이 크게 개선되기도 어려울 것으로 판단되므로 분양가, 입주량, 장기적인 수급여건 등을 두루 고려해 상품을 고르는 것이 중요하다. 서울 등 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 있는 투기과열지구내 분양예정 사업지는 연내 58개단지 61,287세대다. [표6] 연내 투기과열지구 아파트 분양계획 아파트명 분양시기 위치 총세대수 개포그랑자이 201910 서울시 강남구 개포동 189 3,343 개나리4차재건축 2019 서울시 강남구 역삼동 712 499 미아3파밀리에 201910 서울시 강북구 미아동 3-111 201 원일빌라재건축 201910 서울시 강서구 방화동 278-7 143 e편한세상서울대입구2차 2019 서울시 관악구 봉천동 1544-1 519 이수교2차KCC스위첸 201910 서울시 동작구 동작동 102 (동작1구역) 366 이수푸르지오더프레티움 201908 서울시 동작구 사당동 41-17 514 서대문푸르지오센트럴파크 201908 서울시 서대문구 홍제동 57-5 832 반포센트레빌 201908 서울시 서초구 반포동 30-15 108 송파시그니처롯데캐슬 201908 서울시 송파구 거여동 202 1,945 호반써밋송파Ⅰ 201908 서울시 송파구 거여동 위례신도시 A1-2블록 689 호반써밋송파Ⅱ 201908 서울시 송파구 거여동 위례신도시 A1-4블록 700 신월파라곤 2019 서울시 양천구 신월동 489-3 299 증산2구역자이 201911 서울시 은평구 증산동 213-20 1,254 래미안(용두6) 201912 서울시 동대문구 용두동 753-9 1,048 서울면목4구역주택재건축모아엘가 201911 서울시 중랑구 면목동 55-14 244 역촌1구역동부센트레빌 201912 서울시 은평구 역촌동 189-1 740 래미안원베일리(신반포3재건축) 201912 서울시 서초구 반포동 1-1 2,971 아현2구역 2019 서울시 마포구 아현동 353-29 1,419 동작하이팰리스 2019 서울시 동작구 상도동 23-42 674 개포주공1단지재건축 201911 서울특별시 강남구 개포동 660-1 6,700 대치1지구 201912 서울특별시 강남구 대치동 963 489 둔촌주공재건축 201911 서울특별시 강동구 둔촌동 170-1 12,032 천호중흥S클래스 201912 서울특별시 강동구 천호동 423-200 999 이수역힐스테이트 2019 서울특별시 동작구 사당동 160-1 913 흑석3 2019 서울특별시 동작구 흑석동 253-89 1,772 홍은13구역재개발 2019 서울특별시 서대문구 홍은동 11-111 827 홍은1구역주택재건축 201910 서울특별시 서대문구 홍은동 104-4 480 홍은제2주택재건축 201911 서울특별시 서대문구 홍은동 338-5 608 보문2구역리슈빌 201909 서울특별시 성북구 보문동1가 60-28 465 장위4구역자이 201911 서울특별시 성북구 장위동 62-1 2,840 신정호반베르디움(신정2-2구역) 2019 서울특별시 양천구 신정동 1150-41 407 효창6구역재개발 201909 서울시 용산구 효창동 3-250 384 녹번역e편한세상캐슬2차 201908 서울특별시 은평구 응암동 36 128 세운6-3-4 2019 서울특별시 중구 인현동2가 151-1 614 힐스테이트세운 2019 서울시 중구 입정동 189-1 998 반포우성재건축 2019 서울시 서초구 잠원동 74-1 596 고덕강일4단지 201908 서울시 강동구 강일동 107-3 1,239 수서역세권A3 201912 서울특별시 강남구 자곡동 수서역세권A3블록 423 DMC금호리첸시아 201911 서울시 서대문구 남가좌동 293-40 450 자양재건축 201911 서울시 광진구 자양동 658-14 165 양원지구시티프라디움 2019 서울시 중랑구 망우동 335-3 495 남양연립가로주택정비사업 2019 서울시 서초구 서초동 1611-1 55 과천우정병원재건축 201910 경기도 과천시 갈현동 641 174 과천지식정보타운S1블록 2019 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운S1블록 435 과천데시앙(S5블록) 2019 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운S5블록 584 과천푸르지오벨라르테 2019 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운S6블록 504 과천제이드자이 201910 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운S9블록 647 철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지 201908 경기도 광명시 철산동 233 1,313 위례신도시중흥S클래스(A3-10) 201909 경기도 하남시 학암동 위례신도시 A3-10블록 475 위례우미린2차(A3-2블록) 201910 경기도 하남시 학암동 20 442 광명15R구역푸르지오 201909 경기도 광명시 광명동 322 1,335 하남감일A7 201909 경기도 하남시 감이동 하남감일A7블록 510 수성범물코오롱하늘채 201909 대구시 수성구 범물동 723 709 수성한신더휴 201909 대구시 수성구 욱수동 25 667 만촌역서한포레스트 201908 대구시 수성구 만촌동 1040-14 258 대구시지라온프라이빗 2019 대구시 수성구 신매동 69 207 세종시1-1생활권한림풀에버(M8) 2019 세종시 새롬동 440 ※ 2019.08.09 조사로 건설사 사정에 의해 분양내용이 변경될 수 있음 공급자(건설사) 입장에서는 분양시기 조율 외에도 택지비 상승, 장기적 수익성 악화, 수주 감소, 사업비용 증가가 예상된다. 민간보다는 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급수주 비중을 높이려는 움직임 나타날 수 있다. 상대적으로 등한시했던 소규모 정비사업 등의 치열한 수주전도 예고될 전망이다. 한정된 사업비 속에서 품질 저하나 디자인 획일화를 타계할 수 있는 시공 품질의 가성비 제고 고민도 커질 것이다.
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