이달 들어 서울 강남권 아파트 전셋값이 약세로 돌아선 데 이어 노원, 중계 등 강남 이외 지역의 아파트 전셋값 상승세도 주춤해진 상태다.

무엇보다 내년부터 2018년까지 전국에 70만여가구에 달하는 최대 입주물량이 쏟아질 예정이라 화성, 평택, 김포, 시흥, 안성, 오산 등 일부 공급 과잉 우려 지역의 경우 전셋값 역시 하락할 것으로 전망된다.

12일 부동산114에 따르면 올 하반기 전국에서 입주를 시작하는 물량은 15만571가구에 달한다. 이 중 서울과 수도권 물량은 7만1869가구로 지난해 동기 6만5587가구와 비슷한 수준이다.

특히 이번 달 서울은 전월 대비 2771가구 늘어난 4335가구가 공급된다. 이 중 강남4구는 서울 전체 입주량의 57.5%인 2494가구를 차지한다. 입주 물량이 늘어나면서 서울을 포함한 수도권 전셋값 상승세가 다소 움츠러들 것으로 예상된다.

◇서울 동남권 지역 전세값 하락세 '뚜렷'

특히 하남 미사강변도시와 위례신도시, 구리 갈매지구, 의정부 민락지구 등 입주 아파트가 몰려 있는 수도권 신도시 옆 서울 동부지역의 아파트 전셋값 가격 하락이 두드러진다.

실제 지난주 기준 한국감정원의 '주간 아파트 가격동향 조사'에 따르면 서울 강동·송파·서초구 등 강남3구의 전셋값은 3주 연속 하락했다.

송파구 신천동 '파크리오' 전용면적 59㎡의 경우 올해 초까지만 해도 전셋값이 6억5000만원 수준이었으나 최근에는 5억5000만원에 거래된 매물이 등장했다. 강동구 둔촌주공아파트 전용면적 99㎡ 전셋값도 3억원에서 2억5000만~2억6000만원까지 떨어졌다.

KB국민은행에 따르면 위례신도시 등과 인접한 서울 송파구의 지난 18일 기준 전셋값은 전주보다 0.03% 내렸다. 지난해 연말과 비교하면 0.22% 떨어졌다. 같은 기간 서초구(-0.06%)와 강남구(-0.03%)의 전셋값도 내렸다. 강남 3구 모두 하락세다.

서울 노원구 아파트 전셋값 상승률도 0.00%를 기록해 지난 3월28일 이후 지속됐던 전셋값 상승세가 멈췄다. 광진구 아파트 전셋값 상승률은 0.01%로 거의 변동이 없었고 중랑구 0.05%, 노원구 0.08% 등을 기록했다.

다만 영등포구(0.39%), 구로구(0.37%), 마포구(0.36%), 강서구(0.31%) 등 서울 서부지역의 전셋값은 공급물량이 적어 여전히 0.3% 안팎의 상승률을 기록 중이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과거 잠실에 역전세난이 있었는데 2~3년 정도 지나면서 전셋값이 다시 인근 단지 수준으로 회복됐다"면서 "하지만 이번에는 서울 동남권에 분당 신도시급 물량이 나오면서 역전세난이 3~4년 정도 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

◇내년부터 '입주폭탄', 경기 지역 전셋값 하락 두드러질 듯

무엇보다 내년부터 2018년까지 전국 아파트 입주 물량이 1990년대 이후 최대인 70만여가구가 예정돼 있다. 전세 물량이 시장에 대거 쏟아지면서 전셋값 하락을 견인할 것으로 기대된다.

신규 아파트 입주 시 집주인이 입주하는 경우도 있지만 자녀들의 전학 시기 조율, 아파트 잔금 입금 등의 이유로 전세를 돌리는 세대수가 상당하기 때문이다.

지역별로 보면 경기도의 내년 입주 물량이 10만249가구로 전국에서 가장 많다. 동탄2신도시, 위례신도시, 미사강변도시, 배곧지구 등 주요 택지개발지구에서 입주가 줄줄이 시작된다.

부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 올해 9274가구인 화성은 2018년 약 3배 수준인 2만7753가구로 늘어날 예정이다. 같은 기간 김포는 2954가구→8680가구, 시흥은 1818가구→1만242가구, 용인은 1881가구→1만9801가구로 누적된다. 용인의 입주 물량 증가율은 953%에 달한다.

다만 이미 전셋값이 오를대로 올라 일부 하락한다고 하더라도 실제 임차인이 체감할 수준으로 떨어질지는 미지수다. 지난 6월 전셋값은 2005년 저점 대비 서울은 203%, 수도권은 208%까지 치솟아 역대 최고치를 기록하고 있다.

또 교통이나 학군이 좋은 서울 강남권이나 공급물량이 적은 서울 서부의 경우 전셋값 하락폭이 예상보다 적을 가능성이 높다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "2019년까지 입주 물량이 쏟아지면서 전셋값은 안정세를 보일 것"이라면서 "물량 공세에 따라 일시적인 조정은 있겠지만 전체적으로 수도권은 소폭 상승, 지방은 소폭 하락 추세를 보일 것"이라고 전했다.

◇공급물량 증가로 인한 부작용 대비해야

한편 공급물량 증가로 전셋값 담합, 준공 후 미분양 증가, 역전세난, 깡통 전세 등에 대한 부작용도 늘어날 것으로 예상된다.

실제 최근 위례 신도시에서는 일부 지역 아파트 입주민들이 온라인 커뮤니티 등을 통해 "전세가격을 6억원 이하로 내놓지 말자"며 담합한 사실이 알려지기도 했다. 입주민들이 공인중개업소 등과 함께 인위적으로 가격하락을 막은 것이다.

이와 더불어 수도권 공급과잉 지역의 역전세난이 일어날 가능성도 제기된다. 역전세난은 특정 지역에 입주 물량이 쏠리면서 세입자를 구하기 어려워지는 현상을 말한다.

경기 둔화가 겹치면서 아파트값이 하락할 경우 역전세난을 넘어 세입자가 전세보증금을 회수하지 못하는 '깡통전세'가 속출할 수도 있다.

김수연 닥터아파트 리서치팀장은 "서울 출퇴근이 쉽지 않은 화성, 평택, 김포, 시흥, 안성, 오산 등은 외부 수요가 적고 내부 수요가 많지 않아 공급 과잉 후유증이 발생할 가능성이 높다"고 말했다.