전세금이 억을 넘어가는 때에 대출이 포함된 전세금을 떼일수도 있어 주의가 당부된다.

부동산114에 따르면 지난해 말 기준 서울 아파트 가구당 평균 전세금은 약 4억3000만원으로 5억원을 내다본다. 전세금이 오르다 보니 지난해 5대 시중은행의 전세금 대출액이 전년도의 두 배 수준인 10조원을 넘어섰다.

대출까지 받은 전세금을 떼이는 일이 없도록 사전에 안전장치가 필요하다. 우선 등기부등본에서 근저당권, 압류, 가압류 등의 말소기준권리가 없는지 확인해야 한다. 말소기준권리는 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 권리의 소멸 또는 인수 판단의 기준이 되는 권리다.

말소기준권리가 없다면 전입신고를 한 뒤 거주(점유)하면 전세금을 보호받을 수 있다. 확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 따라 '우선변제권'이 인정된다. 보증금 반환청구 소송을 통해 경매 신청이 가능하다. 재계약을 할 때 전세금을 높였다면 확정일자를 다시 받아야 한다.

'전세권'을 설정하는 방법도 있다. 집 주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증금반환청구 소송 없이 '임의경매'를 신청할 수 있는 권한이 주어진다. 다만 집 주인의 동의가 필요하고 비용 부담이 있다.

확정일자와 전세권 설정을 하더라도 전세금을 100% 돌려받지 못할 수 있다. 경매에 넘어갔을 때 권리가 앞서는 선순위채권자들이 있는 경우다. 또 경매는 낙찰가액에서 세금과 경매에 들어간 비용을 제외한 금액을 채권자들이 나눠야 한다. 따라서 전세 계약을 할 때 국세나 지방세 등 세금을 완납했다는 증명서를 받는 게 좋다. 미납된 세금이 많으면 낙찰이 되도 전세금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 더 높기 때문이다.

프리버드 경매 카페를 운영하는 강윤식 미래알앤디 대표는 "선순위채권과 본인 전세금을 합한 금액이 전체 집값의 70%를 넘으면 사실상 위험하다"며 "미납 세금까지 있다면 돌려받을 전세금은 더 줄어든다"고 설명했다.

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 '전세보증보험'에 가입하는 방법도 있다. 집 주인이 전세금을 돌려주지 않으면 해당 기관이 전세금을 지급한다. 집이 경매에 넘어가면 낙찰 금액에서 배당금을 받고 부족한 금액은 상품을 가입한 기간에 요청하면 100% 회수가 가능하다.

HUG는 최대 5억원(수도권 기준)까지 보증이 가능하고 서울보증보험은 아파트는 무제한, 기타 주택은 10억원까지 가능하다. 보증료율은 서울보증보험보다 HUG가 더 낮다. 보증금이 3억원이라면 1년간 보증료는 38만원4000원(오는 2월 1일 기준)이다.