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2019년,하반기 아파트 시장 5가지 변수 점검
2019년 07월 02일 (화) 16:42:03 편집국 bds@dailybds.com
올해 상반기 수도권 아파트 매매시장은 침체 국면을 맞았다. 지방·광역시는 공급물량 증가와 가격 급등에 따른 조정으로 하락폭이 확대됐다. 최근 들어 서울 강남권 재건축 단지를 대상으로 거래가격이 회복세를 보이는 가운데 하반기 금리가 인하될 경우 시중의 풍부한 유동자금이 부동산으로 유입될지 관심이 모아지고 있다. KB국민은행 부동산플랫폼 ‘KB부동산 리브온(Liiv ON)’은 2019년 상반기 주택시장을 결산하고 하반기 변수를 점검해 봤다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 전국 아파트 매매가격은 상반기 동안 0.95% 하락했다. 이는 2013년 상반기(-0.23%) 이후 6년 만에 첫 하락이다. 아파트 매매시장은 거래활성화를 위한 2013년 4·1 부동산 종합대책 발표 이후 회복기가 시작되면서 2018년까지 상승장을 이어왔다. 하지만 2018년 9.13대책 발표 이후 수도권(-0.57%)과 5대광역시(-0.56%)의 집값이 약세로 돌아섰다. 2019년 상반기 서울 아파트 매매가격도 0.56% 떨어졌다. 낙폭 수준은 하락세가 멈춘 2013년 하반기(-0.43%)보다 0.13%p 컸다. 서울은 재건축 규제 영향으로 강남4구가 위치한 한강이남권 아파트값이 0.80% 떨어졌으며, 한강이북은 -0.28%의 변동률로 상대적으로 하락폭이 낮았다. 서울에서는 강남구(2.09%)가 가장 많이 떨어졌다. 그 뒤를 이어 강동구(-1.58%), 송파구(-1.09%), 서초구(-0.83%) 지역이 하락했다. 갭투자 수요가 몰렸던 성북구(-1.19%)는 강동구 다음으로 하락폭이 컸다. 반면 실수요자 시장인 서대문구(0.28%), 금천구(0.17%)는 소폭 올랐다. 이런 가운데 서울 아파트값은 3~5월 강남권의 급매물이 거래되면서 낙폭이 점차 줄어들다 6월 17일 기준 27주 만에 0.01% 상승했다. 경기도는 대규모 아파트 입주물량이 집중된 남부권 지역에서 집값 하락폭이 컸다. 평택(-3.76%), 안성(-3.09%), 오산(-1.86%), 안산(-1.56%) 등이 떨어졌다. 2018년 하반기 경기도 집값 상승을 견인하며 10% 이상 올랐던 광명(-1.43%)와 성남 분당구(-1.16%)는 하락 전환됐다. 반면, 구리(1.19%)와 남양주(0.42%)는 지하철 8호선 연장 별내선(2023년 완공 예정)과 서울~세종 고속도로(2022년 완공 예정) 개발사업에 따른 서울과의 접근성 개선 기대감으로 소폭 상승했다. 5대광역시와 지방 아파트 매매시장은 지역별로 양극화가 심화되는 모습을 보였다. 5대광역시는 2009년 상반기(-0.03%) 이후 10년 만에 0.56% 떨어진 가운데 대·대·광으로 불리는 대전(1.26%), 대구(0.30%), 광주(0.32%)는 상승했다. 조선산업 쇠퇴 등으로 지역 경기가 어려운 울산(-4.11%)은 17개 지자체 중 하락폭이 가장 컸다. 부산도 1.29% 떨어졌다. 기타지방은 -2.15%를 기록해 2016년 상반기 이후 하락폭이 가장 컸다. 경북(-3.12%), 충북(-2.57%), 경남(-2.49%), 강원(-2.35%), 전북(-2.33%) 지역 등은 2% 이상 떨어졌다. 전국 아파트 전세가격은 2018년 이후 하락세를 이어가고 있다. 올 상반기 1.15% 하락해 낙폭이 컸다. 하반기에도 전셋값 하락세가 지속될 전망이다. 서울에서는 아파트 입주물량이 증가한 강동구(-3.99%)와 강남구(-2.80%) 지역의 전셋값 약세가 이어질 전망이다. 강남구는 개포동 재건축 아파트인 디에이치아너힐즈, 래미안블레스티지 등 3277가구, 강동구는 고덕동 고덕그라시움 4932가구 등 1만1천가구가 입주를 앞두고 있다. 경기지역 역시 입주가 이어진 의왕(-4.28), 안양 동안구(-2.87%), 평택(-2.82%), 안양(-2.22%) 지역에서 전셋값 하락폭이 두드러졌다. 지방에서는 매매가격 하락률 상위 지역인 울산(-4.38%), 경북(-2.43%), 강원(-2.31%), 경남(-2.12%) 지역의 전셋값 하락폭이 컸다. 2019년 하반기 주택시장은 상승과 하락 변수가 혼재하는 상황이다. 미국이 미중간 무역분쟁에 대한 우려로 기준금리를 인하할 경우 한국의 금통위도 기준금리 인하를 고민할 수 있다. 금리가 인하되면 주택담보대출 금융 비용이 줄어들어 주택거래량이 늘어날 수 있다. 다만, 집값 불안이 나타나면 추가 대책이 나올 가능성이 높다. 미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장기대가 확대됐다. 이는 한국 역시 적절한 인하가 필요함을 시사해준다. 금통위가 기준금리를 인하한다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고, 투자금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다. 글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미친다. 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 불러일으킨다. 경기활성화를 위한 국내인프라투자 필요성이 존재하므로 시중 유동성 증가는 부동산시장에 기회요인이다. 장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있다. 2018년 9.13대책 발표 이후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타나고, 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 하지만 서울은 조정 이후 강북개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다. 금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다. 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 재건축 가능허용연한 강화 등의 규제들이 거론된다. 2019년 아파트 입주예정물량은 39만5천호로 2018년 45만5천호 정점 이래 감소했다. 2020년에도 33만3천호로 입주물량 부담은 완화되고 있다. 그러나 2016~2020년 입주물량이 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 두 자리수 증가했다. 한편 2019년 아파트 분양예정물량 48만7천호는 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다. 지방경기 위축으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다. 더불어 3기신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수로 작용할 것이다. 3기신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점 방식으로 선정하겠다고 하면서 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장으로 유입되는 수요는 줄어들 것으로 보인다. 5년 연속 집값 상승세가 이어져 기존주택에 대한 구매력을 낮추고 있다. 서울과 같은 조정대상지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은층의 진입 장벽이 높아졌다. 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입 시 시세차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다.
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