무늬만 공개공지, 서울시에 발 못 붙인다

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무늬만 공개공지, 서울시에 발 못 붙인다

앞으로 건축물 철거시까지 불법구조 용도 변경 뿌리 뽑을 것

2008년 07월 17일 (목) 21:46:00

일간부동산

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앞으로는 건축주가 서울의 공공(公共)의 공간인 공개공지에 울타리를 설치해 일반 시민의 접근을 막고 입주민만 사용할 수 있게 하거나 건축선 후퇴부분을 주차장이나 노천까페로 사용하는 등의 공적공간 불법 용도변경이 곤란해질 전망이다.

공개공지란 건물을 소유한 민간 건축주가 용적률 인센티브 등의 혜택을 받는 대신 자신의 땅 일부를 일반 시민이 사용할 수 있도록 제공하기로 약속한 일종의 ‘사적영역 내 공적공간’이다.

2008년 3월 현재 서울의 약 1,169개소의 공개공지와 약 848㎞에 이르는 건축선 후퇴부분 등 공적공간의 상당부분이 불법용도 변경된 것으로 서울시는 파악하고 있다.

<‘건축물 생애관리’로 공적공간의 공공성 회복>

서울시는 모든 건축물의 기획 단계부터 착공, 완공, 최종 철거될 때까지 매뉴얼에 따라 지속적으로 관리하는 ‘건축물 생애관리’ 개념을 도입, 각종 공적공간의 설치·관리 시 반영해야 할 사항을 매뉴얼에 포함시킴으로써 공적공간의 불법 용도변경을 뿌리 뽑고 공공성을 회복하겠다고 17일 밝혔다.

건축물 생애관리 매뉴얼은 서울시의 모든 건축물을 경과년수, 규모, 구조별 특성, 용도 등으로 세부 분류해 각각의 특성에 맞는 시기별·항목별 관리방법과 점검사항을 표준화 해 놓은 것이다.

‘건축물 생애관리’ 개념이 도입되면 모든 건물주와 관련 행정기관은 매뉴얼에 따라 석면 등의 폐기물 처리를 포함, 철거 시까지 지속적 건축물 관리책임을 부담하게 된다.

이를 위해 시는 그동안 시가 담당해오던 ‘건축허가’ 기능을 구로 이관하고 시의 기능을 ‘건축정책’과 ‘건축물 관리’ 중심으로 전면 재편, 서울시 건축행정의 패러다임을 건축 인·허가 중심에서 유지관리 중심으로 전환한다.

서울시의 이와 같은 조치는 공적공간의 불법 용도변경이 건축물에 대한 일관된 관리체계 미비 때문인 것으로 진단됨에 따라 이루어 졌다.

그동안 공적공간은 법제화와 인센티브 부여로 양적으로 증가됐음에도 불구하고 관리부실 등으로 방치되거나 사유화되는 등의 문제가 심각한 실정이었다.

건축물 생애관리 매뉴얼은 우선 건축 기본설계시 건물을 배치하고 남는 땅에 공개공지를 만들던 관행을 깨고 건물과 공개공지를 모두 고려해 공간 배치를 하도록 하는 등의 내용을 담아 공개공지의 효율성을 높인다.

또 건축선 후퇴부분은 기존 보도와 분리되는 형식적인 모양새 대신 주변 보행 동선과 연접대지에 자연스레 연결되게 조성하는 내용도 담는다.

미술장식품은 시민 모두가 함께 즐길 수 있는 개방된 장소에 설치하는 등의 내용도 포함된다. 그동안 미술장식품은 시민이 접근하기 곤란한 장소에 형식적으로 설치된 경우가 많았다.

매뉴얼을 통해 공적공간에 대한 사후 유지관리도 강화한다. 설치 이후엔 체계적 관리가 미흡했던 기존의 관행을 벗어나 당초 목적에 맞게 이용되는지 시가 나서 적극적으로 관리하는 것이다.

시는 공적공간에 울타리나 출입구를 설치해 시민 출입을 제한하거나 주차장으로 사용해 사실상 통행을 불가능하게 하거나 노천까페, 물품 적치장, 불법 영업시설 등 사익을 위해 사용하는 경우 등엔 철저하게 대응한다는 방침이다.

<공적공간의 설치 및 관리, 전문가가 정기점검>

시는 이번에 마련한 건축물 생애관리 매뉴얼에 따라 공적공간의 설치 및 관리가 제도화 될 수 있도록 전문가에 의한 점검시스템을 도입하는 한편, 공적공간을 데이터베이스화해 관리할 계획이다.

지금까지는 건축법에 건축물 유지관리에 대한 규정이 있기는 했지만 보고 의무가 없고, 그나마『시설물의안전관리에관한특별법』이 “대형 건축물에 한해 6개월 1회 육안검사 수준의 정기점검 및 보고”를 의무화하고는 있으나 이는 구조안전 분야에 한정되어 있어 실질적 관리가 어려웠다.

또 건물주가 사익을 위해 시민 안전을 위협하는 건축물의 임의 개조, 불법 용도변경을 하는 경우에도 이를 적발하고 시정조치 시키는 등의 적극적 대처가 이루어지지 못해 이천 냉동창고 화재나 삼풍백화점 붕괴 같은 대형사고의 원인이 된 것이 사실이다.

앞으로 건물주는 기술사, 건축사 등 전문가에게 의뢰해 건물의 관리가 “건축물 생애관리 매뉴얼”에 따라 잘 이루어지고 있는지를 정기점검 해야 한다. 특히 다중이용시설이나 1만㎡ 이상 대형건축물은 이들 전문가들을 통해 상시 유지 관리해야 한다.

서울시는 2천㎡ 미만 소형건축물에 대해서는 건물주의 정기점검 관련 경제적 부담을 덜어주기 위해 가칭 “생애관리 특별회계”를 설치, 소요예산의 일정 부분을 지원하기로 했다.

또 서울시는 서울시 전역의 공적공간에 대한 데이터베이스를 구축해 정기점검하고, 각종 단속 등 관리상황 일체에 대한 이력을 관리함으로써 각종 인센티브 및 처벌을 이력과 연계시켜 나가기로 했다.

이에 따라 적발되더라도 차량만 빼면 시정되어 처벌이 어려웠던 기존의 불법주차나 공적공간 폐쇄 등도 모두 이력에 포함, 처벌이 가능해질 전망이다.

시는 올해 안에 공적공간 데이터베이스를 구축하고 대형 건축물에 대한 전문가 점검을 시범 실시하기로 했다.

서울시는 앞으로 모든 건축물에 대한 세부적 관리 기준이 될 “건축물 생애관리 매뉴얼”을 전문가들의 검토를 거쳐 확정, 관련 법령에 근거를 마련한 후 내년 하반기에 모든 건축물에 전면 시행할 방침이라고 밝혔다.

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