▲ 분기 상업용부동산 임대시장동향. /자료=한국감정원

지난 2분기 오피스는 기업경기 회복 지연으로 임대가격지수가 전기 대비 –0.05%(전년 동기 대비 –0.30%) 떨어져 올 들어 지속적인 임대료 하락세를 보이는 것으로 나타났다. 반면 상가는 5월 임시공휴일 지정 효과로 민간소비가 완만하게 회복되면서 임대료는 다소 상승한 것으로 조사됐다. 한국감정원은 27일 상업용부동산의 이 같은 내용을 담은 ‘2016년 2분기(6월30일 기준) 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향’ 조사결과를 발표했다.

◆오피스·상가 공실률

오피스 공실률은 13.4%로 보합, 중대형 상가의 공실률은 10.5%로 전기 대비 0.1%p 하락, 소규모 상가는 5.4%로 0.1%p 상승했다.

오피스는 기업경기 회복 지연으로 전반적인 임차수요가 감소했지만 오피스 신규 공급이 줄면서 공실률은 전기 대비 보합세다.

중대형 상가는 민간소비가 다소 회복되며 공실이 감소했으며 소규모 상가는 공실 수준은 보합이나 일부 매장 교체 과정에서 공실이 발생됐다.

공실률을 유형별·지역별로 살펴보면 오피스는 울산, 강원, 충북, 경남의 공실률은 상승하고, 부산, 인천, 대전, 전북은 하락했다.

서울은 광화문 상권 일부 오피스의 공실이 발생하면서 도심지역 공실률이 상승했지만 강남대로 상권의 공실이 해소되면서 강남지역의 공실률은 하락해 전체적으로는 소폭 상승했다.

울산, 경남은 조선업 구조조정 등의 영향으로 사무실 임차수요가 위축돼 전반적으로 공실이 증가했다.

중대형 상가는 강원, 충남, 경북 공실률이 상승했으며 부산, 경기, 전남은 하락했다.

서울은 신촌 상권의 금융업종 점포 이전으로 인한 공실이 발생해 공실률이 상승했지만 건대입구 상권 등 기타지역 공실이 감소해 전체적으로는 보합세다.

부산은 연산로터리 상권의 장기공실이 해소 됐고 경기 분당 상권은 지난 분기 일시적으로 발생된 공실이 해소되며 공실률이 떨어졌다.

소규모 상가는 부산, 대전, 세종, 강원의 공실률이 상승했으며 대구, 전남은 하락했다.

서울은 성신여대 상권의 매장교체로 인한 일시적 공실이 발생했다. 용산 상권은 지난분기 일시적 공실이 해소되며 전체적으로 보합세다.

부산은 성수기를 앞두고 해운대 상권의 매장교체 과정에서, 대전은 상권이 침체된 원도심에서 공실이 증가하며 공실률이 전기 대비 다소 증가한 모습이다.

◆임대료·임대가격지수

실제 계약된 임대료는 중대형 상가의 임대료(31만1000원/㎡)가 가장 높았으며 집합 상가(28만8000원/㎡), 소규모 상가(16만5000원/㎡) 순이었다. 오피스는 14만8000원/㎡ 수준으로 나타났다.

임대료의 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 오피스는 소폭 하락한 반면, 중대형 상가는 전 분기기 대비 0.1% 상승, 집합 상가는 약보합을 기록했다.

오피스는 조선업 구조조정, 브렉시트 등 대내외 악재로 기업경기 회복 지연으로 임대료 하락세가 지속됐다.

민간소비가 완만하게 회복되면서 중대형 상가의 임대료는 다소 상승했고 집합 상가는 지역적인 편차가 있지만 전체적으로 약보합세를 보였다.

임대료 및 임대가격지수를 유형별·지역별로 살펴보면 우선 오피스 임대료 수준은 기업 임대수요가 많은 서울, 경기 등 수도권이 높으며 임대가격지수는 울산, 경남이 하락해 전국적으로 소폭 하락했다.

서울은 영등포 상권의 일부 건물 계약갱신 과정에서 임대료가 상승해 여의도 마포지역의 임대료 수준이 상승한 반면, 지속적으로 공실이 증가한 명동 상권의 임대료 수준은 하락하며 전체적으로는 보합세다.

울산, 경남은 조선업 구조조정의 영향으로 오피스 수요가 감소해 전반적으로 임대료 수준이 하락했다.

중대형 상가는 지가가 높고 유동인구가 많은 수도권 및 부산 지역의 임대료가 높은 수준을 보인 가운데 임대가격지수는 부산 지역에서 상승을, 경남은 하락했다.

서울은 홍대합정, 신림 상권 등 편리한 접근성과 유동인구가 꾸준한 지역을 중심으로 임차수요가 다소 증가해 임대료 수준이 소폭 올랐다.

부산은 유명 관광지인 해운대, 온천장 상권을 중심으로 임대료 수준이 상승한 반면, 경남은 거제 상권 침체로 임대료가 내려갔다.

소규모 상가 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 대구, 강원, 충북은 상승한 반면, 인천, 울산, 제주는 하락했다.

서울 성신여대, 대구 들안길 등 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대수요를 보인 상권은 임대료가 올랐다.

반면 울산 삼산동 및 성남옥교동 상권은 전반적인 상권 위축으로 임대료가 떨어졌다.

집합 상가 임대료 수준은 서울, 부산 등 대도시 지역이 높은 가운데, 제주의 임대료는 소폭 상승했고 울산, 세종 등은 하락했다.

서울은 전체적으로 보합세이나, 수유역 상권은 일부 건물의 잦은 업종 및 임차인 변경으로 임대료 소폭 내려갔다.

제주는 지속적인 관광객 유입으로 임대료가 소폭 상승했다. 반면 세종은 높은 초기 분양가로 인해 임대료 수준이 조정 받는 모습이다.

◆투자수익률

오피스 투자수익률은 1.52%(전 분기 대비 0.01%p 상승), 중대형 상가는 1.65%(전 분기 대비 0.02%p 상승), 소규모 상가는 1.52%(전 분기 대비 보합), 집합 상가 1.74%(전 분기 대비 0.21%p 하락)이다.

3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 오피스 1.18%, 중대형 상가 1.20%, 소규모 상가 1.05%, 집합 상가 1.34%로 임대료와 운영경비가 크게 변동이 없어 모든 유형에서 지난 분기와 비슷한 수준을 보였다.

자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.34%, 중대형 상가 0.44%, 소규모 상가 0.47%, 집합 상가 0.40%로 나타났다.

기준금리 추가인하(1.50%→1.25%) 등 저금리 추세가 강화되면서 수익형 부동산에 대한 투자수요가 꾸준해 자산가치 상승세는 지속됐다.

투자수익률을 유형별·지역별로 살펴보면 오피스는 서울, 부산, 경기, 제주 등이 비교적 높은 수익률을 기록했고 충북은 가장 낮은 것으로 나타났다.

서울, 경기는 낮은 공실률로 인한 안정적인 임대수입과, 저금리로 인한 중소형 빌딩 투자수요가 유입되며 비교적 높은 투자수익률을 보였다.

제주는 지역 부동산 시장 활황으로 높은 투자수익률을 유지했지만 시장이 점차 안정세에 접어들며 자본수익률 상승폭은 둔화됐다.

중대형 상가는 부산, 대구, 제주 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 대전, 충북 등은 낮은 수준을 보였다.

서울(종로, 홍대합정, 이태원 등), 부산(해운대), 대구(동성로) 등 유동인구가 풍부한 지역은 높은 투자수익률을 나타냈다.

반면 대전(원도심), 충북(청주)은 인근지역으로의 인구 유출, 기존 상권의 노후화 등의 영향으로 위축되면서 낮은 수익률을 기록했다.

소규모 상가는 부산, 제주 등이 2% 이상의 높은 수익률을 기록한 반면 대전, 충북, 전북, 경남은 낮은 수익률을 보였다.

서울 홍대합정, 부산 해운대, 제주 노형오거리 상권 등에서는 수익형부동산에 대한 관심과 수요를 바탕으로 높은 투자수익률을 나타냈다.

경남은 조선업 구조조정의 영향으로 거제 상권의 수익률이 전 분기 대비 하락하며 전반적으로 낮은 투자수익률을 기록했다.

집합 상가는 부산, 대구 등이 2% 이상의 수익률을 기록한 반면 세종, 충북, 전남 등은 낮았다.

한편 2016년 2분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁해 실시됐으며 감정평가사 및 전문조사자 283명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행해 진행됐다.